ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 11.11.2003 Г. №152-ФЗ "ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ"; С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ПРАВОВЫХ АКТОВ ПО СОСТОЯНИЮ НА 1 НОЯБРЯ 2004 ГОДА (А.В. ТОЛКУШКИН)

Толкушкин Александр Владимирович - кандидат экономических наук, член исполнительного комитета российского отделения Международной налоговой ассоциации (IFA), заместитель постоянного представителя российского отделения в Генеральном Совете IFA, один из ведущих российских налоговых консультантов.

ПРЕДИСЛОВИЕ

Раздел I. КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ "ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ" 11 ноября 2003 года №152-ФЗ

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Сфера регулирования

Статья 2. Основные понятия

Статья 3. Ипотечное покрытие

Статья 4. Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия

Статья 5. Реестр ипотечного покрытия

Статья 6. Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг

Глава 2. ЭМИССИЯ И ОБРАЩЕНИЕ ОБЛИГАЦИЙ С ИПОТЕЧНЫМ ПОКРЫТИЕМ

Статья 7. Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием

Статья 8. Требования к ипотечным агентам

Статья 9. Форма удостоверения прав, составляющих облигацию с ипотечным покрытием

Статья 10. Проценты по облигациям с ипотечным покрытием

Статья 11. Обеспечение исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием

Статья 12. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием

Статья 13. Требования к ипотечному покрытию облигаций

Статья 14. Замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций

Статья 15. Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций

Статья 16. Погашение облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев

Глава 3. ВЫДАЧА И ОБРАЩЕНИЕ ИПОТЕЧНЫХ СЕРТИФИКАТОВ УЧАСТИЯ

Статья 17. Лица, имеющие право выдавать ипотечные сертификаты участия

Статья 18. Договор доверительного управления ипотечным покрытием

Статья 19. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием

Статья 20. Ипотечный сертификат участия

Статья 21. Требования к ипотечному покрытию ипотечных сертификатов участия

Статья 22. Обособление имущества, составляющего ипотечное покрытие

Статья 23. Ограничения деятельности управляющего ипотечным покрытием

Статья 24. Ответственность управляющего ипотечным покрытием

Статья 25. Правила доверительного управления ипотечным покрытием

Статья 26. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия

Статья 27. Регистрация правил доверительного управления ипотечным покрытием и изменений и дополнений, вносимых в них

Статья 28. Вступление в силу изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием

Статья 29. Выдача ипотечных сертификатов участия

Статья 30. Вознаграждение и расходы, связанные с доверительным управлением ипотечным покрытием

Статья 31. Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия

Глава 4. КОНТРОЛЬ ЗА РАСПОРЯЖЕНИЕМ ИМУЩЕСТВОМ, СОСТАВЛЯЮЩИМ ИПОТЕЧНОЕ ПОКРЫТИЕ

Статья 32. Специализированный депозитарий ипотечного покрытия

Статья 33. Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие

Статья 34. Контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие

Статья 35. Обязанности специализированного депозитария

Статья 36. Страхование ответственности эмитента облигаций с ипотечным покрытием, управляющего ипотечным покрытием, специализированного депозитария, регистратора перед владельцами ипотечных ценных бумаг

Глава 5. РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ

Статья 37. Раскрытие и предоставление информации об облигациях с ипотечным покрытием

Статья 38. Требования к содержанию распространяемой или публикуемой информации об ипотечных ценных бумагах

Статья 39. Информация об ипотечных ценных бумагах, предъявляемая по требованию заинтересованных лиц

Статья 40.Информация, подлежащая опубликованию

Статья 41. Отчетность, представляемая в государственные органы по рынку ипотечных ценных бумаг

Глава 6. ПОЛНОМОЧИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНОВ ПО РЫНКУ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ

Статья 42. Государственное регулирование и государственный контроль на рынке ипотечных ценных бумаг

Статья 43. Права федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг

Статья 44. Ответственность федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг за соблюдение коммерческой тайны

Статья 45. Предписание федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг об устранении нарушения

Статья 46. Меры, применяемые федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг

Глава 7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 47. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

Раздел II. РАЗЪЯСНЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ

1. Ипотека в силу закона

2. Последующая ипотека и предшествующая ипотека

ПРЕДИСЛОВИЕ

Настоящее издание является подробным постатейным комментарием к Федеральному закону от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

Принятие Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" является началом нового этапа чрезвычайно трудного пути современной России к созданию реально существующей и эффективной системы ипотечного жилищного кредитования. Достижение указанной цели невозможно без появления и развития рынка ипотечных ценных бумаг. Ни один банк не только в нашей стране, но и в мире не может осуществлять предоставление долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества в сколько-нибудь значительных размерах без привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Это общеизвестное положение подтвердила Российская Федерация. С 1998 г. (с момента принятия Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)") на федеральном, региональном и местном уровнях, а также силами отдельных ведомств, крупных компаний, отдельных банков предпринимались попытки построить модели ипотечного кредитования, работающие независимо от рынка долгосрочных финансовых инструментов.

Разумеется, комментируемый Закон весьма далек от того законодательного акта, который позволит быстро организовать в России эффективный рынок ипотечных ценных бумаг, а следовательно, и осуществить реализацию крупномасштабного ипотечного кредитования широких слоев населения. Но он создает возможности для начала практической работы в этой сфере.

Комментарий рассчитан на руководителей и сотрудников российских и иностранных организаций, являющихся профессиональными участниками рынка ценных бумаг (управляющих компаний паевых инвестиционных фондов, регистраторов, специализированных депозитариев), организаций, осуществляющих строительство жилья, банков и других кредитных организаций, как разрабатывающих собственные программы ипотечного кредитования, так и предполагающих участвовать в федеральных и региональных программах, страховых компаний, независимых оценщиков, аудиторов фирм, руководителей и сотрудников органов федеральных и региональных органов законодательной (представительной) и исполнительной власти, органов местного самоуправления, органов, осуществляющих государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, преподавателей, аспирантов и студентов финансовых и юридических учебных заведений (факультетов).

В Комментарии дано разъяснение значений свыше 200 терминов, понятий и словосочетаний, необходимых для правильного понимания норм, регламентирующих выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг, использованных в тексте комментируемого Закона либо содержащихся в других актах гражданского законодательства Российской Федерации, иных актах специального законодательства.

Особое внимание уделено практическим проблемам применения норм комментируемого Закона эмитентами ипотечных сертификатов участия и облигаций с ипотечным покрытием.

При подготовке настоящего издания использованы акты законодательства и нормативно-правовые акты по состоянию на 1 ноября 2004 г.

Раздел I. КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ "ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ" 11 ноября 2003 года №152-ФЗ

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Сфера регулирования

В комментируемой статье устанавливается сфера регулирования Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Законом регулируются:

- отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных;

- отношения, возникающие при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам (см. комментарий к ст. 2).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой (см. п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (см. п. 1 ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст. ст. 48 и 49 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (см. п. 5 ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (см. п. 3 ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

- такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

- такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено (см. п.6 ст.13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

При заключении соглашений об изменении предмета ипотеки, соглашений об изменении размера обеспечения ипотекой основного обязательства, соглашений о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества, соглашений о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

- либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;

- либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

При аннулировании старой закладной и выдаче новой закладной одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке (см. п. 7 ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Не допускаются составление и выдача закладной в следующих случаях:

1) если предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс, леса, право аренды вышеперечисленного имущества;

2) если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В этих случаях условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны (см. п. 4 ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

До вступления в силу Федерального закона от 5 февраля 2004 г. №1-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускались составление и выдача закладной также в случае, если предметом ипотеки являлись земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространялось действие Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. №1-ФЗ в соответствии со ст. 2 данного Закона вступил в силу со дня его официального опубликования. Указанный Федеральный закон был опубликован в Собрании законодательства РФ 9 февраля 2004 г., №6, ст. 406; в "Парламентской газете" 10 февраля 2004 г., №24; в "Российской газете" 10 февраля 2004 г., №24.

Следует подчеркнуть, что если сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена на момент заключения договора об ипотеке (на момент государственной регистрации договора), но это денежное обязательство содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент, то составление и выдача закладной допускаются.

Такая ситуация может возникнуть при передаче в залог строящегося объекта (объекта незавершенного строительства).

Окончательная цена объекта (квартиры) может подлежать пересмотру в зависимости от фактического количества квадратных метров в квартире после регистрации объекта в органах технической инвентаризации. Если договор, заключенный сторонами, предусматривает порядок определения суммы долга на дату завершения строительства (например, установлена твердая цена за метр площади), то в принципе возможны составление и выдача закладной.

Требования к содержанию закладной установлены в ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю. Документ, названный "закладная", в котором тем не менее отсутствуют какие-либо из вышеуказанных данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную следующих данных обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки: наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации; точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды.

Порядок включения этих данных в закладную определяется ст. 22 "Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (см. п. 1 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия (см. п. 2 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (см. п. 3 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременно с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (см. п. 4 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом (см. ст. 15 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Права владельца закладной и обязанности должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, возникающие в результате регистрации закладной, а также порядок и требования к регистрации закладной установлены в ст. 16 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения (см. п. 1 ст. 16 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Физическое лицо (в гражданском праве) - термин, употребляемый для обозначения человека (гражданина) как участника правоотношений. Для целей законодательства о налогах и сборах РФ понятие "физическое лицо" объединяет следующие категории налогоплательщиков: граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства.

Под местом жительства физического лица понимается место, где физическое лицо постоянно или преимущественно проживает, то есть то место, по которому он зарегистрирован в органах МВД. Регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации осуществляется в соответствии с Законом РФ от 25 июня 1993 г. №5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации". В соответствии со ст. 2 указанного Закона местом жительства могут быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Под местом нахождения юридического лица (российской организации) обычно понимается место ее государственной регистрации.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной (см. п. 2 ст. 16 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, при предъявлении закладной.

Регистрационная запись делается на основании: совершенной в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока; документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования; решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства производятся в следующем порядке.

При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, если иное не оговорено в сделке по передаче закладной.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.

В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:

- судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;

- предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

- должник признается частично исполнившим обязательство.

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных. В случаях, когда в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная аннулируется, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной (см. ст. 17 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

- заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной;

- решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ (см. п. 1 ст. 18 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат" и передать его в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки. Дубликат закладной выдается органом, осуществившим государственную регистрацию ипотеки, путем вручения лицу, утратившему закладную. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают (см. п. п. 2 - 4 ст. 18 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Статья 2. Основные понятия

В статье устанавливается значение четырех понятий, используемых в Федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах".

Ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности. В случаях, предусмотренных законом или в установленном им порядке, для осуществления и передачи прав, удостоверенных ценной бумагой, достаточно доказательств их закрепления в специальном реестре (см. ст. 142 ГК РФ).

Виды прав, которые удостоверяются ценными бумагами, обязательные реквизиты ценных бумаг, требования к форме ценной бумаги и другие необходимые требования определяются законом или в установленном им порядке. Отсутствие обязательных реквизитов ценной бумаги или несоответствие ценной бумаги установленной для нее форме влечет ее ничтожность.

К ценным бумагам относятся: 1) государственная облигация; 2) облигация; 3) вексель; 4) чек; 5) депозитный (сберегательный) сертификат; 6) банковская сберегательная книжка на предъявителя; 7) коносамент; 8) акция; 9) приватизационные ценные бумаги; 10) другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг (см. ст. 143 ГК РФ). К ценным бумагам относятся также инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов.

В ст. 2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" установлены значения следующих понятий. Эмиссионная ценная бумага на предъявителя - ценные бумаги, переход прав на которые и осуществление закрепленных ими прав не требуют идентификации владельца. Именные эмиссионные ценные бумаги - ценные бумаги, информация о владельцах которых должна быть доступна эмитенту в форме реестра владельцев ценных бумаг, переход прав на которые и осуществление закрепленных ими прав требуют обязательной идентификации владельца. О сертификате эмиссионной ценной бумаги см. комментарий к п. 2 ст. 9.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Облигацией признается ценная бумага, удостоверяющая право ее держателя на получение от лица, выпустившего облигацию, в предусмотренный ею срок номинальной стоимости облигации или иного имущественного эквивалента. Облигация предоставляет ее держателю также право на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права (см. ст. 816 ГК РФ).

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

О доверительном управлении имуществом см. комментарий к ст. 18.

Понятие и основания возникновения общей собственности установлены в ст. 244 гл. 16 "Общая собственность" ГК РФ. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Права, удостоверенные именной ценной бумагой, могут принадлежать названному в ценной бумаге лицу (см. ст. 145 ГК РФ). Права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). В соответствии со ст. 390 ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение (см. ст. 146 ГК РФ). В связи с тем что именная ценная бумага удостоверяет права, которые принадлежат обозначенному там лицу, обязанное лицо может и должно осуществить исполнение только такому лицу.

В отличие от именной ценной бумаги права, удостоверенные в ордерной ценной бумаге, могут принадлежать не только поименованному в ней лицу, но и лицу, назначенному распоряжением последнего. Следовательно, должник обязан исполнить обязательство означенному в бумаге лицу или приказу (ордеру) такого лица.

Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, одновременно удовлетворяющая следующим требованиям:

- она соответствует требованиям, установленным ст. 8 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" (см. комментарий);

- ее исключительным предметом деятельности является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) приобретение закладных;

- ей в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 12).

Значение понятия "коммерческая организация" установлено в ГК РФ. Юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации).

Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в формах хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в формах потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), финансируемых собственником учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Допускается создание объединений коммерческих и (или) некоммерческих организаций в форме ассоциаций и союзов (см. ст. 50 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Государственная регистрация юридических лиц - акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый посредством внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, а также иных сведений о юридических лицах в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц" (см. ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц").

Государственная регистрация осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом "О Правительстве Российской Федерации" (см. ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц"). Начиная с 1 июля 2002 г. уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, является Министерство Российской Федерации по налогам и сборам (см. п. 1 Постановления Правительства РФ от 17 мая 2002 г. №319 "Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей").

В соответствии с п. п. 15 и 26 Указа Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" Министерство Российской Федерации по налогам и сборам после вступления в силу соответствующего федерального закона подлежит преобразованию в Федеральную налоговую службу (о понятии "федеральная служба" см. комментарий к п. 4 ст. 3), а его функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности, по ведению разъяснительной работы по законодательству РФ о налогах и сборах подлежат передаче Министерству финансов РФ.

Под функциями по принятию нормативных правовых актов понимается издание на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, обязательных для исполнения органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами и гражданами, правил поведения, распространяющихся на неопределенный круг лиц (см. п. 2 Указа Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти").

За государственную регистрацию юридических лиц уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах (см. ст. 3 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц"). В соответствии с п. 6 ст. 4 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. №2005-1 "О государственной пошлине" за государственную регистрацию юридических лиц, в том числе за государственную регистрацию изменений, вносимых в учредительные документы юридических лиц, государственная пошлина взимается в размере 2000 руб.

Государственная регистрация юридического лица осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (см. ст. 8 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц").

Организация - понятие, используемое в Налоговом кодексе РФ, схожее с термином "юридическое лицо", но имеющее определенные отличия. По НК РФ организациями являются юридические лица, образованные в соответствии с законодательством РФ (российские организации), а также иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории РФ (иностранные организации).

По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (см. п. 1 ст. 807 ГК РФ). Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил ст. ст. 140, 141 и 317 ГК РФ (см. ст. 807 ГК РФ).

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в 10 раз установленный Законом МРОТ, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (см. ст. 808 ГК РФ).

Минимальный размер оплаты труда (МРОТ) - норматив, устанавливаемый актами федерального законодательства РФ. В ряде актов законодательства о налогах и сборах используется эквивалентный термин "размер минимальной месячной оплаты труда (ММОТ)". В настоящее время применяется для взимания налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения; государственной пошлины; отдельных видов сборов.

Минимальные размеры оплаты труда установлены Федеральным законом от 19 июня 2000 г. №82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда".

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" установлен следующий минимальный размер оплаты труда:

- с 1 июля 2000 г. - в сумме 132 руб. в месяц;

- с 1 января 2001 г. - в сумме 200 руб. в месяц;

- с 1 июля 2001 г. - в сумме 300 руб. в месяц;

- с 1 мая 2002 г. - в сумме 450 руб. в месяц;

- с 1 октября 2003 г. - в сумме 600 руб. в месяц.

Минимальный размер оплаты труда, установленный ст. 1 указанного Федерального закона, вводится:

- организациями, финансируемыми из бюджетных источников, - за счет средств соответствующих бюджетов;

- другими организациями - за счет собственных средств.

До принятия соответствующего федерального закона увеличение тарифных ставок (окладов) Единой тарифной сетки по оплате труда работников организаций бюджетной сферы, размеры которых ниже установленного МРОТ, осуществляется Правительством РФ.

На период до введения размера минимальной заработной платы (минимального размера оплаты труда), предусмотренного частью первой ст. 133 Трудового кодекса РФ, законодательные (представительные) органы государственной власти субъектов РФ (за исключением субъектов РФ - получателей дотаций из Федерального фонда финансовой поддержки субъектов РФ) могут принимать законы субъектов РФ, устанавливающие более высокий по сравнению с установленным федеральным законом размер минимальной заработной платы в субъекте РФ с учетом мнения трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений соответствующего уровня. Размер и сроки введения минимальной заработной платы в субъекте РФ подлежат согласованию с Правительством РФ в части, касающейся компенсации дополнительных расходов организаций, финансируемых за счет средств федерального бюджета. При этом размер минимальной заработной платы в субъекте РФ устанавливается для всех работодателей, действующих в данном субъекте РФ. Более высокий уровень государственных гарантий в субъектах РФ, связанный с установлением минимальной заработной платы и приводящий к увеличению бюджетных расходов или уменьшению бюджетных доходов, обеспечивается за счет средств бюджета соответствующего субъекта РФ. Минимальная заработная плата в субъекте РФ может использоваться только для установления оплаты труда. Порядок, условия и сроки компенсации дополнительных расходов организаций, финансируемых за счет средств федерального бюджета, в связи с введением минимальной заработной платы в субъекте РФ устанавливаются Правительством РФ.

Минимальный размер оплаты труда, установленный ст. 1 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", применяется исключительно для:

- регулирования оплаты труда;

- определения размеров пособий по временной нетрудоспособности.

До внесения изменений в соответствующие федеральные законы, определяющие размеры стипендий, пособий и других обязательных социальных выплат либо порядок их установления, выплата стипендий, пособий и других обязательных социальных выплат, размер которых в соответствии с законодательством РФ определяется в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г. исходя из базовой суммы, равной 83 руб. 49 коп., с 1 января 2001 г. - исходя из базовой суммы, равной 100 руб.

До внесения изменений в соответствующие федеральные законы, определяющие порядок исчисления налогов, сборов, штрафов и иных платежей, исчисление налогов, сборов, штрафов и иных платежей, осуществляемое в соответствии с законодательством РФ в зависимости от минимального размера оплаты труда, с 1 января 2001 г. производится исходя из базовой суммы, равной 100 руб.

Исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г. исходя из базовой суммы, равной 83 руб. 49 коп., с 1 января 2001 г. - исходя из базовой суммы, равной 100 руб.

Кредитный договор - договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для займа, если иное не предусмотрено правилами ст. ст. 819 - 821 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора (см. ст. 819 ГК РФ).

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (см. ст. 820 ГК РФ).

Заимствования могут быть предоставлены (получены) также в формах товарного или коммерческого кредита.

Товарный кредит - заключенный сторонами договор, предусматривающий обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками (договор товарного кредита). К такому договору применяются правила, предусмотренные для займа, если иное не предусмотрено таким договором и не вытекает из существа обязательства. Условия о количестве, ассортименте, комплектности, качестве, таре и (или) об упаковке предоставляемых вещей должны исполняться в соответствии с правилами о договоре купли-продажи товаров (см. ст. ст. 465 - 485), если иное не предусмотрено договором товарного кредита (см. ст. 822 ГК РФ).

Договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом. К коммерческому кредиту соответственно применяются правила гл. 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства (см. ст. 823 ГК РФ).

Статья 3. Ипотечное покрытие

В статье определены виды требований, которые могут составлять ипотечное покрытие (п. 1 и п. 2), устанавливаются условия, при соблюдении которых отдельные виды денежных требований включаются в состав ипотечного покрытия (п. п. 3, 5, 6), правила определения размера ипотечного покрытия (п. 4).

Систематический анализ норм, содержащихся в гл. 1 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", позволяет сформулировать следующее определение понятия "ипотечное покрытие". Ипотечное покрытие представляет собой обеспечение ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием; ипотечных сертификатов участия.

1. Ипотечное покрытие могут составлять только: обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными; ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие; денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте; а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 13 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" (см. комментарий к п. 1 ст. 13).

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено по существу два вида ипотеки: ипотека в силу закона (см. раздел II, часть 1 "Ипотека в силу закона" данного Комментария); ипотека, возникающая на основе договора об ипотеке (ипотека по договору). Разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно не только с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но и с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества, а также для правильного применения норм Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Значение понятия "залог" установлено в ст. 334 Гражданского кодекса РФ. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ (см. ст. ст. 334 - 358 ГК РФ), применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (см. ст. 334 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 295 ГК РФ.

Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (см. ст. 335 ГК РФ).

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен (см. ст. 336 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (см. ст. 337 ГК РФ).

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил формы договора и его регистрации влечет недействительность договора о залоге (см. ст. 339 ГК РФ).

Уплата процентов по договору займа регламентирована в ст. 809 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо - в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда:

- договор заключен между гражданами на сумму, не превышающую пятидесятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон;

- по договору заемщику передаются не деньги, а другие вещи, определенные родовыми признаками.

Ставка рефинансирования - процентная ставка, устанавливаемая Центральным банком РФ по расчетам за кредитные ресурсы, предоставляемые коммерческим банкам (аналоги: официальная учетная ставка, учетная ставка Центрального банка РФ). С 15 января 2004 г. ставка рефинансирования Центрального банка РФ была установлена в размере 14% годовых, с 17 февраля 2003 г. - в размере 18% годовых, с 21 июня 2003 г. - в размере 16% годовых.

Очередность погашения требований по денежному обязательству установлена в ст. 319 ГК РФ: "Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга".

В соответствии со ст. 75 Конституции РФ денежной единицей в Российской Федерации является рубль. Денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком РФ. Введение и эмиссия других денег в Российской Федерации не допускаются. Защита и обеспечение устойчивости рубля - основная функция Центрального банка РФ, которую он осуществляет независимо от других органов государственной власти.

Валюта Российской Федерации (валюта РФ) - понятие, установленное в п. 1 ст. 1 Закона РФ от 9 октября 1992 г. №3615-1 "О валютном регулировании и валютном контроле", означающее:

а) находящиеся в обращении, а также изъятые или изымаемые из обращения, но подлежащие обмену рубли в виде банковских билетов (банкнот) ЦБ РФ и монеты;

б) средства в рублях на счетах в банках и иных кредитных учреждениях в Российской Федерации;

в) средства в рублях на счетах в банках и иных кредитных учреждениях за пределами Российской Федерации на основании соглашения, заключаемого Правительством РФ и ЦБ РФ с соответствующими органами иностранного государства об использовании на территории данного государства валюты РФ в качестве законного платежного средства. Иностранная валюта - понятие, значение которого установлено в п. 3 ст. 1 Закона РФ от 9 октября 1992 г. №3615-1 "О валютном регулировании и валютном контроле", означающее:

а) денежные знаки в виде банкнот, казначейских билетов, монеты, находящиеся в обращении и являющиеся законным платежным средством в соответствующем иностранном государстве или группе государств, а также изъятые или изымаемые из обращения, но подлежащие обмену денежные знаки;

б) средства на счетах в денежных единицах иностранных государств и международных денежных или расчетных единицах.

В соответствии со ст. 4 и ст. 53 Федерального закона от 10 июля 2002 г. №86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" Центральный банк РФ устанавливает и публикует официальные курсы иностранных валют по отношению к российскому рублю (курс Центрального банка РФ). Порядок установления официальных курсов иностранных валют к российскому рублю определен Положением ЦБ РФ от 19 декабря 2001 г. №169-П. Центральный банк РФ каждый рабочий день не позднее 13 часов по московскому времени устанавливает официальные курсы основных валют, используемых в РФ при осуществлении внешнеэкономических расчетов (за исключением курсов национальных валют стран - участниц Экономического и валютного союза), и СДР к российскому рублю (см. п. 1.1 Положения).

Официальный курс доллара США к российскому рублю устанавливается ЦБ РФ на основе котировок текущего рабочего дня биржевого и внебиржевого сегментов внутреннего валютного рынка по операциям "доллар США - российский рубль". Официальный курс СДР к российскому рублю рассчитывается ЦБ РФ на основе официального курса доллара США к российскому рублю и курса доллара США к СДР, установленного Международным валютным фондом на предыдущий рабочий день.

Официальные курсы других валют к российскому рублю рассчитываются и устанавливаются ЦБ РФ на основе официального курса доллара США к российскому рублю и котировок данных валют к доллару США на международных валютных рынках текущего рабочего дня, на биржевом и внебиржевом сегментах внутреннего валютного рынка, а также официальных курсов доллара США к указанным валютам, устанавливаемых центральными (национальными) банками соответствующих государств.

Официальными курсами национальных валют стран - участниц Экономического и валютного союза к российскому рублю с 1 января 2002 г. считаются курсы, рассчитанные на основе официального курса евро к российскому рублю с использованием соответствующих коэффициентов пересчета указанных валют в евро, зафиксированных решением Совета Европейского союза. Официальные курсы основных валют, используемых в Российской Федерации при осуществлении внешнеэкономических расчетов (за исключением курсов национальных валют стран - участниц Экономического и валютного союза), и СДР к российскому рублю утверждаются приказом ЦБ РФ, который вступает в силу в календарный день, следующий за днем подписания приказа, и действуют до вступления в силу следующего приказа ЦБ РФ об официальных курсах иностранных валют, если иное не определено актами ЦБ РФ.

ЦБ РФ в предпоследний рабочий день каждого календарного месяца устанавливает официальные курсы прочих иностранных валют к российскому рублю. Официальные курсы указанных валют устанавливаются на основе официального курса доллара США к российскому рублю и котировок данных валют к доллару США, информацию о которых Банк России получает из информационных агентств Reuters и Bloomberg, периодического издания "Financial Times" и от центральных (национальных) банков соответствующих государств. Указанные курсы утверждаются приказом ЦБ РФ, который вступает в силу с первого числа следующего календарного месяца, и действуют до вступления в силу следующего приказа ЦБ РФ об официальных курсах иностранных валют, если иное не определено актами ЦБ РФ.

Официальные курсы иностранных валют к российскому рублю устанавливаются в формате, содержащем шесть значащих цифр, четыре из которых являются десятичными знаками (XX,XXXX руб.). После утверждения официальных курсов иностранных валют к российскому рублю информация о курсах направляется для распространения в средствах массовой информации. В частности, информация об утвержденных официальных курсах иностранных валют к российскому рублю: публикуется в "Российской газете", "Вестнике Банка России"; размещается на сайте Банка России в сети Интернет по адресу: www.cbr.ru; направляется по каналам банковской связи в информационное агентство Reuters.

В случае необходимости получения заинтересованными лицами официальной информации о курсах иностранных валют, установленных ЦБ РФ, указанная информация предоставляется территориальными учреждениями ЦБ РФ на основании письменных запросов (см. Положение ЦБ РФ от 19 декабря 2001 г. №169-П).

Валютные ценности - термин, установленный в п. 4 ст. 1 Закона РФ от 9 октября 1992 г. №3615-1 "О валютном регулировании и валютном контроле". К валютным ценностям относятся: а) иностранная валюта; б) ценные бумаги в иностранной валюте - платежные документы (чеки, векселя, аккредитивы и др.), фондовые ценности (акции, облигации) и другие долговые обязательства, выраженные в иностранной валюте; в) драгоценные металлы - золото, серебро, платина и металлы платиновой группы (палладий, иридий, родий, рутений и осмий) в любом виде и состоянии, за исключением ювелирных и других бытовых изделий, а также лома таких изделий; г) природные драгоценные камни - алмазы, рубины, изумруды, сапфиры и александриты в сыром и обработанном виде, а также жемчуг, за исключением ювелирных и других бытовых изделий из этих камней и лома таких изделий. Порядок и условия отнесения изделий из драгоценных металлов и природных драгоценных камней к ювелирным и другим бытовым изделиям и лому таких изделий устанавливаются Правительством РФ.

2. Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

1) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

2) договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

3) недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

4) в случае если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

5) предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Важно подчеркнуть, что все вышеперечисленные условия должны быть выполнены одновременно. В тех случаях, когда отдельное требование по обеспеченному ипотекой обязательству не отвечает какому-либо из перечисленных условий, такое требование не может быть включено в состав ипотечного покрытия.

Требования к содержанию договора об ипотеке установлены в ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

- предмет ипотеки;

- оценка предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре об ипотеке указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (см. п. п. 1, 2 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (см. п. 3 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (см. п. 4 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (см. п. 5 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 "Основные положения о закладной" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (см. п. 6 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Законодательство РФ, регулирующее оценочную деятельность, состоит из Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ (см. ст. 1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (см. ст. 2 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ (см. ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (см. ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Важно отметить, что в ст. 7 "Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки" Федерального закона "Об оценочной деятельности" установлено следующее: "В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других".

В соответствии со ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте (см. ст. 5 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (см. ст. 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской;

- ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ (см. ст. 10 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Общие требования к содержанию отчета об оценке имущества установлены в ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Отчет об оценке имущества составляется в письменной форме и передается заказчику, что служит подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором об оценке.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются:

- дата проведения оценки объекта оценки;

- используемые стандарты оценки;

- цели и задачи проведения оценки объекта оценки (т.е. в договоре об оценке и в отчете об оценке объекта ипотеки обязательно должны содержаться указания на то, что оценка поводится для целей определения рыночной стоимости объекта оценки);

- иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценки оценщиком объекта оценки;

- место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

 Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем (см. ст. 11 Федерального закона).

Итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (см. ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ (см. ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Таким образом, основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору кредитному договору или договору займа и (или) по каждой закладной не должна превышать 70% от итоговой величины рыночной стоимости (денежной оценки) объекта оценки, являющегося предметом ипотеки, определенной независимым оценщиком и приведенной в отчете об оценке данного имущества.

Оценщик для целей применения нормы, содержащейся в комментируемом пункте, может быть признан независимым оценщиком, только если соблюдаются следующие требования ст. 16 "Независимость оценщика" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора об оценке;

- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (см. п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии с комментируемым пунктом договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя. Замена и восстановление предмета залога регламентированы в ст. 345 ГК РФ следующим образом: "1. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. 2. Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное".

Между соответствующими нормами ГК РФ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенная разница заключается в том, что по Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" замена погибшего предмета по договору об ипотеке может быть осуществлена залогодателем только с согласия залогодержателя. При этом согласие должно быть получено в письменной форме. Залогодержатель не может потребовать досрочного исполнения обязательства (осуществить права, предусмотренные п. 2 ст. 36 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения (см. п. 3 ст. 36 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Правила отчуждения заложенного имущества установлены в ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следующим образом: "1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны".

Приведенные правила конкретизируют нормы, содержащиеся в п. 2 ст. 346 ГК РФ, о запрете на совершение юридических действий залогодателем в отношении заложенного имущества без согласия залогодержателя. Пункт 2 ст. 346 ГК РФ гласит: "Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно". Следует подчеркнуть, что в соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", сторонам предоставлено право установить в договоре об ипотеке иной порядок принятия решения об отчуждении имущества. Другими словами, залогодателю может быть предоставлено право распоряжаться имуществом любыми или установленными в договоре об ипотеке способами без получения предварительного согласия залогодержателя. В случае если такое право было предоставлено залогодателю, требование, обеспеченное ипотекой по соответствующему договору об ипотеке, не может составлять ипотечное покрытие.

Следует отметить, что право залогодателя на отчуждение заложенного имущества может быть включено в закладную при условии соблюдения правил, установленных в п. 2 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия, только если недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, регламентируется ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, не относится к обязательному страхованию. Включение норм о страховании в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду страхования, как это понимается в соответствии со ст. ст. 935 и 936 ГК РФ и п. 4 ст. 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. №4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации". В случаях, предусмотренных законом или в установленном им порядке, на юридических лиц, имеющих в хозяйственном ведении или оперативном управлении имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью, может быть возложена обязанность страховать это имущество. В случаях, когда обязанность страхования не вытекает из закона, а основана на договоре, в том числе обязанность страхования имущества - на договоре с владельцем имущества или на учредительных документах юридического лица, являющегося собственником имущества, такое страхование не является обязательным в смысле ст. 935 ГК РФ и не влечет последствий, предусмотренных ст. 937 ГК РФ (см. ст. 935 ГК РФ).

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не устанавливается обязанность сторон по страхованию предмета ипотеки в тех случаях, когда возникает ипотека в силу закона.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора (см. п. 1 ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Таким образом, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предоставляет сторонам (залогодателю и залогодержателю) возможность самим определять свои взаимоотношения по страхованию имущества. Стороны вправе самостоятельно определять, кто и за чей счет будет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке, при этом страхование заложенного имущества является обязательным условием договора об ипотеке. В п. 2 ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Если стороны не установили в договоре об ипотеке иное, то страхование должно производиться от рисков утраты и повреждения заложенного имущества, а расходы по страхованию несет залогодатель.

Риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования (см. п. 2 ст. 929 ГК РФ). Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование. Событие, рассматриваемое в качестве страхового риска, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления (см. п. 1 ст. 9 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27 ноября 1992 г. №4015-1).

По договору имущественного страхования страховщик обязуется за страховую премию при наступлении страхового случая возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), выплатить страховое возмещение в пределах страховой суммы (см. п. 1 ст. 929 ГК РФ).

При этом страховщиком признается лицо, обязанное по договору имущественного страхования выплатить при наступлении страхового случая страхователю или выгодоприобретателю страховое возмещение (см. п. 1 ст. 929 ГК РФ). В качестве страховщиков договоры страхования могут заключать юридические лица, имеющие разрешения (лицензии) на осуществление страхования соответствующего вида. Требования, которым должны отвечать страховые организации, порядок лицензирования их деятельности и осуществления государственного надзора за этой деятельностью определяются законами о страховании (см. ст. 938 ГК РФ).

Под страховой премией понимается плата, обусловленная договором имущественного страхования, выплачиваемая страхователем страховщику.

Под страховым случаем понимается наступление предусмотренного договором имущественного страхования события, при котором возникает обязанность страховщика по выплате страхового возмещения страхователю или выгодоприобретателю (см. п. 1 ст. 929 ГК РФ). Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам (см. п. 2 ст. 9 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. №4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации").

Под страхователем понимается сторона договора имущественного страхования, уплачивающая страховщику обусловленную этим договором страховую премию. Под выгодоприобретателем (по договору имущественного страхования) понимается лицо, в пользу которого заключен договор имущественного страхования. Выплата страхового возмещения - возмещение страховщиком страхователю или выгодоприобретателю причиненных вследствие наступления страхового случая убытков в застрахованном имуществе либо убытков в связи с иными имущественными интересами страхователя в пределах основной суммы.

Страховая сумма - сумма страхового возмещения, определенная договором имущественного страхования, возмещаемая страховщиком страхователю или выгодоприобретателю при наступлении страхового случая (см. п. 1 ст. 929 ГК РФ).

Страховая выплата при страховом случае с имуществом производится в виде страхового возмещения (см. п. 3 ст. 9 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27 ноября 1992 г. №4015-1).

По договору страхования имущество может быть застраховано в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен. Договор страхования имущества в пользу выгодоприобретателя может быть заключен без указания имени или наименования выгодоприобретателя (страхование "за счет кого следует"). При заключении такого договора страхователю выдается страховой полис на предъявителя. При осуществлении страхователем или выгодоприобретателем прав по такому договору необходимо представление этого полиса страховщику (см. ст. 930 ГК РФ).

При страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Для имущества страховой стоимостью считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования (см. п. 2 ст. 947 ГК РФ).

При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости (см. п. 1 ст. 945 ГК РФ).

Если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, залогодатель обязан застраховать имущество на сумму не ниже суммы этого обязательства (см. п. 2 ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В этом случае имеет место неполное имущественное страхование. Если в договоре страхования имущества страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных страхователем убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости. Договором может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше страховой стоимости (см. ст. 949 ГК РФ).

Установленное в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право на заключение договора неполного имущественного страхования позволяет снизить размер расходов заемщика на проведение страхования и тем самым уменьшить дополнительные издержки по ипотечному кредитованию. Следует отметить, что страхование на сумму, меньшую чем полная стоимость имущества, увеличивает риск заемщика, так как при наступлении страхового случая нанесенный ущерб будет возмещен только в соответствующей доле, при этом вся сумма страхового возмещения будет получена кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Условия, на которых заключается договор страхования, могут быть определены в стандартных правилах страхования соответствующего вида, принятых, одобренных или утвержденных страховщиком либо объединением страховщиков (правилах страхования). Условия, содержащиеся в правилах страхования и не включенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобретателя), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его оборотной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования страхователь и страховщик могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил.

Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе), даже если эти правила для него необязательны (см. ст. 943 ГК РФ).

При заключении договора страхования страхователь обязан сообщить страховщику известные страхователю обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления (страхового риска), если эти обстоятельства не известны и не должны быть известны страховщику. Существенными признаются во всяком случае обстоятельства, определенно оговоренные страховщиком в стандартной форме договора страхования (страхового полиса) или в его письменном запросе. Если договор страхования заключен при отсутствии ответов страхователя на какие-либо вопросы страховщика, страховщик не может впоследствии требовать расторжения договора либо признания его недействительным на том основании, что соответствующие обстоятельства не были сообщены страхователем.

Если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь сообщил страховщику заведомо ложные сведения о вышеуказанных обстоятельствах, то страховщик вправе потребовать признания договора недействительным и применения последствий, предусмотренных п. 2 ст. 179 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств". Страховщик не может требовать признания договора страхования недействительным, если обстоятельства, о которых умолчал страхователь, уже отпали (см. ст. 944 ГК РФ).

Важно подчеркнуть, что независимо от того, в чью пользу застраховано имущество, обеспеченное ипотекой, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает (см. п. 3 ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В ст. 963 ГК РФ определены последствия наступления страхового случая по вине страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица.

Если договором имущественного страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов (см. ст. 964 ГК РФ).

Если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только при условии, что жизнь и здоровье этого физического лица застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица.

Законом на указанных в нем лиц может быть возложена обязанность страховать, в частности, жизнь, здоровье или имущество других определенных в законе лиц на случай причинения вреда их жизни, здоровью или имуществу, но обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону.

Для того чтобы требование по обеспеченному ипотекой обязательству могло быть включено в состав ипотечного покрытия, соответствующие условия о страховании жизни и здоровья заемщика должны быть включены в кредитный договор (договор займа).

При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования, то есть не менее основной суммы долга.

В состав ипотечного покрытия могут быть включены обеспеченные ипотекой требования по договорам займа, но только по тем договорам займа, по которым предметом договора являются денежные средства.

При соблюдении действующих норм законодательства РФ о валютном регулировании и валютном контроле заем может быть выдан как в валюте РФ, так и в иностранной валюте.

3. На наш взгляд, в абзаце первом пункта 3 комментируемой статьи была допущена существенная редакционная неточность. В данном абзаце устанавливается ограничительное условие в отношении обязательств, требования по которым могут составлять ипотечное покрытие (а не к самим требованиям, составляющим ипотечное покрытие). Редакционная неточность заключается в том, что после слов "пятьюдесятью процентами" было пропущено слово "суммы".

