ТЕХНОЛОГИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. АНАТОМИЯ СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ

1.1. Определение и сущность секьюритизации

1.2. Правовое регулирование секьюритизации

1.3. Схема процесса секьюритизации

1.4. Почему облигации?

1.5. Почему SPV?

2. АНАТОМИЯ КРЕДИТОВАНИЯ

2.1. Немного терминологии

2.2. Проектные инвестиции как они есть

2.3. Схема кредитования

2.4. Обеспечение кредита

2.5. Пример кредитования

2.6. Советы соискателю

2.7. Использование SPV

3. ПРАКТИКА ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1. Финансирование жилищного строительства в Европе

3.2 ... в России

3.3. ... в Арабских Эмиратах

ЛИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ

Инвестиции - долгосрочные вложения капитала в предприятия разных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы или инновационные проекты.

Инвестиции это либо средства акционеров, полученные от эмиссии акций, либо средства инвесторов полученные от эмиссии облигаций или по кредитному договору (Схема, Рис. 1).

Для реализации инвестиционных проектов предпочтительнее использовать как собственные, так и заемные деньги, причем доля заемных денег должна превалировать. Реализация проекта только на заемные деньги представляется мало вероятной. Вариант, где используются только собственные средства, возможен, но проигрывает варианту с собственным и заемным капиталом по показателю рентабельности собственного капитала, т.к. в первом случае действует известный эффект финансового рычага.

В настоящей публикации подробно рассмотрены варианты реализации проектов с привлечением заемного капитала, т.е. с использованием облигационного и традиционного банковского займа, а так же техника осуществления облигационного займа, называемая секьюритизацией активов.

 

Рис. 1 Структура инвестиций

1. АНАТОМИЯ СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ

1.1. Определение и сущность секьюритизации

Секьюритизация (от англ. securities - "ценные бумаги") - финансовый термин, в общем виде определяющий процесс вовлечения определенных активов в выпуск и обслуживание ценных бумаг.

Под термином "секьюритизация" в узком смысле стали понимать инновационную форму финансирования. Понятие Asset Securitisation (секьюритизация активов) обозначает новую технику привлечения средств, которая получила широкое признание сначала в США, а потом и в Европе. Речь идет о механизме, при котором финансовые активы списываются с баланса предприятия, отделяются от остального имущества и передаются специально созданному финансовому посреднику (Special Purpose Vehicle - SPV), а затем рефинансируются на денежном рынке или рынке капитала. Рефинансирование осуществляется либо посредством выпуска Asset-Backed Securities - ABS (ценные бумаги, обеспеченные активами), либо путем получения Asset-Backed Loan (синдицированного кредита). [1]

 

Идея секьюритизации (Рис. 2) заключается в том, что бы различного рода активы (перечень определен законами РФ "Об ипотечных ценных бумагах" и "О рынке ценных бумаг"), которые сами по себе сложно использовать как объект финансовой торговли, превратить в ценные бумаги (например, в облигации), которые торгуются на финансовых площадках.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2 Принцип секьюритизации

В последнее время рынок секьюритизации активов развивается стремительными темпами. В США объем обращающихся на рынке ABS уже давно перевалил за 3 трлн. долл. В России рынок секьюритизации сегодня так же перестал быть экзотикой, хотя сделки и носят эпизодический характер. Постепенно российский рынок принимает такого рода сделки как высококлассный источник финансирования.

1.2. Правовое регулирование секьюритизации [3]

Для начала рассмотрим правовые основы эмиссии и обращения облигаций с ипотечным покрытием и облигаций с залоговым обеспечением, т.к. именно в эти два вида эмиссионных ценных бумаг будут в конечном итоге трансформированы (секьюритизированны) активы.

Облигации с ипотечным покрытием

В настоящее время российское право достаточно четко регулирует осуществление сделок по ипотечной секьюритизации в рамках Федерального закона №152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. "Об ипотечных ценных бумагах" (Закон об ИЦБ). Законом регулируются отношения, возникающие в связи с эмиссией и обращением ипотечных ценных бумаг (кроме закладных).

Законом вводится понятие "облигации с ипотечным покрытием" и "ипотечный агент" – компания - аналога западной SPV. Эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могут осуществлять только кредитные организации и компании со статусом "ипотечный агент. Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.

Ипотечное покрытие могут составлять обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа; ипотечные сертификаты участия; денежные средства; государственные ценные бумаги; недвижимое имущество, приобретенные как результат неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств, обеспеченных  ипотекой.

Облигации с залоговым обеспечением

Специальное правовое регулирование общей секьюритизации (отличной, чем по Закону об ИЦБ) отсутствует, что многие участники рынка воспринимают как невозможность ее осуществления иным образом. Но это не так. Можно утверждать, что действующее российское законодательство, в частности - Федеральный закон №39-ФЗ от 22 апреля 1996 г. "О рынке ценных бумаг" (далее - Закон о РЦБ) прямо устанавливает возможность выпуска облигаций с другим статусом, чем облигации с ипотечным покрытием, - облигации с залоговым обеспечением.

Считается, что облигации с ипотечным покрытием имеют более высокий статус, чем другие корпоративные облигации, поскольку их отличительной особенностью является меньший уровень риска для инвесторов, что достигается посредством введения по ним специального способа обеспечения исполнения обязательств - ипотечное покрытие. С целью того, чтобы заинтересовать инвесторов в покупке облигаций с ипотечным покрытием, для этих облигаций установлены жесткие требования, повышающие их защиту, юридическую безопасность и высокую гарантированность выплат, что обеспечивает их более высокую надежность и ликвидность. Однако существование этих облигации не исключает и не запрещает существование облигаций с другим статусом (например, облигаций с залоговым обеспечением).

Предметом залога облигаций с ипотечным покрытием является особый имущественный комплекс (ипотечное покрытие). Предмет залога облигаций с залоговым обеспечением - отдельные активы, которые не рассматриваются как некий имущественный комплекс.

Наличие специальных норм Закона об ИЦБ формально может служить основанием для вывода о том, что эмиссия облигаций, обеспеченных залогом закладных, должна быть осуществлена исключительно в порядке, установленном Законом об ИЦБ. Рассмотрим ряд причин, по которым такой вывод нельзя назвать верным:

1. Возможность эмиссии облигаций с залоговым обеспечением в виде ценных бумаг прямо предусмотрено п. 1 ст. 27.3 Закона о РЦБ (закладная является ценной бумагой).

2. В Законе о РЦБ отсутствуют ограничения по видам ценных бумаг, которые могут быть предметом залога при эмиссии облигаций с залоговым обеспечением.

3. В Законе об ИЦБ отсутствуют прямые нормы, устанавливающие обязанность эмитента осуществлять выпуск облигаций, обеспеченных залогом закладных, исключительно в порядке, предусмотренном вышеуказанным законом.

Законодательством РФ предусмотрена возможность эмиссии облигаций разного вида, обладающих разными механизмами и способами обеспечения и, соответственно, регулирующихся в части их отличия различными нормами. Например, облигации с обеспечением подпадают под нормы Закона о РЦБ, облигации с ипотечным покрытием - под нормы Закона об ИЦБ. Последний закон является более жестким, однако позволяет эмитенту выпускать ценную бумагу, более привлекательную для инвесторов, и, следовательно, экономически более выгодную.