В результате получилось, что законодатель ограничивает пятьюдесятью процентами количество обязательств (от общего количества обязательств), по которым может не предусматриваться обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых двенадцати месяцев. Очевидно, что такое ограничение не может иметь какого-либо смысла.

Допустим, что есть только два обязательства: одно - на сумму 10 тыс. руб., а второе - на сумму 10 млн. руб. Но именно второе обязательство и не предусматривает обязанность должника "одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами" не только в течение "первых двенадцати месяцев", но в течение первых 10 лет. Тем не менее в совокупности два указанных обязательства могут полностью соответствовать установленному условию, если по первому обязательству установлена обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых двенадцати месяцев.

Ипотечное покрытие не могут составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств, то есть обязательств не по кредитным договорам и не по договорам займа.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой (по кредитному договору или договору займа), в совокупности не превышают 70% рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, определенной независимым оценщиком. (Подробнее см. разд. II комментария, часть 2 "Последующая ипотека и предшествующая ипотека".)

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия.

Предметом ипотеки могут быть объекты незавершенного строительства. В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений. При этом должны соблюдаться правила ст. 69 "Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В ст. 76 "Ипотека строящихся жилых домов" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливается, что при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Таким образом, в ипотеку могут быть переданы сам незавершенный строительством жилой дом, материалы (строительные и отделочные) и необходимое строительное оборудование, находящееся в собственности залогодателя.

Для того чтобы передать в ипотеку объект незавершенного строительства, необходимо передать в ипотеку по тому же договору в соответствии с требованиями ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

- либо земельный участок, на котором он находится;

- либо часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект;

- либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его части.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (см. ст. 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Таким образом, для того, чтобы зарегистрировать ипотеку незавершенного строительством жилого дома, необходимо предварительно зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 61 Градостроительного кодекса РФ строительство строений и сооружений, их частей осуществляется на основе проектной документации. Проектная документация представляет собой графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. Разработка, финансирование, утверждение и определение порядка использования проектной документации, внесение в нее изменений осуществляются в установленном порядке по инициативе заказчика и за его счет. Проектная документация, заказчиком которой являются физические и юридические лица, утверждается заказчиком в установленном порядке. Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается в соответствии с Градостроительным кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации. Соответствующие органы архитектуры и градостроительства осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на строительство. Форма заявления о выдаче разрешения на строительство, порядок и сроки рассмотрения данного заявления, перечень представляемых к рассмотрению материалов, форма разрешения на строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство устанавливаются Градостроительным кодексом, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления. Информация о наличии разрешения на строительство предоставляется заказчиком гражданам и юридическим лицам в соответствии с требованиями, установленными органами архитектуры и градостроительства, к визуальной информации данного вида. Заказчик обязан предоставить информацию о сроках начала строительства в соответствующие органы архитектуры и градостроительства.

Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях: несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка; несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.

Решение органа местного самоуправления о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суд. Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления. Разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ. Субъекты РФ могут устанавливать дополнительный перечень объектов недвижимости, для строительства и реконструкции которых не требуется разрешение на строительство (см. п. п. 1 - 10 ст. 62 Градостроительного кодекса).

Важно отметить, что при переходе прав собственности на объекты недвижимости в результате обращения взыскания на предмет ипотеки действие разрешения на их строительство сохраняется, но данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации (см. п. 11 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

4. Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг. Федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг до вступления в силу Указа Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" являлась Федеральная комиссия по рынку бумаг Российской Федерации (ФКЦБ РФ). Указ вступил в силу со дня его официального опубликования (опубликован в "Российской газете" 11 марта 2004 г., №48; 12 марта 2004 г., №50).

В соответствии с п. 12 данного Указа Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг упразднена. В соответствии с п. 13 Указа образована Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), которой переданы функции по: контролю и надзору упраздняемой Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг; контролю и надзору в сфере финансовых рынков упраздняемого Министерства труда и социального развития РФ; по контролю деятельности бирж упраздняемого Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства; контролю и надзору в сфере формирования и инвестирования средств пенсионных накоплений Министерства финансов РФ.

В соответствии с Указом ФСФР является федеральным органом исполнительной власти, находящимся в ведении Правительства РФ. В соответствии с п. 2 Указа функции федерального органа исполнительной власти, руководство деятельностью которого осуществляет Правительство РФ, определяются постановлением Правительства РФ.

Под функциями по контролю и надзору понимаются (см. п. 2 Указа Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти"):

- осуществление действий по контролю и надзору за исполнением органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами и гражданами установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами и другими нормативными правовыми актами общеобязательных правил поведения;

- выдача органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами разрешений (лицензий) на осуществление определенного вида деятельности и (или) конкретных действий юридическим лицам и гражданам;

- регистрация актов, документов, прав, объектов, а также издание индивидуальных правовых актов. Федеральная служба по финансовым рынкам является федеральным органом исполнительной власти, находящимся в ведении Правительства РФ. Федеральная служба (см. п. 4 Указа):

а) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в установленной сфере деятельности, а также специальные функции в области обороны, государственной безопасности, защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, борьбы с преступностью, общественной безопасности. Федеральную службу возглавляет руководитель (директор) федеральной службы. Федеральная служба по надзору в установленной сфере деятельности может иметь статус коллегиального органа;

б) в пределах своей компетенции издает индивидуальные правовые акты на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента РФ и Правительства РФ, нормативных правовых актов федерального министерства, осуществляющего координацию и контроль деятельности службы. Федеральная служба может быть подведомственна Президенту РФ или находиться в ведении Правительства РФ;

в) не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента РФ, а федеральная служба по надзору - также управление государственным имуществом и оказание платных услуг.

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

- срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;

- утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки); вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

- должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с ГК РФ Федеральный закон от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур банкротства и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. Действие указанного Федерального закона распространяется на все юридические лица, за исключением казенных предприятий, учреждений, политических партий и религиозных организаций.

Отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, регулируются указанным Федеральным законом. Нормы, которые регулируют несостоятельность (банкротство) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и содержатся в иных федеральных законах, могут применяться только после внесения соответствующих изменений и дополнений в указанный Федеральный закон.

Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", применяются правила международного договора РФ. К регулируемым указанным Федеральным законом отношениям с участием иностранных лиц в качестве кредиторов применяются положения указанного Федерального закона, если иное не предусмотрено международным договором РФ. Решения судов иностранных государств по делам о несостоятельности (банкротстве) признаются на территории РФ в соответствии с международными договорами РФ. При отсутствии международных договоров Российской Федерации решения судов иностранных государств по делам о несостоятельности (банкротстве) признаются на территории РФ на началах взаимности, если иное не предусмотрено федеральным законом (см. ст. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Для целей указанного Федерального закона установлены значения следующих основных понятий. Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (далее - банкротство).

Должник - гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо, оказавшиеся неспособными удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей в течение срока, установленного настоящим Федеральным законом. Денежное обязательство - обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному ГК РФ основанию.

Обязательные платежи - налоги, сборы и иные обязательные взносы в бюджет соответствующего уровня и государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством РФ.

Кредиторы - лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору (см. ст. 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

В ст. 3 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" установлены следующие признаки банкротства граждан и юридических лиц.

Гражданин считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, и если сумма его обязательств превышает стоимость принадлежащего ему имущества.

Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.

Указанные признаки банкротства применяются, если иное не установлено Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" (см. ст. 3 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей определяются на дату подачи в арбитражный суд заявления о признании должника банкротом, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления и до принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, определяются на дату введения каждой процедуры банкротства, следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства.

Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, определяются на дату открытия конкурсного производства.

Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, выраженных в иностранной валюте, определяются в рублях по курсу, установленному Центральным банком РФ, на дату введения каждой процедуры банкротства, следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства.

Для определения наличия признаков банкротства должника учитываются:

- размер денежных обязательств, в том числе размер задолженности за переданные товары, выполненные работы и оказанные услуги, суммы займа с учетом процентов,

- подлежащих уплате должником, размер задолженности, возникшей вследствие неосновательного обогащения, и размер задолженности, возникшей вследствие причинения вреда имуществу кредиторов, за исключением обязательств перед гражданами, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, обязательств по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих по трудовому договору, обязательств по выплате вознаграждения по авторским договорам, а также обязательств перед учредителями (участниками) должника, вытекающих из такого участия;

- размер обязательных платежей без учета установленных законодательством РФ штрафов (пеней) и иных финансовых санкций.

Подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки, подлежащие возмещению за неисполнение обязательства, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, не учитываются при определении наличия признаков банкротства должника.

Размер денежных обязательств или обязательных платежей считается установленным, если он определен судом в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

В случае если должник оспаривает требования кредиторов, размер денежных обязательств или обязательных платежей определяется арбитражным судом в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

Требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством (см. ст. 4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Под текущими платежами (в целях Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)") понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства.

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур банкротства не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

довлетворение требований кредиторов по текущим платежам в ходе внешнего управления производится в порядке, установленном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" (см. ст. 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом. Если иное не предусмотрено Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", дело о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику - юридическому лицу в совокупности составляют не менее 100 тыс. руб., к должнику-гражданину - не менее 10 тыс. руб., а также имеются признаки банкротства, установленные ст. 3 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Для возбуждения дела о банкротстве по заявлению конкурсного кредитора, а также по заявлению уполномоченного органа по денежным обязательствам принимаются во внимание требования, подтвержденные вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда, третейского суда.

Требования уполномоченных органов об уплате обязательных платежей принимаются во внимание для возбуждения дела о банкротстве, если они подтверждены решением налогового органа, таможенного органа о взыскании задолженности за счет имущества должника (см. ст. 6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

В соответствии со ст. 181 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" основания для признания кредитной организации банкротом определяются Федеральным законом о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций. Заявление о признании кредитной организации банкротом принимается к рассмотрению арбитражным судом после отзыва Банком России имеющейся у кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций, если иное не предусмотрено Федеральным законом о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций.

Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" устанавливает порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций, а также особенности оснований и процедур признания кредитных организаций несостоятельными (банкротами) и их ликвидации в порядке конкурсного производства.

Отношения, связанные с осуществлением мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций, не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными актами Центрального банка РФ. Отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) кредитных организаций, не урегулированные Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций", регулируются Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" и в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций", нормативными актами Банка России (см. ст. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций").

Под несостоятельностью (банкротством) кредитной организации понимается признанная арбитражным судом ее неспособность удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Кредитная организация считается неспособной удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязанности не исполнены ею в течение одного месяца с момента наступления даты их исполнения и (или) если после отзыва у кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций стоимость ее имущества (активов) недостаточна для исполнения обязательств кредитной организации перед ее кредиторами (см. ст. 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций").

5. Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия. Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

6. Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено: выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией; кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора; закладной со всеми приложениями к ней в случае, если имели место составление и выдача закладной, или ее нотариально удостоверенной копией; документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.

Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в Единый государственный реестр прав.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (см. ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (см. ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) регламентировано в ст. ст. 274 - 277 ГК РФ. Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (см. ст. 274 ГК РФ). Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (см. ст. 275 ГК РФ). По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (см. ст. 276 ГК РФ). Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (см. ст. 277 ГК РФ).

Основными актами законодательства РФ по регистрации прав на недвижимость являются:

- ГК РФ (обязательность регистрации прав на недвижимость установлена в ст. 131); Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ (правила регистрации судов установлены в гл. III);

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (нормы, регламентирующие государственную регистрацию об ипотеке, установлены в гл. IV);

- Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. №660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам".

В гражданском законодательстве РФ установлены особенности обязательной регистрации прав: на недвижимость в кондоминиуме; на недвижимость, установленную судом; на вновь создаваемую недвижимость; на земельные участки и недвижимость; на предприятие; аренды недвижимости; собственности на квартиры в ЖСК.

Кроме того, существуют особенности регистрации судов, регистрации перехода прав собственности на недвижимость, регистрации прав на недвижимость в отдельных регионах. Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены:

- основные понятия в сфере государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом; функции, права и обязанности органов в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;

- ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество; правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Уполномоченный Президентом Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет (см. ст. 10 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"):

- координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;

- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;

- разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ;

- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создания и функционирования системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде; обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;

- контроль за реализацией федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах РФ; иные установленные законодательством полномочия в системе государственной регистрации прав.

Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство юстиции РФ (см. п. 1 Постановления Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. №1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с п. п. 13 и 26 Указа Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" после вступления в силу соответствующего федерального закона должна быть образована Федеральная регистрационная служба (о понятии "федеральная служба" см. комментарий к п. 4 ст. 3), которой передаются функции:

- по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; по регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти;

- по регистрации общественных объединений и политических партий, средств массовой информации; правоприменительные;

- по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата Министерства юстиции Российской Федерации, за исключением функций по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности.

В соответствии с п. 2 Указа под правоприменительными функциями понимается издание индивидуальных правовых актов, а также ведение реестров, регистров и кадастров.

В соответствии с Указом Федеральная регистрационная служба подведомственна Министерству юстиции РФ. Министерство юстиции РФ является федеральным органом исполнительной власти, руководство деятельностью которого осуществляет Президент РФ. Функции Министерства юстиции РФ определяются Указом Президента РФ (см. п. 2 Указа).

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой установленную Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" систему записей о правах на каждый объект недвижимого имущества (см. ст. 2 Закона). Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219.

Статья 4. Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия

Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия допускается только в связи с их заменой. Замена требований, составляющих ипотечное покрытие, допускается только в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" (см. комментарий к ст. ст. 14 и 21).

Статья 5. Реестр ипотечного покрытия

В статье устанавливаются правила ведения реестра ипотечного покрытия, однако не приводится определение самого понятия "реестр ипотечного покрытия". Систематический анализ норм, содержащихся в гл. 1, позволяет сформулировать следующее определение.

Реестр ипотечного покрытия - система записей по учету требований и имущества, составляющих ипотечное покрытие.

1. Учет требований и иного имущества (см. комментарий к ст. ст. 3 и 13), составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия.

2. Сведения о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносятся в реестр ипотечного покрытия с указанием в отношении каждого из них:

- суммы (размера) требования (в том числе основной суммы долга и размера процентов) или стоимости (денежной оценки) имущества;

- названия и достаточного для идентификации описания имущества, составляющего ипотечное покрытие, и (или) имущества, на которое установлена ипотека в обеспечение исполнения обязательства,

- требование по которому составляет ипотечное покрытие, в том числе места нахождения такого имущества; рыночной стоимости (денежной оценки) имущества, на которое установлена ипотека;

- срока уплаты суммы требования или, если эта сумма подлежит уплате по частям, сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (плана погашения долга); степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие; иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

 3. Требования или иное имущество считаются включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия.

4. Реестр ипотечного покрытия должен вестись, в частности, с использованием электронной базы данных. База данных - объективная форма представления и организации совокупности данных (статей, расчетов и т.д.), систематизированных таким образом, чтобы эти данные могли быть найдены и обработаны с помощью электронной вычислительной машины (ЭВМ) (см. ст. 4 Закона РФ от 9 июля 1997 г. №5351-1 "Об авторском праве и смежных правах").

Статья 6. Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг

Ограничения в использовании понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг, установлены в комментируемой статье в форме запретов.

Ни одно лицо, за исключением лиц, имеющих в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" право выпускать ипотечные ценные бумаги (см. комментарий к ст. 7), не вправе:

- привлекать денежные средства и иное имущество с использованием словосочетаний "облигации с ипотечным покрытием", "ипотечные сертификаты участия" и "ипотечное покрытие";

- использовать в своем наименовании слова "ипотечная специализированная организация" или "ипотечный агент" в любом сочетании (см. комментарий к ст. 8).

Глава 2. ЭМИССИЯ И ОБРАЩЕНИЕ ОБЛИГАЦИЙ С ИПОТЕЧНЫМ ПОКРЫТИЕМ

Несмотря на то что глава названа "Эмиссия и обращение облигаций с ипотечным покрытием", никаких особенностей обращения (за исключением специальных правил ст. 16 о погашении облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев) или размещения данных ценных бумаг в гл. 2 не устанавливается.

Значения понятий "обращение ценных бумаг" и "размещение эмиссионных ценных бумаг" установлены Федеральным законом "О рынке ценных бумаг".

Обращение ценных бумаг - заключение гражданско-правовых сделок, влекущих переход прав собственности на ценные бумаги (см. ст. 2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Обращение облигаций с ипотечным покрытием должно осуществляться в соответствии с нормами гл. 6 "Обращение эмиссионных ценных бумаг"

Федерального закона "О рынке ценных бумаг". Права владельцев на эмиссионные ценные бумаги документарной формы выпуска удостоверяются сертификатами (если сертификаты находятся у владельцев) либо сертификатами и записями по счетам депо в депозитариях (если сертификаты переданы на хранение в депозитарии).

Права владельцев на эмиссионные ценные бумаги бездокументарной формы выпуска удостоверяются в системе ведения реестра - записями на лицевых счетах у держателя реестра или в случае учета прав на ценные бумаги в депозитарии - записями по счетам депо в депозитариях (см. ст. 28 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Переход прав на ценные бумаги и реализация прав, закрепленных ценными бумагами, осуществляется с соблюдением следующих правил.

Право на предъявительскую документарную ценную бумагу переходит к приобретателю в случае: нахождения ее сертификата у владельца - в момент передачи этого сертификата приобретателю; хранения сертификатов предъявительских документарных ценных бумаг и/или учета прав на такие ценные бумаги в депозитарии - в момент осуществления приходной записи по счету депо приобретателя.

Право на именную бездокументарную ценную бумагу переходит к приобретателю в случае учета прав на ценные бумаги: у лица, осуществляющего депозитарную деятельность, - с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя; в системе ведения реестра - с момента внесения приходной записи по лицевому счету приобретателя.

Право на именную документарную ценную бумагу переходит к приобретателю в случае учета прав приобретателя на ценные бумаги:

- в системе ведения реестра - с момента передачи ему сертификата ценной бумаги после внесения приходной записи по лицевому счету приобретателя;

- у лица, осуществляющего депозитарную деятельность, с депонированием сертификата ценной бумаги у депозитария - с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя.

Права, закрепленные эмиссионной ценной бумагой, переходят к их приобретателю с момента перехода прав на эту ценную бумагу. Переход прав, закрепленных именной эмиссионной ценной бумагой, должен сопровождаться уведомлением держателя реестра, или депозитария, или номинального держателя ценных бумаг.

Осуществление прав по предъявительским эмиссионным ценным бумагам производится по предъявлении их владельцем либо его доверенным лицом.

Осуществление прав по именным документарным эмиссионным ценным бумагам производится по предъявлении владельцем либо его доверенным лицом сертификатов этих ценных бумаг эмитенту. При этом в случае наличия сертификатов таких ценных бумаг у владельца необходимо совпадение имени (наименования) владельца, указанного в сертификате, с именем (наименованием) владельца в реестре. В случае хранения сертификатов документарных эмиссионных ценных бумаг в депозитариях права, закрепленные ценными бумагами, осуществляются на основании предъявленных этими депозитариями сертификатов по поручению, предоставляемому депозитарными договорами владельцев, с приложением списка этих владельцев. Эмитент в этом случае обеспечивает реализацию прав по предъявительским ценным бумагам лица, указанного в этом списке.

Осуществление прав по именным бездокументарным эмиссионным ценным бумагам производится эмитентом в отношении лиц, указанных в системе ведения реестра. В случае если данные о новом владельце такой ценной бумаги не были сообщены держателю реестра данного выпуска или номинальному держателю ценной бумаги к моменту закрытия реестра для исполнения обязательств эмитента, составляющих ценную бумагу (голосование, получение дохода и др.), исполнение обязательств по отношению к владельцу, зарегистрированному в реестре в момент его закрытия, признается надлежащим. Ответственность за своевременное уведомление лежит на приобретателе ценной бумаги.

Сторонам по сделке надлежит уведомлять о совершенных сделках по приобретению:

- иностранными владельцами ценных бумаг, выпущенных эмитентами,

- зарегистрированными в Российской Федерации;

- российскими владельцами ценных бумаг, выпущенных иностранными эмитентами.

Подлинность подписи физических лиц на документах о переходе прав на ценные бумаги и прав, закрепленных ценными бумагами (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации), могут быть заверены нотариально или профессиональным участником рынка ценных бумаг (см. ст. 29 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Размещение эмиссионных ценных бумаг - отчуждение эмиссионных ценных бумаг эмитентом первым владельцам путем заключения гражданско-правовых сделок (см. ст. 2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Размещение облигаций с ипотечным покрытием должно осуществляться с соблюдением следующих условий размещения выпущенных эмиссионных ценных бумаг.

Эмитент имеет право начинать размещение эмиссионных ценных бумаг только после государственной регистрации их выпуска, если иное не установлено Федеральным законом "О рынке ценных бумаг".

Количество размещаемых эмиссионных ценных бумаг не должно превышать количества, указанного в решении о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг.

Эмитент может разместить меньшее количество эмиссионных ценных бумаг, чем указано в решении о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг. Фактическое количество размещенных ценных бумаг указывается в отчете об итогах выпуска, представляемом на регистрацию. Доля неразмещенных ценных бумаг из числа, указанного в решении о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг, при которой эмиссия считается несостоявшейся, устанавливается федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Возврат средств инвесторов при несостоявшейся эмиссии производится в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг (Положение о порядке возврата владельцам ценных бумаг денежных средств (иного имущества), полученных эмитентом в счет оплаты ценных бумаг, выпуск которых признан несостоявшимся или недействительным, утверждено Постановлением ФКЦБ РФ от 8 сентября 1998 г. №36).

Эмитент обязан завершить размещение выпускаемых эмиссионных ценных бумаг не позднее одного года с даты государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) таких ценных бумаг.

Запрещается размещение путем подписки эмиссионных ценных бумаг выпуска, государственная регистрация которого сопровождается регистрацией проспекта ценных бумаг, ранее чем через две недели после опубликования сообщения о государственной регистрации выпуска эмиссионных ценных бумаг в соответствии со ст. 23 Федерального закона "О рынке ценных бумаг". Информация о цене размещения эмиссионных ценных бумаг может раскрываться в день начала размещения эмиссионных ценных бумаг.

Запрещается при публичном размещении или обращении выпуска эмиссионных ценных бумаг закладывать преимущество при приобретении ценных бумаг одним потенциальным владельцам перед другими. Данное положение не применяется в следующих случаях:

1) при эмиссии государственных ценных бумаг;

2) при предоставлении акционерам акционерных обществ преимущественного права выкупа новой эмиссии ценных бумаг в количестве, пропорциональном числу принадлежащих им акций в момент принятия решения об эмиссии;

3) при введении эмитентом ограничений на приобретение ценных бумаг нерезидентами (см. ст. 24 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Под государственными ценными бумагами понимаются ценные бумаги Российской Федерации и ценные бумаги субъектов РФ.

Под муниципальными ценными бумагами следует понимать ценные бумаги, эмиссия которых осуществлена органами местного самоуправления. Перечень государственных и муниципальных ценных бумаг, при обращении которых предусмотрено признание получения продавцом процентного дохода, утвержден Приказом Министерства финансов РФ от 5 августа 2002 г. №80н.

Государственная облигация - государственная ценная бумага, удостоверяющая право заимодавца по договору государственного займа на получение от заемщика предоставленных ему взаймы денежных средств или, в зависимости от условий займа, иного имущества, установленных процентов либо иных имущественных прав в сроки, предусмотренные условиями выпуска займа в обращение.

Статья 7. Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием

В статье устанавливаются лица, которые могут быть эмитентами облигаций с ипотечным покрытием (п. 1), и специальные требования к кредитным организациям, осуществляющим эмиссию облигаций с ипотечным покрытием (п. 2).

1. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами (требования к ипотечным агентам установлены в ст. 8) и кредитными организациями.

Кредитная организация - юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка РФ имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом от 2 декабря 1990 г. №395-1 "О банках и банковской деятельности". Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество.

Для целей Федерального закона "О банках и банковской деятельности" банком признается кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Небанковская кредитная организация - кредитная организация, имеющая право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Федеральным законом "О банках и банковской деятельности". Допустимые сочетания банковских операций для небанковских кредитных организаций устанавливаются Центральным банком РФ.

2. Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка РФ, а также выполнять следующие дополнительные обязательные нормативы (соотношение определенных активов и пассивов), величина и методики определения которых устанавливаются Центральным банком РФ:

- минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала);

- минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием;

- максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов, определенных Федеральным законом от 10 июля 2002 г. №86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)": норматив достаточности собственных средств (капитала); нормативы ликвидности; размер процентного и валютного риска.

Центральный банк Российской Федерации устанавливает для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами.

Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, если она не выполняет хотя бы одно из требований, установленных в соответствии с положениями ст. 7 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

К кредитным организациям, которые осуществляют эмиссию облигаций с ипотечным покрытием и нарушают обязательные нормативы и иные требования Центрального банка Российской Федерации, применяются меры, предусмотренные ст. 74 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)".

Банк России выполняет следующие функции (см. ст. 4 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"):

1) во взаимодействии с Правительством РФ разрабатывает и проводит единую государственную денежно-кредитную политику, направленную на защиту и обеспечение устойчивости рубля;

2) монопольно осуществляет эмиссию наличных денег и организует их обращение;

3) является кредитором последней инстанции для кредитных организаций, организует систему рефинансирования;

4) устанавливает правила осуществления расчетов в Российской Федерации;

5) устанавливает правила проведения банковских операций, бухгалтерского учета и отчетности для банковской системы;

6) принимает решение о государственной регистрации кредитных организаций; выдает и отзывает лицензии кредитных организаций и организаций, занимающихся их аудитом;

7) осуществляет надзор за деятельностью кредитных организаций;

 8) регистрирует эмиссию ценных бумаг кредитными организациями в соответствии с федеральными законами;

9) осуществляет самостоятельно или по поручению Правительства РФ все виды банковских операций, необходимых для выполнения основных задач Банка России;

10) осуществляет валютное регулирование, включая операции по покупке и продаже иностранной валюты; определяет

порядок осуществления расчетов с иностранными государствами;

11) организует и осуществляет валютный контроль

как непосредственно, так и через уполномоченные банки в соответствии с законодательством РФ;

12) принимает участие в разработке прогноза платежного баланса Российской Федерации и организует составление платежного баланса Российской Федерации;

13) в целях осуществления указанных функций проводит анализ и прогнозирование состояния экономики Российской Федерации в целом и по регионам, прежде всего денежно-кредитных, валютно-финансовых и ценовых отношений; публикует соответствующие материалы и статистические данные;

14) осуществляет иные функции в соответствии с федеральными законами. С 1 июля 2002 г. ст. 15.26 Кодекса РФ об административных правонарушениях устанавливается административная ответственность за нарушение кредитной организацией установленных Банком России нормативов и иных обязательных требований.

В целях обеспечения устойчивости кредитных организаций Банк России может устанавливать им обязательные нормативы (см. ст. 62 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"):

1) минимальный размер уставного капитала для вновь создаваемых кредитных организаций, минимальный размер собственных средств (капитала) для действующих кредитных организаций;

2) предельный размер неденежной части уставного капитала; 3) максимальный размер риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков;

4) максимальный размер крупных кредитных рисков; 5) нормативы ликвидности кредитной организации;

6) нормативы достаточности капитала; 7) размеры валютного, процентного и иных рисков;

8) минимальный размер резервов, создаваемых под высокорисковые активы;

9) нормативы использования собственных средств банков для приобретения долей (акций) других юридических лиц;

10) максимальный размер кредитов, гарантий и поручительств, предоставленных банком своим участникам (акционерам).

Нормативы ликвидности кредитной организации определяются как соотношение: ее активов и пассивов с учетом сроков, сумм и типов активов и пассивов и других факторов; ее ликвидных активов (наличные денежные средства, требования до востребования, краткосрочные ценные бумаги, другие легкореализуемые активы) и суммарных активов (см. ст. 66 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)").

Нормативы достаточности капитала определяются как предельное соотношение общей суммы собственных средств кредитной организации и суммы ее активов, взвешенных по уровню риска (см. ст. 67 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)").

Максимальный размер риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков, являющихся по отношению другу к другу зависимыми или основными и дочерними, устанавливается в процентах от собственных средств кредитной организации. При определении размера риска учитываются вся сумма кредитов кредитной организации данному заемщику или группе связанных заемщиков, а также гарантии и поручительства, предоставленные кредитной организацией заемщику или группе связанных заемщиков (см. ст. 64 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)").

Максимальный размер крупных кредитных рисков устанавливается как процентное соотношение совокупной величины крупных рисков и собственных средств кредитной организации. Крупным кредитным риском является объем кредитов, гарантий и поручительств в пользу одного клиента в размере свыше 5% собственных средств кредитной организации. Максимальный размер крупных кредитных рисков не может превышать 25% собственных средств кредитной организации. Банк России вправе вести реестр крупных кредитных рисков кредитных организаций (см. ст. 65 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)").

Кроме того Банк России:

1) регулирует размеры и порядок учета открытой позиции кредитных организаций по валютному, процентному и иным финансовым рискам (ст. 68);

2) определяет порядок формирования и размер образуемых резервов (фондов) кредитных организаций на возможные потери по ссудам, для покрытия валютных, процентных и иных финансовых рисков (ст. 69);

3) устанавливает методики определения собственных средств, активов, пассивов и размеров риска по активам для каждого из нормативов с учетом международных стандартов и консультаций с банками, банковскими ассоциациями и союзами. Банк России вправе устанавливать дифференцированные нормативы и методики их расчета по видам банков и иных кредитных организаций. О предстоящем изменении нормативов и методик их расчета Банк России официально объявляет не позднее чем за месяц до их введения в действие (см. ст. 72 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)").

Статья 8. Требования к ипотечным агентам

В комментируемой статье устанавливаются специальные требования в отношении предмета деятельности ипотечных агентов (п. 1), организации и осуществления деятельности (п. п. 2 и 3).

1. Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, а также осуществление эмиссии облигаций с ипотечным покрытием.

Требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладные могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (см. ст. 454 ГК РФ). Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (см. ст. 455 ГК РФ).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ "Мена" и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (см. ст. 567 ГК РФ). Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (см. ст. 568 ГК РФ).

Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу установлены в ст. 382 ГК РФ. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования, цессия) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (см. ст. 384 ГК РФ).

Важно подчеркнуть, что должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (см. ст. 385 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст. ст. 382 - 390 ГК РФ). Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (см. ст. 355 ГК РФ).

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (см. ст. 388 ГК РФ).

Правила, регламентирующие форму уступки требования, установлены в ст. 389 ГК РФ. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Уступка требования по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента на этой ценной бумаге (см. п. 3 ст. 146 ГК РФ).

Таким образом, требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладные могут быть приобретены ипотечным агентом на основании как вышеперечисленных, так и любой иной сделки по приобретению этого имущества, не противоречащей действующему законодательству.

Требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладные могут быть внесены в уставный капитал ипотечного агента. Кроме того, указанные требования могут перейти к ипотечному агенту в результате универсального правопреемства (в результате реорганизации акционерного общества - ипотечного агента).

Права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств (см. ст. 387 ГК РФ):

- в результате универсального правопреемства в правах кредитора; по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом;

- вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству;

- при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая; в других случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

В случаях, установленных законом, реорганизация юридического лица в форме его разделения или выделения из его состава одного или нескольких юридических лиц осуществляется по решению уполномоченных государственных органов или по решению суда.

В случаях, установленных законом, реорганизация юридических лиц в форме слияния, присоединения или преобразования может быть осуществлена лишь с согласия уполномоченных государственных органов.

Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (см. ст. 57 ГК РФ).

При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (см. ст. 58 ГК РФ).

Ипотечный агент может иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления указанной деятельности, в том числе: осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием; нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента.

Указанная деятельность может осуществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества (как открытого, так и закрытого).

Акционерным обществом признается общество, уставный капитал которого разделен на определенное число акций; участники акционерного общества (акционеры) не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам акционерного общества в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций. Фирменное наименование акционерного общества должно содержать его наименование и указание на то, что общество является акционерным. Правовое положение акционерного общества и права и обязанности акционеров определяются в соответствии с ГК РФ и Законом об акционерных обществах (см. ст. 96 ГК РФ).

Акционерное общество, участники которого могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров, признается открытым акционерным обществом. Такое акционерное общество вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и их свободную продажу на условиях, устанавливаемых законом и иными правовыми актами. Открытое акционерное общество обязано ежегодно публиковать для всеобщего сведения годовой отчет, бухгалтерский баланс, счет прибылей и убытков (см. п. 1 ст. 97 ГК РФ)

Акционерное общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного заранее определенного круга лиц, признается закрытым акционерным обществом. Такое общество не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции либо иным образом предлагать их для приобретения неограниченному кругу лиц. Акционеры закрытого акционерного общества имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества. Число участников закрытого акционерного общества не должно превышать числа, установленного Законом об акционерных обществах, в противном случае оно подлежит преобразованию в открытое акционерное общество в течение года, а по истечении этого срока - ликвидации в судебном порядке, если их число не уменьшится до установленного законом предела. В случаях, предусмотренных Законом об акционерных обществах, закрытое акционерное общество может быть обязано публиковать для всеобщего сведения документы, указанные в п. 1 ст. 97 ГК РФ.

Образование акционерного общества должно осуществляться с соблюдением правил ст. 98 ГК РФ. Учредители акционерного общества заключают между собой договор, определяющий порядок осуществления ими совместной деятельности по созданию общества, размер уставного капитала общества, категории выпускаемых акций и порядок их размещения, а также иные условия, предусмотренные Законом об акционерных обществах. Договор о создании акционерного общества заключается в письменной форме. Учредители акционерного общества несут солидарную ответственность по обязательствам, возникшим до регистрации общества. Общество несет ответственность по обязательствам учредителей, связанным с его созданием, только в случае последующего одобрения их действий общим собранием акционеров.

Учредительным документом акционерного общества является его устав, утвержденный учредителями. Устав акционерного общества помимо сведений, указанных в п. 2 ст. 52 ГК РФ, должен содержать условия о категориях выпускаемых обществом акций, их номинальной стоимости и количестве; о размере уставного капитала общества; о правах акционеров; о составе и компетенции органов управления обществом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов. В уставе акционерного общества должны также содержаться иные сведения, предусмотренные Законом об акционерных обществах. Порядок совершения иных действий по созданию акционерного общества, в том числе компетенция учредительного собрания, определяется Законом об акционерных обществах.

Акционерное общество может быть создано одним лицом или состоять из одного лица в случае приобретения одним акционером всех акций общества. Сведения об этом должны содержаться в уставе общества, быть зарегистрированы и опубликованы для всеобщего сведения. Акционерное общество не может иметь в качестве единственного участника другое хозяйственное общество, состоящее из одного лица (см. п. 6 ст. 98 ГК РФ).

Уставный капитал акционерного общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами. Уставный капитал общества определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов. Он не может быть менее размера, предусмотренного Законом об акционерных обществах. Не допускается освобождение акционера от обязанности оплаты акций общества, в том числе освобождение его от этой обязанности путем зачета требований к обществу. Открытая подписка на акции акционерного общества не допускается до полной оплаты уставного капитала. При учреждении акционерного общества все его акции должны быть распределены среди учредителей. Если по окончании второго и каждого последующего финансового года стоимость чистых активов общества окажется меньше уставного капитала, общество обязано объявить и зарегистрировать в установленном порядке уменьшение своего уставного капитала. Если стоимость указанных активов общества становится меньше определенного законом минимального размера уставного капитала, общество подлежит ликвидации. Законом или уставом общества могут быть установлены ограничения числа, суммарной номинальной стоимости акций или максимального числа голосов, принадлежащих одному акционеру (см. ст. 99 ГК РФ).

В ГК РФ установлены правила: увеличения уставного капитала акционерного общества (ст. 100); уменьшения уставного капитала акционерного общества (ст. 101). Акционерное общество может быть реорганизовано или ликвидировано добровольно по решению общего собрания акционеров. Иные основания и порядок реорганизации и ликвидации акционерного общества определяются ГК РФ и другими законами. Акционерное общество вправе преобразоваться в общество с ограниченной ответственностью или в производственный кооператив, а также в некоммерческую организацию в соответствии с законом (см. ст. 104 ГК РФ).

В уставе ипотечного агента должны быть определены предмет и цель его деятельности в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах". Внесение в устав ипотечного агента изменений и (или) дополнений, связанных с изменением и (или) дополнением предмета или цели его деятельности, не допускается. Полное фирменное наименование ипотечного агента на русском языке должно содержать слова "ипотечная специализированная организация" или "ипотечный агент".

2. В п. 2 комментируемой статьи устанавливаются специальные правила управления акционерным обществом, являющимся ипотечным агентом, в отношении исполнительного органа ипотечного агента и ведения бухгалтерского учета.

Важно подчеркнуть, что управление таким акционерным обществом должно осуществляться в соответствии с общими правилами действующего гражданского законодательства (в частности, с нормами ст. 103 ГК РФ).

Высшим органом управления акционерным обществом является общее собрание его акционеров. К исключительной компетенции общего собрания акционеров относятся:

1) изменение устава общества, в том числе изменение размера его уставного капитала;

2) избрание членов совета директоров (наблюдательного совета) и ревизионной комиссии (ревизора) общества и досрочное прекращение их полномочий;

3) образование исполнительных органов общества и досрочное прекращение их полномочий, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета);

4) утверждение годовых отчетов, бухгалтерских балансов, счетов прибылей и убытков общества и распределение его прибылей и убытков;

5) решение о реорганизации или ликвидации общества. Законом об акционерных обществах к исключительной компетенции общего собрания акционеров может быть также отнесено решение иных вопросов.

Вопросы, отнесенные законом к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов общества (см. п. 1 ст. 103 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 103 ГК РФ по решению общего собрания акционеров полномочия исполнительного органа общества могут быть переданы по договору другой коммерческой организации или индивидуальному предпринимателю (управляющему).

В соответствии с п. 2 комментируемой статьи полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации.

Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников. Ведение бухгалтерского учета ипотечного агента должно быть передано специализированной организации.

Бухгалтерский учет - упорядоченная система сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций. Объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности.

Основными задачами бухгалтерского учета являются:

1) формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним пользователям бухгалтерской отчетности - руководителям, учредителям, участникам и собственникам имущества организации, а также внешним - инвесторам, кредиторам и другим пользователям бухгалтерской отчетности;

2) обеспечение информацией, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской отчетности для контроля за соблюдением законодательства РФ при осуществлении организацией хозяйственных операций и их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами;

3) предотвращение отрицательных результатов хозяйственной деятельности организации и выявление внутрихозяйственных резервов обеспечения ее финансовой устойчивости (см. ст. 1 Федерального закона "О бухгалтерском учете").

Общее методологическое руководство бухгалтерским учетом в Российской Федерации осуществляется Правительством РФ. Органы, которым федеральными законами предоставлено право регулирования бухгалтерского учета, руководствуясь законодательством РФ, разрабатывают и утверждают в пределах своей компетенции обязательные для исполнения всеми организациями на территории РФ:

а) планы счетов бухгалтерского учета и инструкции по их применению;

б) положения (стандарты) по бухгалтерскому учету, устанавливающие принципы, правила и способы ведения организациями учета хозяйственных операций, составления и представления бухгалтерской отчетности;

в) другие нормативные акты и методические указания по вопросам бухгалтерского учета.

Нормативные акты и методические указания по бухгалтерскому учету, издаваемые органами, которым федеральными законами предоставлено право регулирования бухгалтерского учета, не должны противоречить нормативным актам и методическим указаниям Министерства финансов.