При этом облигация, обеспеченная залогом закладной, хотя имеет некоторые внешние признаки, позволяющие сравнивать ее с облигацией с ипотечным покрытием, тем не менее, не приобретает ее статуса.

Можно сказать, что большинство механизмов и гарантий, законодательно установленных в рамках секьюритизации по Закону об ИЦБ, осуществимы с помощью договорных конструкций (договорной секьюритизации), основанных на нормах Закона о РЦБ и гражданского законодательства.

Применимость схем секьюритизации для финансирования инвестиционных проектов

Закон об ИЦБ прямо указывает, что облигации с ипотечным покрытием могут быть эмитированы только кредитными организациями и компании со статусом "ипотечный агент". По Закону об ИЦБ секьюритизации подлежат  только требования по кредитам (займам), обеспеченные ипотекой, и (или) закладные. Такими активами могут в достаточном количестве обладать только кредитные организации.

Очевидно, что Закон об ИЦБ "заточен" только под кредитные организации и не применим для других компаний, желающих использовать облигации для решения своих финансовых вопросов. К их услугам Закон о РЦБ, на положениях которого может быть выстроена договорная секьюритизация.

Поскольку целью настоящей публикации - решение вопросов проектного финансирования, дальше будет рассматриваться только договорная секьюритизация и облигации с залоговым обеспечением.

1.3. Схема процесса секьюритизации [2]

Процесс секьюритизации активов не представляет собой особой организационной сложности (Схема, Рис. 3).

В общем виде цикл финансирования инвестиционных проектов с использованием секьюритизации активов можно представить следующим образом:

-  Инициатор – компания, инициирующая инвестиционный проект и принявшая решение о секьюритизации своих активов как средства привлечения инвестиций в свой проект. При недостаточности собственных активов компания – инициатор на партнерских началах может привлечь компанию – спонсора. Для надлежащего осуществления эмиссии облигаций Инициатор приглашает компанию – финансового консультанта.

- Финансовый консультант (юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление брокерской и/или дилерской деятельности на рынке ценных бумаг, оказывающее эмитенту услуги по подготовке проспекта ценных бумаг), действуя по поручению Инициатора, готовит эмиссию облигаций; регистрирует SPV, где учредителем будет являться Инициатор и осуществляет размещение облигаций среди инвесторов.

- SPV передает средства, полученные от размещения облигаций Инициатору в виде платы за активы или в виде кредита.

- Инициатор инвестирует проект, и средствами, генерируемыми проектом расплачивается с SPV, а SPV платит по облигациям.

Рис. 3 Схема финансирования инвестиционных проектов
с применением секьюритизации активов

1.4. Почему облигации? [4]

Облигации - это обязательство перед кредиторами о выплате в установленные сроки долга и процентов по нему. Облигации, как и акции, относятся к эмиссионным ценным бумагам, которые подлежат государственной регистрации независимо от величины выпуска и количества инвесторов. Привлекая через размещение облигационного займа финансовые средства, компания кредитуется инвесторами на заранее оговоренных условиях и несет достаточно большую ответственность за привлеченные финансовые ресурсы. Оно обязано выплачивать проценты, погашать облигации.

Основные свойства облигаций в сравнении с акциями

Покупатель акции приобретает долю собственности, покупатель облигации приобретает долг правительства или компании. В отличие от акционерных дивидендов, которые изменяются вместе с изменением уровня прибыли компании, процентные платежи по облигациям обычно фиксированы. Акционеры (дольщики) являются собственниками компании, владельцы облигаций - кредиторами. Владелец облигации также как акционер получает соответствующий документ, подтверждающий факт его владения облигациями - облигационный сертификат, в котором указывается название фирмы эмитента, номинальная сумма и процент по окончании срока выплаты.

Бесспорным преимуществом облигации является то, что биржевые подъемы и спады почти не касаются цен на них, к тому же рынок облигаций во много раз крупнее рынка акций. Облигации - это не титулы собственности на имущество эмитента, это удостоверение займа, они имеют конечный срок погашения и обладают преимущественным правом перед акциями в выплате процентов (в сравнении с выплатой дивидендов) и в удовлетворении других обязательств (например, при ликвидации акционерного общества денежные средства после выплаты кредитов в первую очередь возвращаются владельцам облигаций и только потом владельцам акций).

Инвесторы в облигации являются кредиторами эмитента (в отличие от держателя акций), и, соответственно, эмитенты облигаций являются заемщиками, должниками. Невыполнение эмитентом взятых перед держателями облигаций долговых обязательств (по основной сумме долга и процентам) влечет за собой процедуры взыскания задолженности, предусмотренные законодательством, вплоть до банкротства.

Таким образом, облигации являются инструментом займа. В настоящее время самым объемным и значительным (не считая рынка еврооблигаций) сегментом фондового рынка России является рынок государственных облигаций, в отличие от корпоративных облигаций, которые занимают сравнительно небольшой объем на фондовом рынке и выпускаются в основном крупными компаниями.

Отличия облигационного и банковского займа

Облигационный и банковский заем имеют одинаковое назначение: привлекать заемный капитал. Вместе с тем, выпуск облигаций - это прямое обращение к инвесторам, в отличие от банковских кредитов, в которые банк, как финансовый посредник, аккумулирует свободные денежные средства инвесторов и лишь затем перераспределяет их. Иначе говоря, облигационные займы и обходятся дешевле (без участия финансового посредника) и могут быть получены на большие сроки, чем банковские кредиты (долгосрочные кредиты для банка - наиболее рискованные операции). Кроме того, облигации - стандартные долговые контракты, не требующие дополнительных расходов, неизбежных при заключении сделок, обязательных при получении банковских кредитов.

Преимущество облигационных займов в сравнении с банковскими кредитами особенно ярко проявляется в России. В условиях высокой инфляции почти 100% банковских кредитов являются краткосрочными и привлекаются под более высокий процент, чем ресурсы облигационных займов.

Преимущества облигаций в сравнении с другими способами привлечения средств:

- В отличие от операций с акциями, при работе с облигациями не происходит "размывания" уставного капитала и снижения доли прежних акционеров, в том числе владельцев контрольного и блокирующего пакетов.

-  Число кредиторов при использовании кредитов и векселей является неизменным, с помощью же облигаций можно произвести заимствование за счет обращения к более широкому кругу кредиторов.

-  Облигации являются дополнительным финансовым инструментом, позволяющим диверсифицировать инвестиционные риски, т. к. с точки зрения доходности и надежности эти ценные бумаги явно превосходят акции и не уступают банковскому депозиту, т. к. дают возможность возврата (путем продажи) денежных средств.

- Дают возможность эмитенту и инвестору в случае необходимости досрочно выкупить облигации.

- Дают возможность инвестору погасить облигации досрочно.

1.5. Почему SPV? [5]

Определение SPV

SPV или SPE (от англ. special purpose vehicle) - компания специального назначения, или "проектная компания", созданная для реализации определённого проекта или для определённой цели. В настоящее время чаще используется в том же значении термин SPE - special purpose entity.