Организации, руководствуясь законодательством РФ о бухгалтерском учете, нормативными актами органов, регулирующих бухгалтерский учет, самостоятельно формируют свою учетную политику, исходя из своей структуры, отрасли и других особенностей деятельности (см. ст. 5 Федерального закона "О бухгалтерском учете"). Принятая организацией учетная политика утверждается приказом или распоряжением лица, ответственного за организацию и состояние бухгалтерского учета. При этом утверждаются:

а) рабочий план счетов бухгалтерского учета, содержащий синтетические и аналитические счета, необходимые для ведения бухгалтерского учета в соответствии с требованиями своевременности и полноты учета и отчетности;

б) формы первичных учетных документов, применяемых для оформления хозяйственных операций, по которым не предусмотрены типовые формы первичных учетных документов, а также формы документов для внутренней бухгалтерской отчетности;

в) порядок проведения инвентаризации и методы оценки видов имущества и обязательств;

г) правила документооборота и технология обработки учетной информации;

д) порядок контроля за хозяйственными операциями, а также другие решения, необходимые для организации бухгалтерского учета.

Принятая организацией учетная политика применяется последовательно из года в год. Изменение учетной политики может производиться в случаях изменения законодательства РФ или нормативных актов органов, осуществляющих регулирование бухгалтерского учета, разработки организацией новых способов ведения бухгалтерского учета или существенного изменения условий ее деятельности. В целях обеспечения сопоставимости данных бухгалтерского учета изменения учетной политики должны вводиться с начала финансового года (см. ст. 6 Федерального закона "О бухгалтерском учете"). См. также комментарий к подп. 20 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций организаций ведется в валюте РФ - в рублях. Имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации. Бухгалтерский учет ведется организацией непрерывно с момента ее регистрации в качестве юридического лица до реорганизации или ликвидации в порядке, установленном законодательством РФ. Организация ведет бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций путем двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета. Данные аналитического учета должны соответствовать оборотам и остаткам по счетам синтетического учета. Все хозяйственные операции и результаты инвентаризации подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учета без каких-либо пропусков или изъятий. В бухгалтерском учете организаций текущие затраты на производство продукции и капитальные вложения учитываются раздельно (см. ст. 8 Федерального закона "О бухгалтерском учете").

План счетов бухгалтерского учета - термин, установленный в ст. 2 Федерального закона "О бухгалтерском учете", означающий систематизированный перечень синтетических счетов бухгалтерского учета.

Организации обязаны хранить первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета и бухгалтерскую отчетность в течение сроков, устанавливаемых в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее пяти лет. Рабочий план счетов бухгалтерского учета, другие документы учетной политики, процедуры кодирования, программы машинной обработки данных (с указанием сроков их использования) должны храниться организацией не менее 5 лет после года, в котором они использовались для составления бухгалтерской отчетности в последний раз. Ответственность за организацию хранения учетных документов, регистров бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности несет руководитель организации (см. ст. 17 Федерального закона "О бухгалтерском учете").

Законодательство РФ о бухгалтерском учете состоит из Федерального закона от 21 ноября 1996 г. №129-ФЗ "О бухгалтерском учете", устанавливающего единые правовые и методологические основы организации и ведения бухгалтерского учета в РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ и постановлений

Правительства РФ. Основными целями законодательства РФ о бухгалтерском учете являются: обеспечение единообразного ведения учета имущества, обязательств и хозяйственных операций, осуществляемых организациями; составление и представление сопоставимой и достоверной информации об имущественном положении организаций и их доходах и расходах, необходимой пользователям бухгалтерской отчетности (см. ст. 3 Федерального закона "О бухгалтерском учете").

Руководители организаций и другие лица, ответственные за организацию и ведение бухгалтерского учета, в случае уклонения от ведения бухгалтерского учета в порядке, установленном законодательством РФ и нормативными актами органов, осуществляющих регулирование бухгалтерского учета (таким органом является Министерство финансов РФ), искажения бухгалтерской отчетности и несоблюдения сроков ее представления и публикации привлекаются к административной или уголовной ответственности в соответствии с законодательством РФ (см. ст. 18 Федерального закона "О бухгалтерском учете").

Федеральный закон "О бухгалтерском учете" распространяется на все организации, находящиеся на территории РФ, а также на филиалы и представительства иностранных организаций, если иное не предусмотрено международными договорами РФ. Граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, ведут учет доходов и расходов в порядке, установленном налоговым законодательством РФ. В целях Федерального закона "О бухгалтерском учете" адвокаты, которые осуществляют адвокатскую деятельность в адвокатском кабинете, приравниваются в отношении порядка ведения учета хозяйственных операций к гражданам, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Организации, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета. Организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут учет доходов и расходов в порядке, установленном гл. 26.2 Налогового кодекса РФ. Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством РФ о бухгалтерском учете (см. ст. 4 Федерального закона "О бухгалтерском учете").

Общее методологическое руководство бухгалтерским учетом в Российской Федерации осуществляется Правительством РФ. Органы, которым федеральными законами предоставлено право регулирования бухгалтерского учета, руководствуясь законодательством РФ, разрабатывают и утверждают в пределах своей компетенции обязательные для исполнения всеми организациями на территории РФ:

а) планы счетов бухгалтерского учета и инструкции по их применению;

б) положения (стандарты) по бухгалтерскому учету, устанавливающие принципы, правила и способы ведения организациями учета хозяйственных операций, составления и представления бухгалтерской отчетности;

в) другие нормативные акты и методические указания по вопросам бухгалтерского учета; г) положения и стандарты, устанавливающие принципы, правила и способы ведения учета и отчетности для таможенных целей.

В планах счетов бухгалтерского учета, других нормативных актах и методических указаниях должна предусматриваться упрощенная система бухгалтерского учета для субъектов малого предпринимательства, а также для коллегий адвокатов и адвокатских бюро.

Нормативные акты и методические указания по бухгалтерскому учету, издаваемые органами, которым федеральными законами предоставлено право регулирования бухгалтерского учета, не должны противоречить нормативным актам и методическим указаниям Министерства финансов РФ.

Организации, руководствуясь законодательством РФ о бухгалтерском учете, нормативными актами органов, регулирующих бухгалтерский учет, самостоятельно формируют свою учетную политику, исходя из своей структуры, отрасли и других особенностей деятельности (см. ст. 5 Федерального закона "О бухгалтерском учете").

Коммерческая организация, которой переданы полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента, не может вести бухгалтерский учет этого ипотечного агента.

Специализированная организация, которой передано ведение бухгалтерского учета ипотечного агента, не может осуществлять полномочия единоличного исполнительного органа этого ипотечного агента.

Следует отметить, что управление в акционерном обществе, являющемся ипотечным агентом, должно осуществляться в соответствии с нормами ст. 103 ГК РФ "Управление в акционерном обществе".

3. Ипотечные агенты не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

Нарушение указанного требования является основанием для обращения федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента.

Сделки, совершенные с несоблюдением указанного требования от имени ипотечного агента коммерческой организацией, которой переданы полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента, создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности для коммерческой организации и не влекут за собой для ипотечного агента обязанностей ни в отношении коммерческой организации, ни в отношении третьих лиц.

Статья 9. Форма удостоверения прав, составляющих облигацию с ипотечным покрытием

В статье устанавливаются: форма удостоверения прав, составляющих облигацию с ипотечным покрытием (п. 1); обязательные реквизиты сертификатов облигаций с ипотечным покрытием при документарной форме облигаций (п. 2).

1. Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. №39-ФЗ "О рынке ценных бумаг". Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" предусмотрен выпуск ценных бумаг в документарной и бездокументарной формах.

Бездокументарная форма эмиссионных ценных бумаг - форма эмиссионных ценных бумаг, при которой владелец устанавливается на основании записи в системе ведения реестра владельцев ценных бумаг или, в случае депонирования ценных бумаг, на основании записи по счету депо. Документарная форма эмиссионных ценных бумаг - форма эмиссионных ценных бумаг, при которой владелец устанавливается на основании предъявления оформленного надлежащим образом сертификата ценной бумаги или, в случае депонирования такового, на основании записи по счету депо (см. ст. 2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

2. При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и об условиях: выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием; погашения таких облигаций.

Сертификат эмиссионной ценной бумаги - документ, выпускаемый эмитентом и удостоверяющий совокупность прав на указанное в сертификате количество ценных бумаг. Владелец ценных бумаг имеет право требовать от эмитента исполнения его обязательств на основании такого сертификата (см. ст. 2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Эмиссионные ценные бумаги могут быть именными или на предъявителя. Именные эмиссионные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Эмиссионные ценные бумаги на предъявителя могут выпускаться только в документарной форме.

На каждую эмиссионную ценную бумагу на предъявителя ее владельцу выдается сертификат. По требованию владельца может выдаваться один сертификат на две и более приобретаемые им эмиссионные ценные бумаги на предъявителя одного выпуска. Настоящее положение не применяется к эмиссионным ценным бумагам на предъявителя с обязательным централизованным хранением.

Сертификат эмиссионных ценных бумаг на предъявителя должен содержать реквизиты, предусмотренные Федеральным законом "О рынке ценных бумаг". Требования к бланкам сертификатов эмиссионных ценных бумаг на предъявителя, за исключением бланков сертификатов эмиссионных ценных бумаг на предъявителя с обязательным централизованным хранением, устанавливаются нормативными правовыми актами РФ.

Общее количество эмиссионных ценных бумаг на предъявителя, указанное во всех выданных эмитентом сертификатах, не должно превышать количество эмиссионных ценных бумаг на предъявителя в данном выпуске. Решением о выпуске эмиссионных ценных бумаг на предъявителя, а в случаях, предусмотренных федеральными законами, решением о выпуске именных эмиссионных ценных бумаг может быть определено, что такие бумаги подлежат обязательному хранению в определенном эмитентом депозитарии (эмиссионные ценные бумаги с обязательным централизованным хранением). Сертификат эмиссионных ценных бумаг на предъявителя с обязательным централизованным хранением не может быть выдан на руки владельцу (владельцам) таких ценных бумаг.

Любые имущественные и неимущественные права, закрепленные в документарной или бездокументарной форме, независимо от их наименования, являются эмиссионными ценными бумагами, если условия их возникновения и обращения соответствуют совокупности признаков эмиссионной ценной бумаги, указанной в ст. 2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг".

Российские эмитенты вправе размещать ценные бумаги за пределами Российской Федерации, в том числе посредством размещения в соответствии с иностранным правом ценных бумаг иностранных эмитентов, удостоверяющих права в отношении эмиссионных ценных бумаг российских эмитентов, только по разрешению федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Организация обращения эмиссионных ценных бумаг российского эмитента за пределами Российской Федерации на основании договора с российским эмитентом, в том числе посредством размещения в соответствии с иностранным правом ценных бумаг иностранных эмитентов, удостоверяющих права в отношении эмиссионных ценных бумаг российских эмитентов, допускается только по разрешению федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Указанные разрешения выдаются федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг при соблюдении следующих условий: если осуществлена государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг российского эмитента; если ценные бумаги российского эмитента включены в котировальный список хотя бы одного организатора торговли на рынке ценных бумаг; если количество ценных бумаг российского эмитента, размещение или обращение которых предполагается за пределами Российской Федерации, в том числе посредством размещения в соответствии с иностранным правом ценных бумаг иностранных эмитентов, удостоверяющих права в отношении таких ценных бумаг, не превышает норматив, установленный нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг; если договор, на основании которого осуществляется размещение в соответствии с иностранным правом ценных бумаг иностранных эмитентов, удостоверяющих права в отношении акций российских эмитентов, предусматривает, что право голоса по указанным акциям осуществляется не иначе как в соответствии с указаниями владельцев упомянутых ценных бумаг иностранных эмитентов; если соблюдены иные требования, установленные федеральными законами.

Разрешение на размещение и/или на обращение ценных бумаг российских эмитентов за пределами Российской Федерации выдается федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг на основании заявления, к которому прилагаются документы, подтверждающие соблюдение эмитентом требований настоящей статьи. Исчерпывающий перечень таких документов определяется нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Разрешение на размещение ценных бумаг российских эмитентов за пределами Российской Федерации может быть выдано одновременно с государственной регистрацией выпуска (дополнительного выпуска) таких ценных бумаг.

Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг обязан выдать указанное разрешение или принять мотивированное решение об отказе в его выдаче в течение 30 дней с даты получения всех необходимых документов.

Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг вправе провести проверку достоверности сведений, содержащихся в документах, представленных для получения разрешения. В этом случае течение вышеуказанного срока может быть приостановлено на время проведения проверки, но не более чем на 30 дней (см. ст. 16 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Статья 10. Проценты по облигациям с ипотечным покрытием

В статье устанавливаются требования в отношении выплаты процентов по облигациям с ипотечным покрытием.

1. Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право их владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости.

Номинальная стоимость (номинал - от лат. nominalis - именной) ценной бумаги - нарицательна стоимость, указанная на ценной бумаге.

2. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем раз в год.

Статья 11. Обеспечение исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием

В статье устанавливаются специальные правила обеспечения исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием.

1. Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца.

Облигация с ипотечным покрытием предоставляет ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. С переходом прав на облигацию с ипотечным покрытием к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, возникшие из залога ипотечного покрытия. Передача прав, возникших из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию с ипотечным покрытием является недействительной.

Каждый владелец облигации с ипотечным покрытием одного выпуска имеет равные с другими владельцами облигаций с ипотечным покрытием этого же выпуска права в отношении требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, а в случае изъятия посредством выкупа заложенного имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации - в отношении также страхового возмещения, сумм возмещения, причитающихся залогодателю, или имущества, предоставляемого залогодателю взамен.

Реквизиция - изъятие имущества у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества. Реквизиция может проводиться в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде. Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества (см. ст. 242 ГК РФ).

Национализация - обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц; производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ (см. ст. 235 ГК РФ).

2. Ипотечное покрытие может быть заложено в обеспечение исполнения обязательств по облигациям двух или более выпусков.

Статья 12. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами РФ. Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" регулирует отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, при обращении иных ценных бумаг в случаях, предусмотренных федеральными законами, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг.

Эмиссия ценных бумаг - установленная Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" последовательность действий эмитента по размещению эмиссионных ценных бумаг. Эмитент - юридическое лицо или органы исполнительной власти либо органы местного самоуправления, несущие от своего имени обязательства перед владельцами ценных бумаг по осуществлению прав, закрепленных ими (см. ст. 2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Последовательность действий эмитента по размещению эмиссионных ценных бумаг установлена в гл. 5 (ст. ст. 19 - 27.5) Федерального закона "О рынке ценных бумаг".

Процедура эмиссии эмиссионных ценных бумаг, если иное не предусмотрено федеральными законами, включает следующие этапы:

- принятие решения о размещении эмиссионных ценных бумаг; утверждение решения о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг;

- государственную регистрацию выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг;

- размещение эмиссионных ценных бумаг;

- государственную регистрацию отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг.

Не подлежат размещению эмиссионные ценные бумаги, выпуск (дополнительный выпуск) которых не прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями Федерального закона "О рынке ценных бумаг".

При учреждении акционерного общества или реорганизации юридических лиц, осуществляемой в форме слияния, разделения, выделения и преобразования, размещение эмиссионных ценных бумаг осуществляется до государственной регистрации их выпуска, а государственная регистрация отчета об итогах выпуска эмиссионных ценных бумаг осуществляется одновременно с государственной регистрацией выпуска эмиссионных ценных бумаг.

Государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг сопровождается регистрацией их проспекта в случае размещения эмиссионных ценных бумаг путем открытой подписки или путем закрытой подписки среди круга лиц, число которых превышает 500. В случае если государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг сопровождается регистрацией проспекта ценных бумаг, каждый этап процедуры эмиссии ценных бумаг сопровождается раскрытием информации.

Если государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг не сопровождалась регистрацией их проспекта, он может быть зарегистрирован впоследствии. При этом регистрация проспекта ценных бумаг осуществляется регистрирующим органом в течение 30 дней с даты получения проспекта ценных бумаг и иных документов, необходимых для его регистрации. Постановлением ФКЦБ РФ от 18 июня 2003 г. №03-30/пс (в редакции Постановления ФКЦБ РФ от 17 декабря 2003 г.) утверждены Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг.

Особенности процедуры эмиссии облигаций Банка России определяются Правительством РФ в соответствии с законодательством РФ.

Процедура эмиссии государственных и муниципальных ценных бумаг, а также условия их размещения регулируются федеральными законами или в порядке, установленном федеральными законами (см. ст. 19 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Государственная регистрация выпусков (дополнительных выпусков) эмиссионных ценных бумаг осуществляется федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг или иным регистрирующим органом, определенным федеральным законом (Положение о регистрирующих органах, осуществляющих государственную регистрацию выпусков ценных бумаг, было утверждено Постановлением ФКЦБ РФ от 4 марта 1997 г. №11).

Государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг осуществляется на основании заявления эмитента.

К заявлению о государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг прилагаются решение о выпуске (дополнительном выпуске) ценных бумаг, документы, подтверждающие соблюдение эмитентом требований законодательства РФ, определяющих порядок и условия принятия решения о размещении ценных бумаг, утверждения решения о выпуске ценных бумаг, и других требований, соблюдение которых необходимо при осуществлении эмиссии ценных бумаг, и в случае, если регистрация выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг в соответствии с Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" должна сопровождаться регистрацией проспекта ценных бумаг, проспект ценных бумаг. Исчерпывающий перечень таких документов определяется нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг (см. п. 2 ст. 20 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"). В письме ФКЦБ РФ от 22 марта 2002 г. №ВМ-04/2990 приведена форма справки, представляемой в регистрирующие органы ФКЦБ России в составе документов для государственной регистрации выпусков ценных бумаг, регистрации изменений в решении о выпуске (проспект эмиссии) ценных бумаг, регистрации отчетов об итогах выпуска ценных бумаг.

Регистрирующий орган обязан осуществить государственную регистрацию выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг или принять мотивированное решение об отказе в государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг в течение 30 дней с даты получения документов, представленных для государственной регистрации.

Регистрирующий орган вправе провести проверку достоверности сведений, содержащихся в документах, представленных для государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг. В этом случае течение срока может быть приостановлено на время проведения проверки, но не более чем на 30 дней.

При государственной регистрации выпуска эмиссионных ценных бумаг ему присваивается индивидуальный государственный регистрационный номер. При государственной регистрации каждого дополнительного выпуска эмиссионных ценных бумаг ему присваивается индивидуальный государственный регистрационный номер, состоящий из индивидуального государственного регистрационного номера, присвоенного выпуску эмиссионных ценных бумаг, и индивидуального номера (кода) этого дополнительного выпуска эмиссионных ценных бумаг. По истечении трех месяцев с момента государственной регистрации отчета об итогах дополнительного выпуска эмиссионных ценных бумаг индивидуальный номер (код) дополнительного выпуска аннулируется. Порядок присвоения государственных регистрационных номеров выпусков эмиссионных ценных бумаг и аннулирования индивидуальных номеров (кодов) дополнительных выпусков эмиссионных ценных бумаг устанавливается федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Регистрирующий орган отвечает только за полноту информации, содержащейся в документах, представленных для государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг (см. п. п. 3 - 5 ст. 20 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Основаниями для отказа в государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг и регистрации проспекта ценных бумаг являются: нарушение эмитентом требований законодательства Российской Федерации о ценных бумагах, в том числе наличие в представленных документах сведений, позволяющих сделать вывод о противоречии условий эмиссии и обращения эмиссионных ценных бумаг законодательству РФ и несоответствии условий выпуска эмиссионных ценных бумаг законодательству РФ о ценных бумагах; несоответствие документов, представленных для государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг или регистрации проспекта ценных бумаг, и состава содержащихся в них сведений требованиям Федерального закона "О рынке ценных бумаг" и нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг; непредставление в течение 30 дней по запросу регистрирующего органа всех документов, необходимых для государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг или регистрации проспекта ценных бумаг; несоответствие финансового консультанта на рынке ценных бумаг, подписавшего проспект ценных бумаг, установленным требованиям; внесение в проспект ценных бумаг или решение о выпуске ценных бумаг (иные документы, являющиеся основанием для государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг) ложных сведений либо сведений, не соответствующих действительности (недостоверных сведений).