Как правило, SPV создаются для осуществления сделки и выступают в роли заемщика, приобретают определенные права собственности или обязательства. Эти компании учреждаются инициатором проекта. Это нужно, например, если в разных регионах проекты реализуются с варьируемым набором участников, в неодинаковых условиях: где-то фигурируют локальные соинвесторы, где-то сетевые компании и т. д. Всё это гораздо легче "вписать" в рамки деятельности специальной фирмы.

Обычно такая изначально дочерняя компания, создающаяся для реализации одного инвестиционного проекта, для развития нового направления бизнеса, или для тех или иных временных задач. Чаще всего (но не обязательно) 100 % собственником такой дочерней компании является материнская компания.

При ипотечном кредитовании под залог объекта недвижимости такая компания специального назначения - юридически несвязанная с организатором секьюритизации дочерняя компания, на баланс которой передаются секьюритизируемые активы: в случае такой сделки - права требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости.

Основные цели создания SPV "проектной компании" можно, как правило, отнести к одной из трех групп:

- секьюритизация активов или кредитов;

- разделение рисков;

- конкурентные соображения, например связанные с передачей новой компании определенной интеллектуальной собственности, или же с освобождением новой компании от обязательств по старым контрактам (например, лицензионным) и т. д.

Назначение SPV

Любая, даже самая успешная компания, является "машиной сработанной вручную", причем достоинства такой машины, как правило, лежат на поверхности, а недостатки, как правило, скрыты. Спрогнозировать поведение компании можно, но всегда остается риск ошибки такого прогноза. Например, сложно сказать, какие отношения на данный момент сложились у высших менеджеров компании с партнерами, местной администрацией или законом. Совокупность скрытого негатива может привести к неожиданному дефолту компании и "гибели" ее кредитных обязательств.

SPV, в силу своих организационных особенностей, более, чем любая компания с действующим бизнесом, защищена от непрогнозируемых коллизий, что обеспечивает "более крепкий сон" ее кредиторам.

Конструкция SPV

Как уже отмечалось, в российском законодательстве статус SPV не определен. Тем не менее, в Законе об ИЦБ достаточно полно определен статус и организационную структуру специальной компании "ипотечный агент" как почти полного аналога западных SPV.

В России есть достаточная практика, успешного создания и функционирования компаний с задачами и организацией SPV, но не являющихся ипотечными агентами. При этом специальный статус такой компании определяется ее уставом.

Поскольку между Ипотечным агентом и SPV установлена некая аналогия, попробуем определить требования к SPV, опираясь на положения действующего законодательства (см. Таб. 1). В дальнейшем эти требования можно использовать  в проекте устава SPV.

Таб. 1 Требования к SPV

Требования к ипотечному агенту	Требования к SPV, комментарии
Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" Статья 8. Требования к ипотечным агентам
1. Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.	Предметом деятельности SPV может быть только приобретение ценных бумаг и недвижимого имущества (далее – Активы), которое может быть использовано только как обеспечение облигаций с залоговым обеспечением. __________ Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" от 22 апреля 1996 года №39-ФЗ Статья 27.3. Облигации с залоговым обеспечением 1. Предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением могут быть только ценные бумаги и недвижимое имущество. Имущество, являющееся предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением, подлежит оценке оценщиком.
Требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладные могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.	Активы могут быть приобретены SPV на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.
	SPV может выпускать облигации с залоговым обеспечением, предоставленным для целей выпуска облигаций третьими лицами. __________ Федеральный закон "Об акционерных обществах" (Об АО) от 26.12.1995 №208-ФЗ Статья 33. Облигации и иные эмиссионные ценные бумаги общества 3. ...Общество вправе размещать облигации, обеспеченные залогом определенного имущества общества, либо облигации под обеспечение, предоставленное обществу для целей выпуска облигаций третьими лицами, и облигации без обеспечения. Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" (Об ООО) от 08.02.1998 №14-ФЗ Статья 31. Размещение обществом облигаций 2. ... Номинальная стоимость всех выпущенных обществом облигаций не должна превышать размер уставного капитала общества и (или) величину обеспечения, предоставленного обществу для этих целей третьими лицами.
Ипотечный агент может иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления указанной деятельности, в том числе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента.	SPV может иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления указанной деятельности, в том числе осуществлять эмиссию облигаций с залоговым обеспечением, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с залоговым обеспечением, а также с обеспечением деятельности SPV.
Указанная деятельность может осуществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества. В уставе ипотечного агента должны быть определены предмет и цель его деятельности в соответствии с настоящим Федеральным законом. Внесение в устав ипотечного агента изменений и (или) дополнений, связанных с изменением и (или) дополнением предмета или цели его деятельности, не допускается.	Указанная деятельность может осуществляться SPV в форме акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью. В уставе SPV должны быть определены предмет и цель его деятельности в соответствии с настоящим Федеральным законом. Внесение в устав SPV изменений и (или) дополнений, связанных с изменением и (или) дополнением предмета или цели его деятельности, не допускается. __________ Федеральный закон "Об акционерных обществах" (Об АО) от 26.12.1995 №208-ФЗ Статья 33. Облигации и иные эмиссионные ценные бумаги общества 1. Общество вправе размещать облигации и иные эмиссионные ценные бумаги, предусмотренные правовыми актами Российской Федерации о ценных бумагах. Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" (Об ООО) от 08.02.1998 №14-ФЗ Статья 31. Размещение обществом облигаций 1. Общество вправе размещать облигации и иные эмиссионные ценные бумаги в порядке, установленном законодательством о ценных бумагах.
Полное фирменное наименование ипотечного агента на русском языке должно содержать слова "ипотечная специализированная организация" или "ипотечный агент".	Полное наименование ипотечного агента на русском языке должно содержать слова специальная проектная компания, на английском языке - Special Purpose Vehicle (SPV).
В учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. Изменение общего количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых создается ипотечный агент, не допускается. После исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации.	В учредительных документах SPV должно быть указано общее количество выпусков облигаций с залоговым обеспечением, для эмиссии которых он создается. Изменение общего количества выпусков облигаций с залоговым обеспечением, для эмиссии которых создается SPV, не допускается. После исполнения обязательств по облигациям с залоговым обеспечением всех выпусков SPV подлежит ликвидации.

2. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников.	SPV не может иметь штат сотрудников.
Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации.	Полномочия единоличного исполнительного органа SPV должны быть переданы коммерческой организации.
Ведение бухгалтерского учета ипотечного агента должно быть передано специализированной организации.	Ведение бухгалтерского учета SPV должно быть передано специализированной организации.
Коммерческая организация, которой переданы полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента, не может вести бухгалтерский учет этого ипотечного агента.	Коммерческая организация, которой переданы полномочия единоличного исполнительного органа SPV, не может вести бухгалтерский учет этого ипотечного агента.
Специализированная организация, которой передано ведение бухгалтерского учета ипотечного агента, не может осуществлять полномочия единоличного исполнительного органа этого ипотечного агента.	Специализированная организация, которой передано ведение бухгалтерского учета SPV, не может осуществлять полномочия единоличного исполнительного органа этого ипотечного агента.
3. Ипотечные агенты не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные настоящим Федеральным законом. Нарушение указанного требования является основанием для обращения федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента. Сделки, совершенные с несоблюдением указанного требования от имени ипотечного агента коммерческой организацией, которой переданы полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента, создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности для коммерческой организации и не влекут за собой для ипотечного агента обязанностей ни в отношении коммерческой организации, ни в отношении третьих лиц.	SPV не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности. Нарушение указанного требования является основанием для обращения федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в суд с требованием о ликвидации SPV. Сделки, совершенные с несоблюдением указанного требования от имени SPV коммерческой организацией, которой переданы полномочия единоличного исполнительного органа SPV, создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности для коммерческой организации и не влекут за собой для SPV обязанностей ни в отношении коммерческой организации, ни в отношении третьих лиц.

2. АНАТОМИЯ КРЕДИТОВАНИЯ

2.1. Немного терминологии

Инвестиции (здесь в узком понимании) - средства реализации проектов, связанных с созданием нового бизнеса. Эти средства могут быть вложены в проект непосредственно его инициатором и (или) его компаньонами (акционерами), а так же получены в виде займа. Первые будем называть собственными, вторые - заемными (кредитными) средствами.

Инициатор проекта (он же соискатель инвестиций, он же заемщик - компания, которая претендует на получение заемных средств для реализации своей бизнес идеи. Проектом будем называть ее (бизнес идеи) совокупное материальное воплощение.

Инвестиционная программа – набор требований и условий, предъявляемых инвестором к проекту, которые необходимо выполнить, что бы инвестиции состоялись.

Кредит (заём) – формат финансирования. Кредит и заём - разные понятия. Основная разница между займом и кредитом заключается в том, что денежные средства в кредит могут давать лишь специальные кредитные организации (обычно банки), а заём может быть выдан любой организацией [8]. Однако для удобства восприятия информации в дальнейшем будем употреблять термин "кредит" для всех обязательственных отношений между заимодателями (кредиторами) и заемщиками (кредитополучателями), а термин "банк" - по отношению к всем заимодателям.

Платежи по кредиту - совокупность платежей, связанных с возвратом заемных (кредитных) средств (основной суммы и кредитных процентов).

Покрытие платежей по кредиту - денежные средства, которые необходимо иметь инициатору проекта, для расчетов кредитором. Источниками покрытия платежей по кредиту являются настоящий и будущий денежные потоки.

Настоящий и будущий денежный поток  - денежные потоки соответственно от действующего бизнеса инициатора проекта и от бизнеса, который будет создан в результате реализации проекта.

Залоговое покрытие - совокупность материальных активов, которые будут использованы в качестве залога по кредиту.

Продукты проекта - совокупность товаров и (или) услуг, реализация которых будет источником будущих денежных потоков проекта.

Партнер (он же спонсор) – компания или организация, готовая на возмездной основе предоставить свои активы в качестве залога по кредиту или гарантировать покрытие платежей по кредиту.

2.2. Проектные инвестиции как они есть

Программы проектных инвестиций (вложение денег в создание новых бизнесов) отличаются от программ банковского кредитования, тем, что в таких программах в качестве обеспечения рассматривается будущий денежный поток, генерируемый создаваемым бизнесом.

Бытующее определение: "Проектные инвестиции это целевой кредит на реализацию инвестиционного проекта, где обеспечением возвратности является сам проект". Создается впечатление, что другого обеспечения возвратности проектных инвестиций, кроме будущего денежного потока, не требуется.

Опытные предприниматели, понимают, что такого не может быть, потому, что не может быть никогда. Однако стремление к богатству, которое могут обеспечить только инвестиции и ничего кроме инвестиций, заставляет и их время от времени прислушиваться к "голосу сирен" из интернета: "А вот инвестиции!!! Без залога и поручительства!!!". "Это они предлагают ПРОЕКТНЫЕ инвестиции..." – всплывает в голове известное определение.

Инвестиционные программы серьезных западных банков и инвестиционных фондов, как правило, содержат такие условия: доля собственных средств, вложенных в проект, должна составлять до 30% стоимости проекта и (или) залоговая масса должна быть в размере до 50% объема привлекаемых инвестиций (кредитных средств).

На фоне "злобных" российских банков, не поддающихся никаким увещеваниям правительства, и где требуют почти двойной залог, это кредит хоть и не совсем вожделенно-беззалоговый, но все же...

Классическим примером программы проектных инвестиций (Таб. 2), кстати, одной из наиболее продуманных, может служить предложение банка "ОПТ банк" (бывший "Инвестсбербанк") [10]. К сожалению, эта замечательная программа в настоящий момент приостановлена. ОТП Банк (Россия) входит в международную финансовую Группу ОТП (OTP Group), которая является одним из лидеров рынка финансовых услуг Центральной и Восточной Европы.

Таб. 2 Условия проектного финансирования банка "ОПТ банк"

№	Параметр	Значение
1	Сумма финансирования	Свыше 3 млн. евро
2	Срок финансирования	Зависит от срока окупаемости проекта, определяется показателем ADSCR (Annual Debt Service Coverage Ratio) - годовой коэффициент обслуживания задолженности = соотношение размера доходов от проекта, поступающих за предшествующие 12 месяцев, к сумме необходимых выплат по долговым обязательствам (в рамках данного проекта) за тот же период. Требуемое значение ADSCR >1,35.
3	Процентная ставка	Принимается по каждому проекту индивидуально в зависимости от качества проекта, сроков, валюты финансирования и т.п.
4	Заемщик	Специальная проектная компания SPV (Special Purpose Vehicle).
5	Объем собственных средств Инициатора (Спонсора) проекта	Не менее 30% от общего объема инвестиций.
6	Финансовое состояние Заемщика (Инициатора, Спонсора)	В обязательном порядке подтверждается официальной бухгалтерской и финансовой отчетностью за последние 2 года (поквартально).
7	Форма финансирования	Инвестиционный кредит.
8	Источники погашения задолженности	Все доходы, генерируемые проектом.
9	Обеспечение	Земельный участок (в собственности или долгосрочной аренде), все активы и доходы проекта, акции/доли проектной компании.
10	Обязательные условия	- Не инновационный бизнес. - Продукция (услуга) будет пользоваться устойчивым и платежеспособным спросом в течение жизненного цикла проекта. - Четко выраженные конкурентные преимущества проекта. - Положительная кредитная история Инициатора проекта. - Прозрачность бизнес-процессов и прогнозируемость бизнес деятельности. - Наличие разработанного бизнес-плана; финансовой модели проекта; необходимой исходно-разрешительной документации на строительство; договоров аренды земли; предварительных договоров с поставщиками, подрядчиками, покупателями и заказчиками, наличие заключений технических экспертов и инжиниринговых компаний. - Наличие профессиональной команды и успешного опыта в инициируемой или смежной сфере бизнеса. - Положительная деловая репутация Инициатора и ключевых менеджеров проекта.