Решение об отказе в государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг и проспекта ценных бумаг может быть обжаловано в суд или арбитражный суд (см. ст. 21 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Общие требования к проспекту эмиссии установлены в ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг". Важно подчеркнуть, что изменения, внесенные Федеральным законом от 28 декабря 2002 г. №185-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и о внесении дополнения в Федеральный закон "О некоммерческих организациях" в ст. 22 в части перечня сведений, подлежащих включению в проспект ценных бумаг, вступили в силу с 4 июля 2003 г.

Проспект ценных бумаг должен содержать: краткие сведения о лицах, входящих в состав органов управления эмитента, сведения о банковских счетах, об аудиторе, оценщике и о финансовом консультанте эмитента, а также об иных лицах, подписавших проспект; краткие сведения об объеме, о сроках, порядке и об условиях размещения эмиссионных ценных бумаг; основную информацию о финансово-экономическом состоянии эмитента и факторах риска; подробную информацию об эмитенте; сведения о финансово-хозяйственной деятельности эмитента; подробные сведения о лицах, входящих в состав органов управления эмитента, органов эмитента по контролю за его финансово-хозяйственной деятельностью, и краткие сведения о сотрудниках (работниках) эмитента; сведения об участниках (акционерах) эмитента и о совершенных эмитентом сделках, в совершении которых имелась заинтересованность; бухгалтерскую отчетность эмитента и иную финансовую информацию; подробные сведения о порядке и об условиях размещения эмиссионных ценных бумаг; дополнительные сведения об эмитенте и о размещенных им эмиссионных ценных бумагах.

Требования к информации, которая должна быть указана на титульном листе проспекта ценных бумаг, устанавливаются Стандартами эмиссии и проспектов ценных бумаг. Проспект ценных бумаг также должен содержать введение, в котором кратко излагается основная информация, приведенная далее в проспекте ценных бумаг (распоряжение ФКЦБ РФ от 4 декабря 2002 г. №1610/р "Методические рекомендации по некоторым вопросам, связанным с оформлением документов, представляемых эмитентами эмиссионных ценных бумаг для государственной регистрации выпуска ценных бумаг и регистрации отчета об итогах выпуска ценных бумаг").

К кратким сведениям о лицах, входящих в состав органов управления эмитента, сведениям о банковских счетах, об аудиторе, оценщике и о финансовом консультанте эмитента, а также об иных лицах, подписавших проспект, относятся (см. п. 2 ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"):

- указание лиц, входящих в состав органов управления эмитента;

- сведения о банковских счетах эмитента, сведения об аудиторе (аудиторах) эмитента, составившем заключение в отношении годовой бухгалтерской отчетности эмитента за три последних завершенных финансовых года или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее трех лет;

- сведения об оценщике и о консультантах эмитента.

К кратким сведениям об объеме, о сроках, порядке и об условиях размещения по каждому виду, категории (типу) размещаемых эмиссионных ценных бумаг относятся (см. п. 3 ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"): вид, категория (тип) и форма размещаемых эмиссионных ценных бумаг; номинальная стоимость каждого вида, категории (типа), серии размещаемых эмиссионных ценных бумаг в случае, если наличие номинальной стоимости предусмотрено законодательством Российской Федерации; предполагаемый объем выпуска в денежном выражении и количество эмиссионных ценных бумаг, которые предполагается разместить; цена (порядок определения цены) размещения эмиссионных ценных бумаг; порядок и сроки размещения эмиссионных ценных бумаг; порядок и условия оплаты размещаемых эмиссионных ценных бумаг; порядок и условия заключения договоров в ходе размещения эмиссионных ценных бумаг; круг потенциальных приобретателей размещаемых эмиссионных ценных бумаг; порядок раскрытия информации о размещении и результатах размещения эмиссионных ценных бумаг.

К основной информации о финансово-экономическом состоянии эмитента относится информация за пять последних завершенных финансовых лет или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее пяти лет, а также за последний завершенный отчетный период, в том числе информация (см. п. 4 ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"): о показателях финансово-экономической деятельности эмитента; о рыночной капитализации эмитента и его обязательствах; о целях эмиссии и направлениях использования средств, полученных в результате размещения эмиссионных ценных бумаг; о рисках, возникших в связи с приобретением размещаемых эмиссионных ценных бумаг.

К подробной информации об эмитенте относится информация (см. п. 5 ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"):

- об истории создания и о развитии эмитента;

- об основной хозяйственной деятельности эмитента;

- о планах будущей деятельности эмитента;

- об участии эмитента в промышленных, банковских и финансовых группах, холдингах, концернах и ассоциациях, а также о дочерних и зависимых хозяйственных обществах эмитента;

- о составе, структуре и стоимости основных средств эмитента, в том числе о планах по приобретению, замене, выбытию основных средств, а также сведения о всех фактах обременения основных средств эмитента.

К сведениям о финансово-хозяйственной деятельности эмитента относятся сведения о финансовом состоянии эмитента и динамике его изменения за пять последних завершенных финансовых лет или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее пяти лет, а также указание причин и факторов, которые, по мнению органов управления эмитента, привели к такому изменению, в том числе (см. п. 6 ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"):

- о результатах финансово-хозяйственной деятельности эмитента, факторах, оказавших влияние на изменение размера выручки от продажи эмитентом товаров, продукции, работ, услуг и прибыли (убытков) эмитента от основной деятельности, включая влияние инфляции, изменения курсов иностранных валют, решений государственных органов, иных экономических, финансовых, политических и других факторов;

- о ликвидности эмитента, размере, структуре и достаточности капитала и оборотных средств эмитента;

- о политике и расходах эмитента в области научно-технического развития в отношении лицензий и патентов, новых разработок и исследований;

- анализ тенденций развития в сфере основной деятельности эмитента. К подробным сведениям о лицах, входящих в состав органов управления эмитента, органов эмитента по контролю за его финансово-хозяйственной деятельностью, и кратким сведениям о сотрудниках (работниках) эмитента относятся (см. п. 7 ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"):

- информация о лицах, входящих в состав органов управления эмитента, в том числе являющихся членами совета директоров (наблюдательного совета) эмитента, членами коллегиального исполнительного органа управления эмитента, информация о лице, осуществляющем функции единоличного исполнительного органа управления эмитента (в том числе информация об управляющей организации), информация о лицах, осуществляющих функции ревизора и/или членов ревизионной комиссии эмитента, а также сведения о характере любых родственных связей между любыми указанными лицами;

- сведения о размере вознаграждения, льгот и/или компенсации расходов по каждому органу управления эмитента (за исключением физического лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа) и органу контроля за его финансово-хозяйственной деятельностью, которые выплачены эмитентом за последний завершенный финансовый год, а также сведения о существующих соглашениях относительно таких выплат в текущем финансовом году;

- сведения о структуре и компетенции органов управления эмитента и органов контроля за его финансово-хозяйственной деятельностью; данные о численности и обобщенные данные об образовании и о составе сотрудников (работников) эмитента, а также об изменении численности сотрудников (работников) эмитента в случае, если такое изменение является для эмитента существенным;

- сведения о любых обязательствах эмитента перед сотрудниками (работниками), касающихся возможности их участия в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) эмитента (приобретения акций эмитента), включая любые соглашения, которые предусматривают выпуск или предоставление сотрудникам (работникам) опционов эмитента; размер доли участия лиц, входящих в состав органов управления эмитента, органов эмитента по контролю за его финансово-хозяйственной деятельностью, в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) эмитента и его дочерних и зависимых обществ, доли принадлежащих указанным лицам обыкновенных акций эмитента и его дочерних и зависимых обществ, а также сведения об опционах эмитента и его дочерних и зависимых обществ, предоставленных таким лицам на акции эмитента.

К сведениям об участниках (акционерах) эмитента и о совершенных эмитентом сделках, в совершении которых имелась заинтересованность, относятся (см. п. 8 ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"):

- сведения об общем количестве участников (акционеров) эмитента;

- сведения об участниках (акционерах) эмитента, владеющих не менее чем 5% его уставного (складочного) капитала (паевого фонда) или не менее чем 5% его обыкновенных акций, в том числе о размере доли участника (акционера) эмитента в его уставном (складочном) капитале (паевом фонде), а также доли принадлежащих ему обыкновенных акций эмитента;

- для участников (акционеров) эмитента, владеющих не менее чем 5% его уставного (складочного) капитала (паевого фонда) или не менее чем 5% его обыкновенных акций, сведения об их участниках (акционерах), владеющих не менее чем 20% уставного (складочного) капитала (паевого фонда) или не менее чем 20% их обыкновенных акций, в том числе с указанием их доли в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) эмитента, а также доли принадлежащих им обыкновенных акций эмитента;

- сведения о доле участия государства или муниципального образования в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) эмитента, наличии специального права ("золотой акции");

- сведения об ограничениях на участие в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) эмитента;

- сведения об изменениях в составе и о размере участия участников (акционеров) эмитента, владеющих не менее чем 5% его уставного (складочного) капитала (паевого фонда) или не менее чем 5% его обыкновенных акций, за пять последних завершенных финансовых лет или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее пяти лет;

- сведения о совершенных эмитентом сделках, в совершении которых имелась заинтересованность за пять последних завершенных финансовых лет или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее пяти лет, а также за период до даты утверждения проспекта ценных бумаг;

- сведения о размере дебиторской задолженности за пять последних завершенных финансовых лет или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее пяти лет, в том числе с разбивкой по дебиторам, размер задолженности которых составляет не менее 10% общего размера дебиторской задолженности, а также сведения о дебиторской задолженности перед аффилированными лицами.

Бухгалтерская отчетность эмитента и иная финансовая информация представляет собой (см. п. 9 ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"):

- годовую бухгалтерскую отчетность эмитента за три последних завершенных финансовых года или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее трех лет, к которой прилагается заключение аудитора (аудиторов) в отношении указанной бухгалтерской отчетности;

- квартальную бухгалтерскую отчетность эмитента за последний завершенный отчетный квартал;

- сводную бухгалтерскую отчетность эмитента за три последних завершенных финансовых года или за каждый завершенный финансовый год;

- сведения об общей сумме экспорта, а также о доле, которую составляет экспорт в общем объеме продаж;

- сведения о существенных изменениях, произошедших в составе имущества эмитента после даты окончания последнего завершенного финансового года;

- сведения об участии эмитента в судебных процессах в случае, если такое участие может существенно отразиться на финансово-хозяйственной деятельности эмитента.

К подробным сведениям о порядке и об условиях размещения эмиссионных ценных бумаг относятся сведения о (см. п. 10 ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"):

- размещаемых эмиссионных ценных бумагах, цене размещения (порядке ее определения), наличии преимущественных или иных прав на приобретение размещаемых эмиссионных ценных бумаг, любых ограничениях на приобретение и обращение размещаемых эмиссионных ценных бумаг;

- динамике изменения цен на эмиссионные ценные бумаги эмитента в случае, если такие ценные бумаги были допущены к обращению организатором торговли на рынке ценных бумаг, в том числе фондовой биржей; лицах, оказывающих услуги по организации размещения и/или по размещению эмиссионных ценных бумаг; круге потенциальных приобретателей эмиссионных ценных бумаг;

- организаторах торговли на рынке ценных бумаг, в том числе о фондовых биржах, на которых предполагается размещение и/или обращение размещаемых эмиссионных ценных бумаг; возможном изменении доли участия акционеров в уставном капитале эмитента в результате размещения эмиссионных ценных бумаг;

- расходах, связанных с эмиссией ценных бумаг;

- способах и порядке возврата средств, полученных в оплату размещаемых эмиссионных ценных бумаг в случае признания выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг несостоявшимся или недействительным, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

К дополнительным сведениям об эмитенте и о размещенных им эмиссионных ценных бумагах относятся (см. п. 11 ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"):

- сведения о размере, структуре уставного (складочного) капитала (паевого фонда) эмитента и его изменении за пять последних завершенных финансовых лет или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее пяти лет, с указанием решений уполномоченных органов управления эмитента, явившихся основанием для такого изменения;

- сведения о каждой категории (типе) акций эмитента с указанием прав, предоставляемых акциями их владельцам, номинальной стоимости каждой акции, количества находящихся в обращении акций, количества дополнительных акций, находящихся в процессе размещения, количества объявленных акций, количества акций, находящихся на балансе эмитента, количества дополнительных акций, которые могут быть размещены в результате конвертации размещенных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции, или в результате исполнения обязательств по опционам эмитента;

- сведения о предыдущих выпусках эмиссионных ценных бумаг эмитента, за исключением акций эмитента;

- сведения о структуре органов управления эмитента и об их компетенции, а также о структуре органов эмитента по контролю за его финансово-хозяйственной деятельностью и об их компетенции;

- сведения о порядке созыва и проведения собрания (заседания) высшего органа управления эмитента;

- сведения о существенных сделках, совершенных эмитентом за пять последних завершенных финансовых лет или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее пяти лет, размер обязательств по которым составляет не менее 10% балансовой стоимости активов эмитента по данным его бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

- сведения о законодательных актах, регулирующих вопросы импорта и экспорта капитала, которые могут повлиять на выплату дивидендов, процентов и других платежей нерезидентам;

- описание порядка налогообложения доходов по размещенным и размещаемым эмиссионным ценным бумагам эмитента;

- сведения об объявленных (начисленных) и о выплаченных дивидендах по акциям эмитента, а также о доходах по облигациям эмитента за пять последних завершенных финансовых лет или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее пяти лет, включая порядок выплаты дивидендов и иных доходов;

- сведения о лицах, предоставивших обеспечение в случае выпуска эмитентом облигаций с обеспечением, а также об условиях обеспечения исполнения обязательств по облигациям эмитента;

- сведения о кредитных рейтингах эмитента, а также об их изменении за пять последних завершенных финансовых лет или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее пяти лет;

- сведения о коммерческих организациях, в которых эмитент владеет не менее чем 5% уставного (складочного) капитала (паевого фонда) либо не менее чем 5% обыкновенных акций;

- сведения о формировании и об использовании резервного фонда, а также иных фондов эмитента за пять последних завершенных финансовых лет или за каждый завершенный финансовый год, если эмитент осуществляет свою деятельность менее пяти лет;

- сведения об организациях, осуществляющих учет прав на эмиссионные ценные бумаги эмитента;

- иные сведения, предусмотренные Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" или иными федеральными законами. Состав сведений, указанных в п. п. 2 - 11 статьи 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг", определяется федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Если иное не установлено Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" или иными федеральными законами, информация, содержащаяся в проспекте ценных бумаг, указывается на дату его утверждения уполномоченным органом управления эмитента (см. ст. 22 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Проспект ценных бумаг хозяйственного общества утверждается советом директоров (наблюдательным советом) или органом, осуществляющим в соответствии с федеральными законами функции совета директоров (наблюдательного совета) этого хозяйственного общества. Проспект ценных бумаг юридических лиц иных организационно-правовых форм утверждается лицом, осуществляющим функции исполнительного органа эмитента, если иное не установлено федеральными законами.

Проспект ценных бумаг должен быть подписан лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа эмитента, его главным бухгалтером (иным лицом, выполняющим его функции), подтверждающими тем самым достоверность и полноту всей информации, содержащейся в проспекте ценных бумаг. Проспект ценных бумаг также должен быть подписан аудитором, а в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, независимым оценщиком, подтверждающими достоверность информации в указанной ими части проспекта ценных бумаг. В случаях публичного размещения и/или публичного обращения эмиссионных ценных бумаг проспект ценных бумаг должен быть подписан финансовым консультантом на рынке ценных бумаг, подтверждающим тем самым достоверность и полноту всей информации, содержащейся в проспекте ценных бумаг, за исключением части, подтверждаемой аудитором и/или оценщиком. Финансовым консультантом на рынке ценных бумаг не может являться аффилированное лицо эмитента.

В случае выпуска облигаций с обеспечением лицо, предоставившее обеспечение, обязано подписать проспект ценных бумаг, подтверждая тем самым достоверность информации об обеспечении. Лица, подписавшие проспект ценных бумаг, при наличии их вины несут солидарно между собой субсидиарную с эмитентом ответственность за ущерб, причиненный владельцу ценных бумаг вследствие содержащейся в указанном проспекте недостоверной, неполной и/или вводящей в заблуждение инвестора информации, подтвержденной ими. При этом срок исковой давности для возмещения ущерба по указанным основаниям составляет три года со дня начала размещения ценных бумаг, а в случае, если государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг не сопровождалась регистрацией проспекта ценных бумаг, - со дня начала публичного обращения эмиссионных ценных бумаг (см. ст. 22.1 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Постановлением ФКЦБ РФ от 31 декабря 1997 г. №45 было утверждено Положение о порядке приостановления эмиссии и признания выпуска ценных бумаг несостоявшимся или недействительным.

Административная ответственность за нарушение требований законодательства, касающихся представления и раскрытия информации на рынке ценных бумаг, установлена ст. 15.19 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Административная ответственность за недобросовестную эмиссию ценных бумаг установлена ст. 15.17 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Недобросовестной эмиссией признаются действия, выражающиеся в нарушении процедуры эмиссии, которые являются основаниями для отказа регистрирующими органами в государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, признания выпуска эмиссионных ценных бумаг несостоявшимся или приостановления эмиссии эмиссионных ценных бумаг.

В случае обнаружения признаков недобросовестной эмиссии регистрирующим органом он обязан в течение семи дней сообщить об этом в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг (региональное отделение федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг).

В государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг может быть отказано при наличии оснований, предусмотренных в ст. 21 Федерального закона "О рынке ценных бумаг".

Выпуск эмиссионных ценных бумаг может быть приостановлен или признан несостоявшимся при обнаружении регистрирующим органом следующих нарушений: нарушение эмитентом в ходе эмиссии требований законодательства РФ; обнаружение в документах, на основании которых был зарегистрирован выпуск ценных бумаг, недостоверной информации.

При выявлении нарушений установленной процедуры эмиссии регистрирующий орган может также приостановить эмиссию до устранения нарушений в пределах срока размещения ценных бумаг. Возобновление эмиссии осуществляется по специальному решению регистрирующего органа.

В случае признания выпуска эмиссионных ценных бумаг недействительным все ценные бумаги данного выпуска подлежат возврату эмитенту, а средства, полученные эмитентом от размещения выпуска ценных бумаг, признанного недействительным, должны быть возвращены владельцам. Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг для возврата средств владельцам вправе обратиться в суд.

Все издержки, связанные с признанием выпуска эмиссионных ценных бумаг недействительным (несостоявшимся) и возвратом средств владельцам, относятся на счет эмитента.

В случае нарушения, выражающегося в выпуске ценных бумаг в обращение сверх объявленного в проспекте ценных бумаг, эмитент обязан обеспечить выкуп и погашение ценных бумаг, выпущенных в обращение сверх количества, объявленного к выпуску.

Если эмитент в течение двух месяцев не обеспечит выкуп и погашение ценных бумаг, выпущенных в обращение сверх количества, объявленного к выпуску, то федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг вправе обратиться в суд о взыскании средств, неосновательно полученных эмитентом.

Срок исковой давности для признания недействительными выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, сделок, совершенных в процессе размещения эмиссионных ценных бумаг, и отчета об итогах их выпуска составляет три месяца с момента регистрации отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) этих ценных бумаг (см. ст. 26 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Статья 13. Требования к ипотечному покрытию облигаций

В статье устанавливаются требования к ипотечному покрытию облигаций с ипотечным покрытием. В ст. 27.2 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. №39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" устанавливаются особенности эмиссии и обращения облигаций с обеспечением.

Облигациями с обеспечением признаются облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом (облигации с залоговым обеспечением), поручительством, банковской гарантией, государственной или муниципальной гарантией.

К отношениям, связанным с обеспечением исполнения обязательств по облигациям залогом имущества эмитента или третьего лица, положения Гражданского кодекса РФ и иных федеральных законов применяются с учетом особенностей, установленных Федеральным законом "О рынке ценных бумаг".

Облигация с обеспечением предоставляет ее владельцу все права, возникающие из такого обеспечения. С переходом прав на облигацию с обеспечением к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, вытекающие из такого обеспечения. Передача прав, возникших из предоставленного обеспечения, без передачи прав на облигацию является недействительной.