Достаточно ли выполнить эти условия? Какие еще условия необходимо выполнить, что бы кредит состоялся? Попробуем ответить на эти вопросы, сформулировав необходимые и достаточные условия, выполнив которые, соискатель получит инвестиции практически гарантированно. Попробуем так же прояснить смысл основных и дополнительных условий получения инвестиций, с которыми соискатель обязательно столкнется на стадии переговоров.

2.3. Схема кредитования

При реализации больших проектов стоимостью порядка 30 млн. $ строительство объекта может быть разбито на части (очереди строительства), при этом кредитование так же будет разбито на части (кредитные транши). Выплаты по кредиту по срокам соответственно будут привязаны к кредитным траншам и могут начинаться как сразу (в следующем месяце после получения транша), так и через некоторое время, т.е. с отсрочкой, которую иногда называют "мораторием" на выплату основной суммы и (или) процентов по кредиту.

На схеме (Рис. 4) отображен процесс кредитования строительства объекта тремя равными траншами с одинаковой отсрочкой платежей для каждого транша.

Рис. 4. Схема финансирования проекта

В идеальном случае начало платежей по кредиту должно совпасть с окончанием строительства (с вводом объекта в эксплуатацию). Этот важный момент является предметом переговоров соискателя инвестиций с банком. Однако банк может не пойти на длительную отсрочку платежей, особенно процентов, и в этом случае платежи по кредиту (как на схеме) начнутся раньше окончания строительства (ввода объекта в эксплуатацию).

2.4. Обеспечение кредита

Есть два необходимых условия кредита (два требования к заемщику):

- Заемщик обязан иметь обеспечение кредита в виде материальных активов (залоговое покрытие), которое перейдет банку в случае дефолта заемщика;

- Заемщик обязан иметь реальные денежные потоки, из которых будет осуществляться покрытие платежей по кредиту.

Залоговое покрытие

Деление проекта на очереди кроме прочего имеет причину, связанную с объемом залогового покрытия кредита. С одной стороны, стоимость проекта всегда превышает возможности его инициатора выставить адекватное залоговое покрытие для кредита в целом, с другой стороны, - реализация проекта объективно ведется последовательными частями (очередями), что дает возможность финансировать проект так же последовательно.

Деление проекта на части облегчает заемщику поиск залога, ведь залоговое покрытие необходимо только для первого кредитного транша, причем объем залогового покрытия (и соответственно объем первого кредитного транша и, далее, объем 1-й очереди строительства) можно согласовать с возможностями заемщика. Если собственных активов заемщика недостаточно, следует попробовать привлечь активы партнеров. Забегая вперед, скажем, что такие привлеченные активы понадобятся заемщику только на время строительства объекта. Другими словами, речь идет о некой аренде активов для использования в качестве залога.

В состав залогового покрытия может войти недвижимое имущество (в том числе - земельный участок, если участок находится в собственности или право на аренду земельного участка, если участок в долгосрочной аренде) и ценные бумаги принадлежащие инициатору проекта или третьему лицу.

Завершив строительство 1-й очереди объекта (например, фундаментов), заемщик (он же застройщик) регистрирует эти фундаменты как недвижимое имущество и, используя это имущество как залог, получает кредит на строительство 2-й очереди и так далее до окончания строительства.

Такая ступенчатая схема кредитования (Рис. 5.) возможна т.к. в соответствии с действующим законодательством РФ застройщики имеют право регистрировать незавершенное строительство как недвижимое имущество и далее использовать его в качестве залога.

Рис. 5 Схема "ступенчатого" кредитования строительства

После окончания строительства, когда 3-я очередь объекта будет зарегистрирована и ее стоимость пополнит объем залоговой массы, стоимость готового объекта (сумма затрат на строительство) будет больше размера кредита на величину собственных средств застройщика, вложенных в проект. Предполагается, что на собственные средства застройщика приобретен земельный участок, выполнены проектные, изыскательские работы и другие работы этапа подготовки строительства.

Недвижимое имущество (привлеченные активы), которое было использовано как обеспечение кредита для строительства 1-й очереди, после его окончания может быть выведено из состава залоговой массы и возвращено залогодателю.

Покрытие платежей по кредиту

Наличию реальных источников платежей по кредиту не менее важно, чем наличие залога. На самом деле банк вовсе не стремится получить залог, пусть даже достаточно привлекательный. Для банка более важно успешное осуществление кредитного цикла и получение причитающегося дохода в виде процентов. Отсюда совершенно понятно требование банка, - показать из каких источников заемщик намерен осуществлять платежи по кредиту.

Платежи по кредиту можно разделить на две фазы: до и после ввода в действие строящегося объекта (Рис. 6). Источниками покрытия платежей по кредиту в каждой фазе проекта соответственно будут настоящий и будущий денежные потоки.

Рис. 6 Схема покрытия платежей по кредиту

Достаточность настоящего денежного потока для обеспечения покрытия платежей по кредиту подтверждается наличием доходов от действующего бизнеса. Источником информации о действующем бизнесе заемщика служит бухгалтерский баланс, который передается банковским специалистам для анализа состоятельности заемщика.

Имея расчеты ТЭО, соискатель заранее знает необходимую величину покрытия, и может соотнести ее с возможностями своего бизнеса. Если таких возможностей не хватает, следует пригласить в проект партнера, и представить для анализа консолидированный баланс. При поиске партнера следует иметь в виду, что партнерская поддержка потребуется только на отрезке времени от начала платежей по кредиту до ввода объекта в эксплуатацию (до появления будущего денежного потока), т.е. примерно на 1 год. В качестве партнера целесообразно рассмотреть компанию, которая будет участвовать в строительстве или эксплуатации объекта.

Если отсрочка платежей по кредиту будет больше срока строительства, наличие настоящих денежных потоков не станет необходимым условием кредитования, хотя наличие действующего бизнеса соискателя инвестиций может рассматриваться как фактор снижения риска неплатежей при некотором увеличении сроков строительства.

Оценка будущих денежных потоков изложена в бизнес плане проекта. Следует подчеркнуть безусловную важность этого документа. Достаточно сказать, что это первый (а возможно и последний) документ, который будет читать инвестор, принимая решения о кредитовании.

В данном случае нас интересует та часть бизнес плана, где обосновывается востребованность продукции или услуг как результатов нового бизнеса. Речь идет о прогнозе будущих денежных потоков и обосновании этих прогнозов.

К сожалению, напрямую использовать будущие денежные потоки в качестве обеспечения обязательств (залога) нельзя. По действующему законодательству РФ деньги не могут быть предметом залога, в отличие от залога прав требования денег. Получить же право требования денег по будущим договорам продажи еще не произведенной продукции, когда нет самого производства, представляется проблематичным.

Ремарка из прессы: "Законопроект, предусматривающий введение новых форм обеспечения, разрабатывают в настоящее время эксперты Минпромторга. Вот только интересно, как организации будут доказывать, что в будущем выручку все же получат. Может, представив бизнес-планы, анализы и расчеты и пр.? Наверняка, аргументы потребуются посерьезнее...". [9]

В настоящий момент для обоснования реальности будущих денежных потоков необходимо использовать все возможные подтверждающие факторы: маркетинговые исследования специализированных агентств, договора о намерениях с потенциальными покупателями, данные статистики и т.д.