При эмиссии облигаций с обеспечением условия обеспечивающего обязательства должны содержаться в решении о выпуске облигаций и, если в соответствии с Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" государственная регистрация выпуска облигаций сопровождается регистрацией проспекта облигаций, в проспекте облигаций, а при документарной форме выпуска также в сертификатах облигаций.

В случае если обеспечение по облигациям предоставлено третьим лицом, решение о выпуске облигаций и/или проспект облигаций, а при документарной форме выпуска и сертификат должны быть подписаны также лицом, предоставившим такое обеспечение.

В случае если обеспечение по облигациям предоставляется иностранным лицом, к отношениям, связанным с обеспечением облигаций, применяются нормы права РФ. Все споры, возникшие вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения лицом, предоставившим обеспечение, своих обязанностей, подсудны судам Российской Федерации (см. ст. 27.2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Понятие "облигация с залоговым обеспечением" раскрывается в ст. 27.3 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" (введена Федеральным законом от 28 декабря 2002 г. №185-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и о внесении дополнения в Федеральный закон "О некоммерческих организациях").

Предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением могут быть только ценные бумаги и недвижимое имущество. Имущество, являющееся предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением, подлежит оценке оценщиком.

Каждый владелец облигации с залоговым обеспечением одного выпуска имеет равные со всеми другими владельцами облигаций этого же выпуска права в отношении имущества, являющегося предметом залога, а также страхового возмещения, сумм возмещения, причитающихся залогодателю в случае изъятия (выкупа) заложенного имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации.

Договор залога, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям, считается заключенным с момента возникновения у их первого владельца (приобретателя) прав на такие облигации. При этом письменная форма договора о залоге считается соблюденной. В случае если исполнение обязательств по облигациям обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой), требования о нотариальной форме договора ипотеки и его государственной регистрации считаются соблюденными при условии нотариального удостоверения и государственной регистрации учреждением юстиции решения о выпуске облигаций с залоговым обеспечением.

Нотариальное удостоверение и государственная регистрация учреждением юстиции решения о выпуске облигаций, обеспеченных ипотекой, осуществляются после государственной регистрации выпуска таких облигаций. Государственная регистрация ипотеки осуществляется учреждением юстиции одновременно с государственной регистрацией решения о выпуске облигаций, обеспеченных ипотекой. Размещение облигаций, обеспеченных ипотекой, до государственной регистрации ипотеки запрещается.

В случае если исполнение обязательств по облигациям обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой), для государственной регистрации ипотеки вместо нотариально удостоверенного договора об ипотеке и его копии, а также документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, представляются нотариально удостоверенное решение о выпуске облигаций, обеспеченных ипотекой, и копия такого решения. При государственной регистрации ипотеки в качестве сведений о первоначальном залогодержателе регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать государственный регистрационный номер выпуска облигаций и дату его государственной регистрации, а также указание на то, что залогодержателями являются владельцы облигаций выпуска с указанным государственным регистрационным номером.

В случае признания выпуска облигаций, обеспеченных ипотекой, несостоявшимся регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя, к которому прилагается документ, подтверждающий принятие регистрирующим органом решения о признании соответствующего выпуска облигаций несостоявшимся. Если ценные бумаги не являются именными, они могут быть предоставлены в обеспечение по облигациям только при условии учета прав на них в депозитарии.

В случае если облигации обеспечены залогом ценных бумаг, права на которые учитываются в системе ведения реестра (в реестре) или в депозитарии, после государственной регистрации выпуска таких облигаций и до начала их размещения залогодатель обязан зафиксировать обременение соответствующих ценных бумаг залогом у лица, осуществляющего учет прав на эти ценные бумаги, и представить доказательства такой фиксации в орган, осуществивший государственную регистрацию соответствующего выпуска облигаций, при государственной регистрации отчета об итогах выпуска.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по облигациям с залоговым обеспечением имущество, являющееся предметом залога, подлежит реализации по письменному требованию любого из владельцев таких ценных бумаг, направленному залогодателю, лицу, указанному в решении о выпуске в качестве лица, которое будет осуществлять реализацию заложенного имущества, а также эмитенту таких ценных бумаг, если залогодателем является третье лицо.

Владельцы облигаций с залоговым обеспечением имеют право заявлять указанные требования в течение двух месяцев со дня наступления срока исполнения обязательства (истечения последнего дня срока, если исполнение обязательств предусмотрено в течение определенного периода времени).

Торги по реализации заложенного имущества, которым обеспечены обязательства по облигациям, не могут быть проведены ранее истечения срока, установленного для предъявления требований владельцев указанных облигаций.

Денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества, направляются лицам, являющимся владельцами облигаций с залоговым обеспечением, имеющим право на осуществление прав, удостоверенных указанными ценными бумагами, и заявившим свои требования в течение срока, установленного ст. 27.3 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" для направления требований о реализации заложенного имущества, или по истечении этого срока, но не позднее последнего дня срока, установленного решением о выпуске этих ценных бумаг для реализации заложенного имущества. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченных залогом требований по облигациям, разница после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов, связанных с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, возвращается залогодателю. Сумма, вырученная от реализации заложенного имущества и оставшаяся после удовлетворения в указанном порядке требований владельцев облигаций с залоговым обеспечением, не превышающая размера обеспеченных залогом требований по облигациям, подлежит зачислению в депозит нотариуса. Владельцы, не направившие указанных письменных требований о реализации заложенного имущества и не получившие средства от его реализации, имеют право получить их через депозит нотариуса в установленном законом порядке.

В случае если по основаниям, предусмотренным законодательством РФ, заложенное имущество должно перейти в собственность владельцев облигаций с залоговым обеспечением, имущество, являющееся предметом залога по облигациям, переходит в общую долевую собственность всех владельцев облигаций, обеспеченных таким залогом.

1. Ипотечное покрытие облигаций может составлять имущество, предусмотренное Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80% общей номинальной стоимости облигаций.

Значение понятия "недвижимое имущество (недвижимость)" устанавливается в Гражданском кодексе РФ, Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Налоговом кодексе РФ.

А. Для целей Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся (см. ст. 130 ГК РФ):

1) земельные участки;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты;

4) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации:

1) воздушные и морские суда;

2) суда внутреннего плавания;

3) космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается также предприятие как имущественный комплекс. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Б. Недвижимым имуществом (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", являются (см. ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"):

1) земельные участки;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты;

4) все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

В. Для целей Налогового кодекса РФ термин "недвижимое имущество" применяется в значении Гражданского кодекса РФ, при этом могут быть использованы уточнения. В частности, при определении строительной площадки иностранной организации (см. ст. 308 НК РФ) к объектам недвижимого имущества не относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Значение понятия "земельный участок" устанавливается в Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ и Федеральном законе от 2 января 2000 г. №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

В п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ дано следующее определение: "Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами".

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (см. ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (см. п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Для целей Федерального закона "О государственном земельном кадастре" земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (см. ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (см. ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").

 Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр (см. п. 3 ст. 17 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").

Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно. Бесплатно сведения об определенном земельном участке предоставляются:

1) правообладателю земельного участка или уполномоченным правообладателем лицам;

2) налоговым органам в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией;

3) судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с данным земельным участком;

4) органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органам (организациям), осуществляющим специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества и территориальных зон, в объеме, который необходим для работы указанных органов;

5) лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или закону; 6) иным установленным законом лицам. Указанные органы и лица оплачивают стоимость копирования и доставки предоставляемых им сведений государственного земельного кадастра об определенном земельном участке. Органы государственной власти РФ, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе бесплатно в установленном порядке получать обобщающие сведения о землях в границах соответствующих территорий (см. ст. 22 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").

Недвижимое имущество может составлять ипотечное покрытие облигаций только в результате его приобретения (оставления за собой) эмитентом в соответствии с гражданским законодательством РФ при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если такое приобретение не противоречит требованиям, установленным федеральными законами, и в течение не более чем двух лет с момента такого приобретения.

В соответствии с п. п. 4 и 5 ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п. 1 ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

2. Размер ипотечного покрытия облигаций, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны обеспечивать полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием. Другими словами, размер ипотечного покрытия облигаций, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны обеспечивать выплату процентов по облигациям (см. комментарий к ст. 10).

3. На момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должен быть не менее чем их общая номинальная стоимость и сумма процентов по этим облигациям.

Для обеспечения полноты исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием размер ипотечного покрытия данных облигаций на любую дату до их погашения должен быть не менее чем размер (сумма) обязательств по этим облигациям.

Для обеспечения своевременности исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием сумма денежных средств, составляющих ипотечное покрытие, и платежей (которые должны поступить не позднее даты исполнения обязательств по облигациям) по требованиям, составляющим ипотечное покрытие, на любую дату до погашения облигаций должна быть не менее чем размер (сумма) обязательств (предстоящих платежей) по этим облигациям. При этом годовая сумма платежей по облигациям с ипотечным покрытием не должна превышать годовую сумму платежей, которые должны поступить в счет исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие таких облигаций.

Статья 14. Замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций

В статье устанавливается закрытый перечень случаев, когда допускается замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций.

1. Замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, может осуществляться только в случаях, когда (см. комментарий к ст. 3):

- срок неисполнения по обязательству составляет более чем шесть месяцев;

- утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);

- вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

- должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве);

- нарушен срок внесения платежей по обязательству более чем на три месяца;

- нарушены сроки внесения платежей по обязательству более чем три раза в течение 12 месяцев, даже если каждая такая просрочка незначительна.

2. Замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, допускается только после регистрации отчета об итогах выпуска облигаций с ипотечным покрытием.

Статья 15. Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций

В статье устанавливаются специальные правила в отношении обращения взыскания на ипотечное покрытие облигаций.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника регламентировано Гражданским кодексом следующим образом. Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (см. ст. 237 ГК РФ).

1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 16) обращение взыскания на требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие облигаций, осуществляется по решению суда.

Обращение взыскания на требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие облигаций, в том числе их реализация, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации, с учетом особенностей, установленных в п. 2 комментируемой статьи.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также на имущество, являющееся предметом ипотеки в силу закона, осуществляется в соответствии с правилами гл. IX Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Основания обращения взыскания на заложенное имущество установлены в ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При этом законодатель устанавливает различные правила обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от порядка исполнения обеспеченного ипотекой обязательства: в установленные сроки (см. п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); периодическими платежами (см. п. 2 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, обеспечиваемых ипотекой, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (см. п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Неисполнением денежного обязательства считается неуплата долга в сроки, обусловленные договором, из которого возникло основное обязательство (договор купли-продажи в рассрочку, договор ренты, кредитный договор, трехсторонний договор приобретения жилого дома или квартиры с привлечением кредита банка и т.д.). Ненадлежащее исполнение обязательства имеет место при частичном погашении долга, неуплате процентов, штрафа, пени. Следует подчеркнуть, что стороны вправе в договоре установить иные условия обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (см. п. 2 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Периодические платежи основного долга обычно предусматриваются в большинстве договоров, на основании которых возникает обязательство, обеспечиваемое ипотекой.

В соответствии с п. 3 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание на заложенное имущество не может быть обращено по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами РФ (см. п. п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ГК РФ отдельные виды гражданско-правовых отношений могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить Гражданскому кодексу РФ и иным законам. В соответствии с п. 4 ст. 3 ГК РФ на основании и во исполнение ГК РФ и иных законов, указов Президента РФ Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, в следующих случаях (см. п. 4 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"):

- при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества (ст. 35 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

- при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества (ст. 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

- при принудительном изъятии государством заложенного имущества (ст. 41 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Следует подчеркнуть, что в соответствии с действующим гражданским законодательством кредитор также имеет право требовать досрочного исполнения обязательства в следующих случаях:

- при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 60 ГК РФ);

- при уменьшении уставного капитала общества с ограниченной ответственностью (ст. 90 ГК РФ);

- при уменьшении уставного капитала унитарного предприятия (ст. 114 ГК РФ).

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество регламентирован в ст. ст. 51 и 52 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 "Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (см. ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Таким образом, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", так же как и Гражданский кодекс РФ, допускает судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.

Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством РФ (см. ст. 52 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены:

- основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в связи с несоразмерностью требований по обязательству стоимости заложенного имущества; требования к содержанию решения, которое принимает суд по результатам судебного разбирательства дела об обращении взыскания на предмет ипотеки;

- порядок, условия и сроки предоставления отсрочки реализации заложенного имущества. В соответствии с п. 1 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": "В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального закона".

Следует подчеркнуть, что суд (арбитражный суд) вправе отказать в обращении взыскания на предмет ипотеки на вышеуказанном основании только в результате судебного разбирательства. Этот отказ не может быть дан на стадии подготовки к судебному разбирательству, так как текст данной нормы законодатель поместил в статью, названную "Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество". Установление "крайней незначительности" допущенного должником нарушения обеспеченного ипотекой обязательства и "явной несоразмерности" размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества может быть осуществлено только в процессе судебного разбирательства с учетом всех обстоятельств дела.

В п. 2 ст. 348 ГК РФ определено: "В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества". Воспроизведя почти дословно данную норму, законодатель устанавливает важное исключение. Суд не вправе отказать в обращении взыскания на предмет ипотеки в случае, если допущено систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей по обязательству обеспеченному ипотекой, даже если каждая просрочка незначительна (случай, предусмотренный п. 2 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Систематическим нарушением считается нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

В резолютивной части решения об обращении взыскания должно быть указано являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя. Следует подчеркнуть, что данное указание суд осуществляет на основе договора об ипотеке либо на основе договора, по которому возникает ипотека в силу закона.

При этом в решении суда должны быть указаны:

- наименование предмета ипотеки, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание;

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя (см. п. 2 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В решении суда должен быть указан способ (путем продажи с публичных торгов или путем продажи на аукционе) реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.

В резолютивной части решения суда должна быть указана начальная продажная цена заложенного имущества. В пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. При этом как цена, определяемая соглашением между залогодателем и залогодержателем, так и цена, определяемая самим судом, должны отвечать требованиям, установленным в ст. 555 ГК РФ "Цена в договоре продажи недвижимости". Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены по аналогичным товарам (предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ) не применяются (см. п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (см. п. 2 ст. 555 ГК РФ). В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (см. п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах устанавливается самим судом в случаях возникновения споров. При этом следует учитывать, что спор может возникнуть не только между залогодателем и залогодержателем, но также и между:

- различными залогодержателями (по предшествующим и последующим ипотекам);

- залогодержателем и третьими лицами (лицами или органами, с чьего согласия была или должна была быть осуществлена ипотека, участниками общей долевой собственности и участниками совместной собственности предмета ипотеки).

Суд, принимая решение о начальной продажной цене имущества, на которое обращается взыскание, истребует в обязательном порядке от участвующих в деле лиц документ о проведении оценки предмета ипотеки независимым оценщиком, если предмет ипотеки принадлежит полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц (см. ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с изменениями от 21 декабря 2001 г.).

Представленный независимым оценщиком отчет о цене предмета ипотеки, на который обращается взыскание, оценивается судом с учетом иных доказательств и доводов сторон в судебном разбирательстве, а также иных лиц, участвующих в процессе.

К числу мер по обеспечению сохранности имущества до его реализации могут быть отнесены:

- меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения;

- меры по защите от посягательств третьих лиц.

Принятие указанных мер необходимо в тех случаях, когда залогодателем нарушались обязанности, предусмотренные ст. ст. 30 - 33 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество приводится в исполнение после вступления его в законную силу (см. ст. 209 ГПК РФ). При этом в соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" может быть предоставлена отсрочка по реализации предмета ипотеки.

Условия и порядок предоставления отсрочки реализации заложенного недвижимого имущества установлены в п. п. 3, 4 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следующим образом:

2. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

- залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

3. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:

- она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

- в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом)".

Следует отметить, что Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. №18-ФЗ в п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 5 февраля 2004 г. №1-ФЗ) были внесены следующие изменения. В абзаце первом п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" слова "По просьбе" заменены словами "По заявлению". В абзаце шестом п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" после слов "обеспеченные ипотекой" добавлены слова "в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования".

Нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в отношении возможностей предоставления отсрочки исполнения судебного решения значительно отличаются от аналогичных норм Гражданского кодекса РФ.

Законодатель в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает следующие обязательные условия отсрочки исполнения судебного решения:

- наличие заявления залогодателя;

- наличие уважительных причин у залогодателя.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

- залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Отсрочка может быть предоставлена при соблюдении указанных условий на срок до одного года. При этом на момент истечения отсрочки сумма требований залогодержателя, подлежащая удовлетворению из стоимости заложенного имущества, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной сторонами в договоре об ипотеке.

Важно подчеркнуть, что законодатель обязывает суд увязывать сумму требований залогодержателя со стоимостью заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке, а не с оценкой этого имущества на момент обращения взыскания или с начальной продажной ценой этого имущества на публичных торгах.

Особое внимание следует также обратить на указание о том, что отсрочка может быть предоставлена гражданину при условии, что залог "не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности". Другими словами, с заявлением об отсрочке не может обращаться индивидуальный предприниматель, являющийся залогодателем по договору об ипотеке, если предметом об ипотеке не является земельный участок.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если в отношении залогодателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). Однако законодатель допускает предоставление отсрочки по заявлению залогодателя в том случае, когда против должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, возбуждается дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке (см. п. 1 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 55 указанного Федерального закона, не допускается, если (см. п. 2 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"):

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие;

2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (под. 2.1 п. 2 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был введен Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. №1-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть:

1) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном в ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо - также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенное на основании п. 1 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

5. Реализация ипотечного покрытия облигаций с публичных торгов не может быть проведена ранее чем по истечении двух месяцев со дня наступления срока (с последнего дня срока, если исполнение обязательства предусмотрено в течение определенного периода) исполнения обязательства по облигациям с таким ипотечным покрытием.

Владельцы облигаций с ипотечным покрытием имеют право заявлять эмитенту таких облигаций, а также лицу, указанному в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием в качестве лица, осуществляющего сбор требований владельцев таких облигаций, требования о получении денежных средств от реализации ипотечного покрытия облигаций. Денежные средства, вырученные от реализации ипотечного покрытия облигаций, направляются лицам, являющимся владельцами облигаций с ипотечным покрытием и заявившим свои требования до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано такое ипотечное покрытие.

В случае если сумма, вырученная от реализации ипотечного покрытия облигаций, превышает размер требований в отношении облигаций с ипотечным покрытием, разница после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов, связанных с обращением взыскания на ипотечное покрытие и его реализацией, возвращается эмитенту указанных облигаций.

Сумма, вырученная от реализации ипотечного покрытия облигаций и оставшаяся после удовлетворения в указанном порядке требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием, то есть не превышающая размера требований по таким облигациям, подлежит зачислению в депозит нотариуса. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием, не заявившие в письменной форме требований о реализации ипотечного покрытия облигаций и не получившие денежных средств от его реализации, имеют право получить их через депозит нотариуса в установленном законом порядке.

В случае если по основаниям, предусмотренным законодательством РФ, требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, должны перейти в собственность владельцев облигаций с ипотечным покрытием, указанные требования и имущество переходят в общую долевую собственность всех владельцев таких облигаций.

Статья 16. Погашение облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев

В статье устанавливаются правила досрочного погашения облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев.

1. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе требовать от их эмитента досрочного погашения таких облигаций в случае, если:

- размер обязательств по находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием превышает размер ипотечного покрытия облигаций;

- нарушен установленный порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие (см. комментарий к ст. 14);

- нарушены установленные условия, обеспечивающие полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, и (или) эмитент таких облигаций осуществляет предпринимательскую деятельность или совершает не разрешенные ему сделки (см. комментарий к ст. 8);

- а также в иных случаях, предусмотренных решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

2. Эмитент облигаций с ипотечным покрытием обязан информировать владельцев таких облигаций о наличии у них права требовать досрочного погашения принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием, цене и порядке осуществления такого погашения.