Если продуктом проекта является жилье для населения, то такими факторами могут быть договора на покупку квартир; для проекта строительства торговых центров - договора на аренду торговых площадей от ведущих сетевых компаний; для проекта производства сырья или других товаров узкой применяемости не продающихся на открытом рынке (рудные концентраты, сырье для химической промышленности и др.) необходимы договора на покупку всего планируемого объема продукции, плюс исследования торговой конъюнктуры; для продовольственных и других товаров, предназначенных для широкой продажи, потребуются договора с сетевыми компаниями плюс данные исследования рынка.

В каждом случае достаточность факторов, подтверждающих оценку будущих потоков, необходимо согласовать с кредитором.

2.5. Пример кредитования

Для того, что бы лучше понять технику "ступенчатого" кредитования проектов, рассмотрим пример кредитования строительства торгового комплекса стоимостью 10 млн. $.

Исходные данные

Стоимость проекта - 10 млн. $,

· В том числе собственные средства:

-       Стоимость земельного участка - 1,5 млн. $;

-       Затраты на подготовку проекта (проектная и разрешительная документация, бизнес планирование и др.) - 0,5 млн. $;

· Заемные средства - 8,0 млн. $;

· Стоимость активов, привлеченных в качестве залога – 2 млн. $;

Строительство условно разбито на 3 очереди стоимостью - 2,0; 3,0 и 3,0 млн. $ соответственно.

Последовательность кредитования

1. Кредит на строительство первой очереди: 2 млн. $.

Залоговое покрытие первого транша (земельный участок + привлеченные активы): (1,5 + 2,0) = 3,5 млн. $;

2. Совокупный кредит на строительство 1-й и 2-й очереди: (2,0 + 3,0) = 5 млн. $.

Залоговое покрытие второго транша (залоговое покрытие 1-го транша + незавершенное строительство 1-й очереди):
(3,5 + 2,0) = 5,5 млн. $;

3. Совокупный кредит на строительство 1-й, 2-й и 3-й очереди: (2,0 + 3,0 + 3,0) = 8 млн. $.

Залоговое покрытие (залоговое покрытие 1-го транша + незавершенное строительство 1-й и 2-й очереди): (3,5 + 2,0 +3,0) = 8,5 млн. $;

4. После ввода объекта в эксплуатацию его балансовая стоимость составит:

стоимость строительства, равная сумме кредита ~ 8 млн. $ ПЛЮС стоимость земельного участка ~ 1,5 млн. $ ПЛЮС затраты на подготовку проекта ~ 0,5 млн. $ РАВНО 10 млн. $.

Соотношение стоимости кредитных средств и стоимости объекта (который после государственной регистрации становится предметом залога по целевому кредиту, выданному на строительство) составляет 8,0 / 10,0 * 100% = 80%, что соответствует требованию банков к сумме залога по программе обычного залогового кредитования, поэтому по завершению строительства привлеченные активы из состава залогового покрытия могут быть выведены.

Расчет и схема залогового покрытия ступенчатой схемы кредитования, а так же соотношения структурных показателей проекта в примере приведены соответственно в Таб. 3, Таб. 4 и на Рис. 7.

Таб. 3 Расчет залогового покрытия ступенчатой схемы кредитования

Периоды (очереди) строительства	№1	№2	№3	Итого:
Кредитные транши	2	3	3
Кредит в итоге	2	5	8	8
Залоговое покрытие	3,5	5,5	8,5	10
в том числе:
Земельный участок	1,5	1,5	1,5	1,5
Нематериальные активы (затраты на подготовку проекта)				0,5
Незавершенное строительство		2	5	8
Привлеченные активы	2	2	2

 

Рис. 7 Схема ступенчатого кредитования строительного объекта

Таб. 4 Соотношения структурных показателей проекта

Соотношения показателей	Значение
Собственные средства / Заемные средства	25%
Затраты на подготовку проекта / Заемные средства	6%
Собственные средства / Стоимость проекта	20%
Залоговое покрытие 1-го транша / Заемные средства	44%
Заемные средства / Стоимость проекта	80%

Подробное знакомство с процедурой кредитования объясняет смысл требований к составу документов, предоставляем соискателей на рассмотрение инвестору:

- Возможность генерировать настоящие денежные потоки обусловлено финансовым состоянием заемщика, которое определяется из анализа его бухгалтерской и финансовой отчетности;

- Реальность будущих денежных потоков определяются расчетами бизнес плана и, в частности, - планом маркетинга;

- Статус приобретения земельного участка (аренда, собственность) и его стоимость определяют размер 1-го кредитного транша (стоимость 1-й очереди строительства) и количество траншей (очередей строительства). Стоимость участка определяет так же размер активов (собственных или предоставленных партнерами), привлеченных для формирования залоговой массы. Здесь инвестору придется представить документы на земельный участок и оценку его стоимости;

- Стоимость земельного участка в совокупности со стоимость подготовки проекта (разработка проектной документации, бизнес планирование и др.) определяет объем залоговой массы, которая будет обеспечивать кредит до полного его возврата. Объем собственных вложений в проект будет подтвержден специальной справкой (пояснительной запиской), приложенной к бухгалтерскому балансу заемщика.

Имея перед глазами схему кредитования проекта, нетрудно найти баланс между перечисленными составляющими процесса кредитования и рассчитать денежный эквивалент каждой составляющей.

2.6. Советы соискателю

Реализация инвестиционного проекта занятие достаточно дорогое и хлопотное. Прежде чем перейти от идеи к проекту желательно знать можно ли такой проект профинансировать в принципе.

Можно с достаточной уверенностью утверждать, что если удастся построить модель кредитования проекта адекватную той, которая приведена выше, финансирование состоится.

Однако построить такую модель, опираясь только на собственные ресурсы, инициатору проекта достаточно сложно. Очевидна необходимость привлечения партнеров, которых надо еще найти и заинтересовать. В качестве партнеров целесообразно рассмотреть компании, которые смогут участвовать в строительстве или эксплуатации объекта. Реализация социально значимых проектов (дешевое жилье и т.п.) позволит опереться на возможности местной администрации.

Переговоры с потенциальным партнером лучше начинать, имея на руках одобрение проекта инвестором. Для этого необходимо передать инвестору резюме проекта, содержащее, в числе прочего, экспертную схему кредитования с экспертными оценками ее параметров, там, где эти параметры пока не определены документами.

Получив одобрение проекта, приступайте к его подготовке. В итоге, что бы проект состоялся его инициатору необходимо иметь источники залогового покрытия и источники покрытия платежей по кредиту, свои или своих партнеров.

Привлекайте к работе профессионалов. Непрофессиональные действия приведут к лишним временным и материальным затратам, т.к. за профессиональными услугами обращаться все ровно придется.

Как правило, для подготовки проекта привлекаются деньги действующего бизнеса соискателя инвестиций, который может не иметь к проекту никакого отношения. При недостатке средств инициатор может на короткий срок "залезть в долги". Следует отметить, что средства на подготовку проекта (плата за привлеченные активы, плата за гарантии и др.) взятые взаймы из своего бизнеса или у партнеров, соискатель сможет возвратить уже из кредитных денег.

Даже небольшая компания со скромными ресурсами, используя связи в бизнесе и (или) при поддержке местной администрации,  найдет возможность подготовить проект, если будет точно уверена в конечном успехе. Шансы на получение инвестиций для реализации проекта целиком зависят от ее настойчивости.

2.7. Использование SPV

Возможно, одним из пунктов в условиях финансирования будет использование в качестве заемщика специальной проектной компании SPV (Special Purpose Vehicle). [10] SPV в большинстве случаев является участником процесса секьюритизации активов, который рассмотрен в предыдущем разделе.

3. ПРАКТИКА ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1. Финансирование жилищного строительства в Европе [5]

Кредитующие организации в полной мере никогда не могут быть уверены в том, что строительство будет выполнено вовремя и в пределах бюджета, а жилые площади будут успешно реализовано и, следовательно, у застройщика будет возможность погасить кредит, выданный на строительство.

В связи с этим зарубежные банки, предоставляя кредиты на строительство многоквартирных жилых домов, традиционно применяют специальную схему, при которой большая часть рисков перекладывается на другие организации. Выглядит эта схема следующим образом:

1.       Застройщик за свой счет приобретает земельный участок (либо право аренды земельного участка). Затем он нанимает проектную организацию и заказывает ей проект. Проектная организация выполняет проект и страхует его. При этом страхуется наличие в проекте таких ошибок и упущений, которые могут привести к увеличению стоимости строительства.

2.       Имея проект, застройщик объявляет конкурс по выбору строительной подрядной организации, которая должна представить гарантию выполнения контракта (performance bond). Гарантируется, что строительная организация сможет выполнить контракт в оговоренные сроки и за цену, указанную в конкурсном предложении. Гарантия дается обычно на сумму около 10% стоимости контракта с подрядчиком. Она может быть как в форме банковской гарантии, страховки или поручительства.

Зная стоимость строительства, застройщик анализирует ситуацию и тенденции на рынке жилья и готовит бизнес план (документ, который должен убедить банк в рентабельности проекта).

На все мероприятия, начиная от покупки земли и кончая подготовкой бизнес-плана, уходит до 30% стоимости проекта.

3.       С бизнес-планом застройщик обращается в банк. В банке либо банковские специалисты, либо эксперты специально нанятой независимой фирмы изучают бизнес-план, результаты исследования рынка жилья и сравнивают предложение подрядной организации со средней себестоимостью строительства аналогичных объектов. В случае положительного заключения экспертов рекомендуется выдача кредита, приблизительно на 70% стоимости проекта, т.к. 30% в проект уже вложено застройщиком. Однако кредит не выдается. С застройщиком подписывают кредитный договор, который вступает в силу через некоторое время (обычно примерно через 2 месяца), при условии выполнения застройщиком ряда обязательств:

- Застройщик должен представить заключение независимых экспертов о юридической чистоте сделки по покупке (аренде) земли, экологическую чистоту участка и т.д.

- Застройщик должен найти определенное количество покупателей (арендаторов) на построенный объект. Часть средств от продажи (примерно 5%) должны быть внесены покупателями на счета эскроу, открытые в кредитующем банке в качестве предоплаты.

Важно отметить, что банк признает действительным договор предпродажи только тогда, когда покупатель может подтвердить, что у него есть средства выкупить квартиру после окончания строительства. Поскольку основная масса покупателей жилья это люди, не имеющие возможности сразу выплатить стоимость квартиры, то каждый покупатель должен подтвердить возможность получения ипотечного кредита.

4.       Когда все обязательства заемщика по проведению юридических, экологических и прочих обследований выполнены, 70% квартир предпродано, 5% от цены каждой квартиры зачислено на счета "эскроу" и со всеми покупателями заключены предварительные договора о предоставлении им ипотечных кредитов, банк заключает с заемщиком договор залога. Несмотря на все принятые меры предосторожности, без залога финансирование не осуществляется.

Организации-застройщики - это обычно небольшие организации. Активов, соразмерных со стоимостью кредита, у них нередко нет, поэтому в залог застройщик передает само строящееся здание. При этом обязательно должны быть застрахованы как само здание, так и материалы на складе и в пути, строительные машины и механизмы, жизнь и здоровье персонала, ущерб третьим лицам.

По мере финансирования и строительства стоимость заложенного здания возрастает и при этом все время остается на одну и ту же величину (30% общей стоимости проекта) больше, чем сумма средств, выделенная банком.

Чтобы обеспечить соответствие роста стоимости залога и суммы фактически выданного кредита, банк выделяет кредитные средства только на оплату завершенных работ, т. е. работ, увеличивающих стоимость заложенного здания. Кирпич, привезенный на стройплощадку, не оплачивается, ибо факт его привоза не увеличивает стоимости залога. Оплата производится только после того, как из этого кирпича выкладывают стену.

Таким образом, образуется многоуровневая система защиты банка, которая должна предохранить его от потерь, как в случае успешного завершения проекта, так и в случае его провала - превышения запланированных сроков и себестоимости. Строительные риски перекладываются на страховые и гарантирующие организации, а риск снижения цен на рынке - на будущих покупателей жилья.

5.       Если проект успешно завершен, заемщик должен вернуть кредит из доходов от продажи квартир. При продаже квартир покупатели осуществляют оплату на счет застройщика в банке - кредиторе строительства. Оттуда средства автоматически уходят в погашение кредита. Таким образом, при покупке каждой квартиры уменьшается величина залога - доля здания, находящаяся в собственности застройщика, и одновременно на ту же сумму снижается величина задолженности застройщика перед банком.

Если здание возводится несвоевременно, либо с превышением себестоимости, банк получает удовлетворение за счет залога, а потери застройщика в большинстве случаев покрываются страховщиками или гарантами.

Система эта хорошо отработана и с теми или иными вариациями применяется при кредитовании строительства практически всех многоэтажных жилых домов (кондоминиумов) за рубежом.

3.2 ... в России

В России ситуация совершенно другая. Здесь строительство практически никогда не финансируется из кредитных средств, а система финансирования жилищного строительства обычно основана на инвестициях покупателей квартир. В подавляющем большинстве случаев с покупателями заключаются договора долевого участия в строительстве. На основании этих договоров покупатели-дольщики в ходе строительства вкладывают сумму, эквивалентную стоимости квартиры, а по окончании строительства получают квартиру в собственность.

Данная система чрезвычайно рискованна для покупателей. Они фактически при этом из покупателей превращаются в предпринимателей и несут, соответственно, предпринимательские риски. Основным риском является риск того, что средств, собранных с дольщиков (покупателей), не хватит для завершения строительства дома. В этом случае дольщик окажется долевым владельцем незавершенного строительства, и получить обратно свои вложенные средства ему, скорее всего, не удастся.

Более естественным было бы строить жилые дома не на средства дольщиков, а на заемные средства. Покупатели в этом случае приобретали бы квартиры в уже построенных домах и ничем бы не рисковали. Риск для банков, при условии применения описанной выше схемы, тоже был бы минимален. Тем не менее, кредиты на строительство жилых зданий практически не выдаются. Связано это вовсе не со злокозненностью банков, а с тем, что применить традиционную, снижающую риски, западную схему в нашей стране практически невозможно.

Для этого есть несколько причин:

-  Очень узок круг тех застройщиков, которые могли бы получать кредиты по классической зарубежной схеме. Ведь им надо иметь достаточно собственных средств, чтобы профинансировать начальный этап, т. е. оформить участок, оплатить проектно-изыскательские работы, провести анализ спроса на рынке жилья и выбрать строительную организацию.

-  Кроме того, найти подрядную организацию, готовую представить гарантию выполнения контракта, или проектную организацию, имеющую возможность застраховать риск наличия ошибок в проектной документации, практически невозможно.

- Однако надо признать, что даже тем, кто имеет достаточно средств для проведения подготовительной работы, банки часто отказываются предоставлять кредиты из-за проблем с залоговым обеспечением. Дело в том, что взять в качестве залога само строящееся (но не построенное) здание невозможно, а другого имущества, соразмерного с ним по стоимости, у большинства заемщиков, как правило, не имеется.

3.3. ... в Арабских Эмиратах [6]

Заслуживают внимания правила для застройщиков, принятые правительством Эмирата Дубай. С целью сделать рынок недвижимости более прозрачным при Земельном департаменте было создано Агентство нормативного и правового регулирования в сфере недвижимости (RERA), где в настоящее время должны пройти регистрацию все застройщики Эмирата.

Упомянутые правила устанавливает Закон "О гарантийных счетах строительств недвижимости в Эмирате Дубай". Настоящий закон гласит, что денежные средства, полученные застройщиками объектов недвижимости за собственность, строящуюся в Эмирате Дубай, должны проходить через счет эскроу, который в свою очередь управляется Земельным департаментом Эмирата Дубай.

Целью закона является предоставление определенных гарантий и страховки инвесторам в недвижимость, что превращает недвижимость Эмирата Дубай в реально осуществимую и безопасную инвестиционную возможность, а также способствует осуществлению прав и удовлетворению ожиданий покупателя.

Закон эскроу обязаны соблюдать все застройщики недвижимости без исключения, занимающиеся продажей объектов незавершенного строительства в Эмирате Дубай и получающие платежи от покупателей до завершения строительства.

Земельный департамент Эмирата Дубай ведет реестр застройщиков, обладающих лицензией на сделки с недвижимостью. Управление и контроль соблюдения закона осуществляется Агентством нормативного и правового регулирования в сфере недвижимости (RERA).

Управление счетом эскроу осуществляют банки либо финансовые учреждения, обладающие лицензией Центрального банка ОАЭ на прием депозитов, а также имеющие дополнительную аккредитацию и разрешение Земельного департамента эмирата Дубай.

Соответствующий банк становится Доверительным управляющим счетом и распоряжается счетом эскроу. Управление осуществляется под постоянным контролем со стороны агентства RERA и Земельного департамента Эмирата Дубай.

Счета эскроу не предполагают выплату причитающихся процентов. На самом деле справедливо обратное: застройщик обязан оплатить расходы, связанные с открытием и управлением счетом эскроу Доверительному управляющему счетом и Земельному департаменту Эмирата Дубай.

В случае если у застройщика много проектов, для каждого проекта открывается отдельный счет эскроу. Счет эскроу открывается в отношении определенного проекта, и все поступления предназначены исключительно для строительства данного объекта недвижимости.

Кредиторы застройщика не имеют права распоряжаться средствами, хранящимися на счету эскроу. Эти средства рассматриваются в качестве независимых для защиты интересов инвестора.

На счет эскроу данного проекта подлежат перечислению суммы, полученные от покупателей объектов незавершенного строительства в качестве платежей (в том числе средства, полученные от их ипотечных компаний), а также суммы, предназначенные для финансирования строительства.

Как правило, со счета эскроу могут осуществляться платежи на покрытие счетов подрядчиков и консультантов проекта. Общие накладные расходы застройщика, а также средства, необходимые для покупки участка земли, не могут выплачиваться со счета.

Письменное соглашение между застройщиком и назначенным Доверительным управляющим счетом включает основные этапы строительства, которые необходимо осуществить для проведения выплат со счета эскроу. Руководитель строительства застройщика уведомляет Доверительного управляющего счетом о завершении определенного этапа строительства и необходимости осуществить выплаты подрядчикам и консультантам.

Инженер Доверительного управляющего счетом проводит проверку строительства и подтверждает завершенность либо незавершенность указанного этапа. При положительном заключении Доверительный управляющий счетом отдает распоряжение осуществить выплаты со счета эскроу для покрытия счетов подрядчиков и консультантов. Данные платежи осуществляются Доверительным управляющим напрямую соответствующим подрядчикам и/или консультантам в соответствии со счетами, утвержденными к оплате, и не могут быть выплачены напрямую или через застройщика.

Закон эскроу требует, что бы в течение одного года после передачи прав собственности покупателям, Доверительный управляющий удерживал сумму в размере 5% от общей выплаченной суммы в качестве гарантии своевременных действий застройщика в случае обнаружения каких-либо дефектов.

ЛИТЕРАТУРА

[1] Электронный ресурс: http://ru.wikipedia.org/

[2] Рачкевич Ю., Алексеева И. Секьюритизация: характерные признаки и определение // Деньги и кредит, 2008 / №8 (с. 22), http://www.cbr.ru/publ/MoneyAndCredit/rachkevich.pdf

[3] Некторов А., Николаева Е., Юридическая фирма "Линия права", Правовые средства структурирования договорной секьюритизации, http://www.rusipoteka.ru/publications/lp-15.htm

[4] Зверев В., к. э. н., доцент, преподаватель славянского Делового института, Облигации на фондовом рынке", Ценные бумаги" №5, 2004, 17.11.2006, http://www.icpress.ru/information/articles/?ID=4007

[5] Райкова Л., Компании специального назначения,
http://www.directorinfo.ru/article.aspx?id=13561&iid=581

[5] Минц В., Проблемы кредитования жилищного строительства // Банковское дело, 2002 / №3 (С. 33–35), http://www.first-realty.com.ua/art/17/975.html

[6] Публикация на сайте компании German realty agency (GeRe OHG) "Что нужно знать о законе эскроу (escrow account) Эмирата Дубай", http://www.money-and-home.com/index.php?id=68

[7] Алексеев В.А. - кандидат юридических наук, адвокат, Недвижимое имущество: Государственная регистрация и проблемы правового регулирования, Издательство: Волтерс Клувер, 2007 г.  http://www.gumer.info/bibliotek_Buks/Econom/alex/index.php

[8] Информационный портал Университет информационных технологий,
 http://www.intuit.ru/department/itmngt/fundacc/13/

[9] Интернет-портал Бухгалтерия.ru, http://www.buhgalteria.ru/news/20301

[10] Портал банка "ОПТ банк", http://www.otpbank.ru/corporate/project_financing/