Информирование должно осуществляться: путем направления владельцам облигаций с ипотечным покрытием уведомления в письменной форме или опубликования информации (сообщения) в печатных периодических изданиях, тираж которых составляет не менее чем 10 тыс. экземпляров и которые указываются в решении о выпуске таких облигаций; в срок не позднее чем через пять дней со дня наступления события либо совершения действия, повлекших за собой возникновение у владельцев таких облигаций права требовать досрочного погашения эмитентом принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием.

Глава 3. ВЫДАЧА И ОБРАЩЕНИЕ ИПОТЕЧНЫХ СЕРТИФИКАТОВ УЧАСТИЯ

Статья 17. Лица, имеющие право выдавать ипотечные сертификаты участия

В статье устанавливаются:лица, имеющие право выдавать ипотечные сертификаты участия (п. 1); способ учреждения доверительного управлением ипотечным покрытием ипотечных сертификатов участия (п. п. 2 и 3).

1. Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению:

- инвестиционными фондами;

- паевыми инвестиционными фондами;

- негосударственными пенсионными фондами.

Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. №156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств и иного имущества путем размещения акций или заключения договоров доверительного управления в целях их объединения и последующего инвестирования в объекты, определяемые в соответствии с Федеральным законом "Об инвестиционных фондах", а также с управлением (доверительным управлением) имуществом инвестиционных фондов, учетом, хранением имущества инвестиционных фондов и контролем за распоряжением указанным имуществом.

Инвестиционный фонд - находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс, пользование и распоряжение которым осуществляются управляющей компанией исключительно в интересах акционеров этого акционерного общества или учредителей доверительного управления.

Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" не распространяется на отношения, связанные с созданием в целях инвестиционной деятельности иных фондов, если они не отвечают признакам акционерных инвестиционных фондов и (или) признакам паевых инвестиционных фондов (см. ст. 1 Федерального закона "Об инвестиционных фондах").

Акционерный инвестиционный фонд - открытое акционерное общество, исключительным предметом деятельности которого является инвестирование имущества в ценные бумаги и иные объекты, предусмотренные Федеральным законом "Об инвестиционных фондах", и фирменное наименование которого содержит слова "акционерный инвестиционный фонд" или "инвестиционный фонд". Иные юридические лица не вправе использовать в своих наименованиях слова "акционерный инвестиционный фонд" или "инвестиционный фонд" в любых сочетаниях, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом "Об инвестиционных фондах". Акционерный инвестиционный фонд не вправе осуществлять иные виды предпринимательской деятельности.

Акционерный инвестиционный фонд вправе осуществлять свою деятельность только на основании специального разрешения (лицензии).

Положения Федерального закона "Об акционерных обществах" распространяются на акционерные инвестиционные фонды с учетом особенностей, установленных Федеральным законом "Об инвестиционных фондах" (см. ст. 2 Федерального закона "Об инвестиционных фондах").

Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. №394 утверждено Положение о лицензировании деятельности инвестиционных фондов.

Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

Паевой инвестиционный фонд должен иметь название (индивидуальное обозначение), идентифицирующее его по отношению к иным паевым инвестиционным фондам. Ни одно лицо, за исключением управляющей компании паевого инвестиционного фонда, не вправе привлекать денежные средства и иное имущество, используя слова "паевой инвестиционный фонд" в любом сочетании (см. ст. 10 Федерального закона "Об инвестиционных фондах"). Условия договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом (правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом) определяются управляющей компанией в стандартных формах и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к указанному договору в целом. Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда (инвестиционный пай), выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом.

Учредитель доверительного управления передает имущество управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления.

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Присоединяясь к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом, физическое или юридическое лицо тем самым отказывается от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд. При этом соответствующее право прекращается.

Владельцы инвестиционных паев несут риск убытков, связанных с изменением рыночной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд.

Управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.

Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда. При отсутствии указания о том, что управляющая компания действует в качестве доверительного управляющего, она обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ей имуществом.

Управляющая компания, если это предусмотрено правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, вправе в порядке, установленном нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, передать свои права и обязанности по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании.

Помимо существенных условий договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом "Об инвестиционных фондах", правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом должны содержать одно из следующих условий:

- наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;

- наличие у владельца инвестиционных паев права в течение срока, установленного правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;

- отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе, как в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об инвестиционных фондах" (см. ст. 11 Федерального закона "Об инвестиционных фондах").

Постановлением Правительства РФ от 4 июля 2002 г. №495 утверждено Положение о лицензировании деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Федеральный закон от 7 мая 1998 г. №75-ФЗ "О негосударственных пенсионных фондах" регулирует правовые, экономические и социальные отношения, возникающие при создании негосударственных пенсионных фондов, осуществлении ими деятельности по негосударственному пенсионному обеспечению, обязательному пенсионному страхованию и профессиональному пенсионному страхованию и ликвидации указанных фондов, а также устанавливает основные принципы государственного контроля за их деятельностью.

Отношения, которые возникают при создании негосударственных пенсионных фондов, осуществлении ими деятельности и ликвидации указанных фондов, регулируются Федеральным законом "О негосударственных пенсионных фондах", законодательством РФ об обязательном пенсионном страховании, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ (см. ст. 1 Федерального закона "О негосударственных пенсионных фондах").

Негосударственный пенсионный фонд (далее - НПФ) - особая организационно-правовая форма некоммерческой организации социального обеспечения, исключительными видами деятельности которой являются:

- деятельность по негосударственному пенсионному обеспечению участников НПФ в соответствии с договорами негосударственного пенсионного обеспечения;

- деятельность в качестве страховщика по обязательному пенсионному страхованию в соответствии с Федеральным законом от 15 декабря 2001 г. №167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" и договорами об обязательном пенсионном страховании;

- деятельность в качестве страховщика по профессиональному пенсионному страхованию в соответствии с федеральным законом и договорами о создании профессиональных пенсионных систем.

Деятельность НПФ по негосударственному пенсионному обеспечению участников НПФ осуществляется на добровольных началах и включает в себя аккумулирование пенсионных взносов, размещение и организацию размещения пенсионных резервов, учет пенсионных обязательств НПФ, назначение и выплату негосударственных пенсий участникам НПФ.

Деятельность НПФ в качестве страховщика по обязательному пенсионному страхованию включает в себя аккумулирование средств пенсионных накоплений, организацию инвестирования средств пенсионных накоплений, учет средств пенсионных накоплений застрахованных лиц, назначение и выплату накопительной части трудовой пенсии застрахованным лицам.

Деятельность НПФ в качестве страховщика по профессиональному пенсионному страхованию включает в себя аккумулирование средств пенсионных накоплений, инвестирование средств пенсионных накоплений, учет средств пенсионных накоплений застрахованных лиц, назначение и выплату профессиональных пенсий застрахованным лицам и регулируется федеральным законом.

НПФ осуществляет деятельность по негосударственному пенсионному обеспечению независимо от осуществления деятельности по обязательному пенсионному страхованию и по профессиональному пенсионному страхованию.

НПФ осуществляет деятельность в качестве страховщика по обязательному пенсионному страхованию независимо от осуществления деятельности по негосударственному пенсионному обеспечению и по профессиональному пенсионному страхованию.

НПФ осуществляет деятельность в качестве страховщика по профессиональному пенсионному страхованию независимо от осуществления деятельности по негосударственному пенсионному обеспечению и по обязательному пенсионному страхованию (см. ст. 2 Федерального закона "О негосударственных пенсионных фондах").

Лицензирование деятельности НПФ осуществляется в соответствии с нормами ст. 7 Федерального закона "О негосударственных пенсионных фондах" (ст. 7 действует в редакции Федерального закона от 10 января 2003 г. №14-ФЗ).

НПФ имеет право на осуществление деятельности с даты получения лицензии в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Для получения лицензии на осуществление деятельности по пенсионному обеспечению и пенсионному страхованию, а в дальнейшем при осуществлении указанной деятельности НПФ должен соответствовать следующим требованиям: руководитель исполнительного органа НПФ должен иметь опыт работы на руководящих должностях в НПФ, страховых компаниях или иных финансовых организациях не менее трех лет, высшее юридическое или финансово-экономическое образование (при наличии иного образования - специальную профессиональную подготовку), у него не должно быть судимости за совершение преступлений в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления; главный бухгалтер НПФ должен иметь опыт работы по специальности не менее трех лет, высшее образование, у него не должно быть судимости за совершение преступлений в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления; величина денежной оценки имущества для обеспечения уставной деятельности НПФ должна составлять не менее 3 млн. руб., с 1 января 2005 г. - не менее 30 млн. руб., с 1 июля 2009 г. - не менее 50 млн. руб.

Прочие лицензионные требования устанавливаются Правительством РФ. Порядок аннулирования, приостановления, возобновления лицензии на осуществление деятельности по пенсионному обеспечению и пенсионному страхованию, а также последствия аннулирования и приостановления такой лицензии определяются федеральным законом и нормативными правовыми актами Правительства РФ.

Действие лицензий НПФ, выданных в установленном порядке до 1 января 2003 г., прекращается 1 июля 2009 г. (см. ст. 7 Федерального закона "О негосударственных пенсионных фондах").

2. Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для: возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются; учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием.

Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

3. Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 18).

Статья 18. Договор доверительного управления ипотечным покрытием

В статье устанавливаются специальные правила в отношении договора доверительного управления ипотечным покрытием. Общие правила доверительного управления имуществом установлены Гражданским кодексом РФ.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом (см. ст. 1012 ГК РФ).

Объектами доверительного управления могут быть:

- предприятия и другие имущественные комплексы;

- отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;

- ценные бумаги;

- права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;

- исключительные права;

- другое имущество.

Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям (см. ст. 1013 ГК РФ).

Учредителем управления является собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК РФ, - другое лицо (см. ст. 1014 ГК РФ).

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (см. ст. 1015 ГК РФ).

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

- размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (см. ст. 1016 ГК РФ).

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (см. ст. 1017 ГК РФ).

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет. Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурсную массу (см. ст. 1018 ГК РФ).

1. Условия договора доверительного управления ипотечным покрытием (далее - правила доверительного управления ипотечным покрытием) определяются лицом, осуществляющим выдачу ипотечных сертификатов участия (далее - управляющий ипотечным покрытием), в стандартных формах и могут быть приняты приобретателем ипотечных сертификатов участия - учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ипотечные сертификаты участия, только путем присоединения к указанному договору в целом.

Присоединение к договору доверительного управления ипотечным покрытием осуществляется путем приобретения ипотечных сертификатов участия, выдаваемых управляющим ипотечным покрытием.

2. Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ипотечных сертификатов участия и принадлежат им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие. При этом соответствующее право прекращается.

Владельцы ипотечных сертификатов участия несут риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

3. Управляющий ипотечным покрытием осуществляет доверительное управление ипотечным покрытием путем:

- получения (приема) платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие;

- перечисления (выплаты) владельцам ипотечных сертификатов участия денежных средств за счет указанных платежей; обеспечения надлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, включая обращение взыскания на имущество должника, в том числе заложенное в обеспечение указанных обязательств, при неисполнении или ненадлежащем исполнении таких обязательств;

- совершения иных связанных с этим действий, не противоречащих Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах" и правилам доверительного управления ипотечным покрытием.

Управляющий ипотечным покрытием вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению ипотечным покрытием.

4. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" существенных условий договора доверительного управления ипотечным покрытием правила доверительного управления ипотечным покрытием должны содержать указание на отсутствие у владельца ипотечных сертификатов участия права требовать от управляющего ипотечным покрытием прекращения договора доверительного управления ипотечным покрытием до истечения срока его действия (см. комментарий к ст. 19) иначе, чем в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

Статья 19. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием

В статье устанавливаются предельные минимальный и максимальный сроки действия договора доверительного управления ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 18).

Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен составлять менее чем год и более чем сорок лет.

Статья 20. Ипотечный сертификат участия

В статье устанавливаются основные признаки ипотечного сертификата участия как разновидности ипотечных ценных бумаг (п. п. 1 - 5), а также отдельные виды обязанностей для профессиональных участников рынка ценных бумаг, осуществляющих учет, регистрацию и хранение ипотечных сертификатов участия (п. 5).

Профессиональные участники рынка ценных бумаг (далее - ПУРЦБ) - юридические лица, в том числе кредитные организации, а также граждане (физические лица), зарегистрированные в качестве предпринимателей, которые осуществляют виды профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, указанные в гл. 2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг".

Профессиональная деятельность на рынке ценных бумаг - деятельность, осуществляемая юридическими лицами, в том числе кредитными организациями, а также гражданами (физическими лицами) в качестве предпринимателей на рынке ценных бумаг.

В гл. 2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" определены следующие виды профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг:

- брокерская деятельность;

- дилерская деятельность;

- деятельность по управлению ценными бумагами;

- деятельность по определению взаимных обязательств (клиринг);

- депозитарная деятельность;

- деятельность по ведению реестра владельцев ценных бумаг;

- деятельность по организации торговли на рынке ценных бумаг.

1. Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

2. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой.

Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме.

Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 18).

3. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости.

4. Выпуск ценных бумаг производных от ипотечных сертификатов участия не допускается.

5. Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.

Организатор торговли - ПУРЦБ, осуществляющий деятельность по организации торговли на рынке ценных бумаг. Деятельность по организации торговли на рынке ценных бумаг - предоставление услуг, непосредственно способствующих заключению гражданско-правовых сделок с ценными бумагами между участниками рынка ценных бумаг; осуществляется организаторами торговли (см. ст. 9 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Организатор торговли на рынке ценных бумаг обязан раскрыть следующую информацию любому заинтересованному лицу:

- правила допуска участника рынка ценных бумаг к торгам;

- правила допуска к торгам ценных бумаг;

- правила заключения и сверки сделок;

- правила регистрации сделок;

- порядок исполнения сделок;

- правила, ограничивающие манипулирование ценами;

- расписание предоставления услуг организатором торговли на рынке ценных бумаг;

- регламент внесения изменений и дополнений в вышеперечисленные позиции;

- список ценных бумаг, допущенных к торгам.

О каждой сделке, заключенной в соответствии с установленными организатором торговли правилами, любому заинтересованному лицу предоставляется следующая информация: 1) дата и время заключения сделки; 2) наименование ценных бумаг, являющихся предметом сделки; 3) государственный регистрационный номер ценных бумаг; 4) цена одной ценной бумаги; 5) количество ценных бумаг (см. ст. 9 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Требования, предъявляемые к организаторам торговли на рынке ценных бумаг, были определены в Постановлении ФКЦБ РФ от 16 ноября 1998 г. №49. Данное Постановление утратило силу в связи с изданием Постановления ФКЦБ РФ от 22 апреля 2002 г. №12/пс "Об отмене Постановления ФКЦБ России от 16 ноября 1998 г. №49 "Об утверждении Положения о требованиях, предъявляемых к организаторам торговли на рынке ценных бумаг".

В настоящее время действуют следующие нормативно-правовые акты:

Постановление ФКЦБ РФ от 4 января 2002 г. №1-пс "Об утверждении Положения о требованиях, предъявляемых к организаторам торговли на рынке ценных бумаг";

Постановление ФКЦБ РФ от 26 октября 2001 г. №28 "Об утверждении Положения о системе контроля организаторов торговли на рынке ценных бумаг и дополнительных требованиях к участникам торгов и эмитентам ценных бумаг".

Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей. При этом депозитарии, за исключением депозитариев, осуществляющих учет прав на ипотечные сертификаты участия, обращение которых осуществляется через организатора торговли на рынке ценных бумаг, не вправе открывать счета депо другим депозитариям, выполняющим функции номинальных держателей ценных бумаг своих клиентов (депонентов).

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, по требованию владельца ипотечных сертификатов участия, уполномоченного им лица или номинального держателя обязан подтвердить права указанных лиц на ипотечные сертификаты участия путем выдачи в течение пяти дней выписки из реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.

Осуществление деятельности по ведению реестра ценных бумаг не допускает ее совмещения с другими видами профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг. Ограничения на совмещение видов деятельности и операций с ценными бумагами устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг (см. ст. 10 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Брокерской деятельностью признается деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с ценными бумагами от имени и за счет клиента (в том числе эмитента эмиссионных ценных бумаг при их размещении) или от своего имени и за счет клиента на основании возмездных договоров с клиентом.

Профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий брокерскую деятельность, именуется брокером. В случае оказания брокером услуг по размещению эмиссионных ценных бумаг брокер вправе приобрести за свой счет не размещенные в срок, предусмотренный договором, ценные бумаги (см. п. 1 ст. 3 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Дилерская деятельность - совершение сделок купли-продажи ценных бумаг от своего имени и за свой счет путем публичного объявления цен покупки и/или продажи определенных ценных бумаг с обязательством покупки и/или продажи этих ценных бумаг по объявленным лицом, осуществляющим такую деятельность, ценам. Профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий дилерскую деятельность, именуется дилером. Дилером может быть только юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией. Кроме цены дилер имеет право объявить иные существенные условия договора купли-продажи ценных бумаг: минимальное и максимальное количество покупаемых и/или продаваемых ценных бумаг, а также срок, в течение которого действуют объявленные цены. При отсутствии в объявлении указания на иные существенные условия дилер обязан заключить договор на существенных условиях, предложенных его клиентом. В случае уклонения дилера от заключения договора к нему может быть предъявлен иск о принудительном заключении такого договора и/или о возмещении причиненных клиенту убытков (см. ст. 4 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Деятельность по управлению ценными бумагами - осуществление юридическим лицом от своего имени за вознаграждение в течение определенного срока доверительного управления переданными ему во владение и принадлежащими другому лицу в интересах этого лица или указанных этим лицом третьих лиц:

- ценными бумагами;

- денежными средствами, предназначенными для инвестирования в ценные бумаги;

- денежными средствами и ценными бумагами, получаемыми в процессе управления ценными бумагами.

Профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по управлению ценными бумагами, именуется управляющим. Наличие лицензии на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами не требуется в случае, если доверительное управление связано только с осуществлением управляющим прав по ценным бумагам. Порядок осуществления деятельности по управлению ценными бумагами, права и обязанности управляющего определяются законодательством РФ и договорами. Управляющий при осуществлении своей деятельности обязан указывать, что он действует в качестве управляющего. В случае если конфликт интересов управляющего и его клиента или разных клиентов одного управляющего, о котором все стороны не были уведомлены заранее, привел к действиям управляющего, нанесшим ущерб интересам клиента, управляющий обязан за свой счет возместить убытки в порядке, установленном гражданским законодательством (см. ст. 5 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Клиринговая деятельность - деятельность по определению взаимных обязательств (сбор, сверка, корректировка информации по сделкам с ценными бумагами и подготовка бухгалтерских документов по ним) и их зачету по поставкам ценных бумаг и расчетам по ним. Организации, осуществляющие клиринг по ценным бумагам, в связи с расчетами по операциям с ценными бумагами принимают к исполнению подготовленные при определении взаимных обязательств бухгалтерские документы на основании их договоров с участниками рынка ценных бумаг, для которых производятся расчеты. Клиринговая организация, осуществляющая расчеты по сделкам с ценными бумагами, обязана формировать специальные фонды для снижения рисков неисполнения сделок с ценными бумагами. Минимальный размер специальных фондов клиринговых организаций устанавливается федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг по согласованию с Центральным банком РФ. Клиринговая организация обязана утвердить правила осуществления клиринговой деятельности. Клиринговая организация обязана регистрировать правила осуществления клиринговой деятельности, а также изменения и дополнения в них в федеральном органе исполнительной власти по рынку ценных бумаг (см. ст. 6 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Положение о лицензировании различных видов профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг РФ утверждено Постановлением ФКЦБ РФ от 23 ноября 1998 г. №50.

Положение об особенностях и ограничениях совмещения брокерской, дилерской деятельности и деятельности по доверительному управлению ценными бумагами с операциями по централизованному клирингу, депозитарному и расчетному обслуживанию утверждено Постановлением ФКЦБ РФ, ЦБ РФ от 20, 22 января 1998 г. №3, 16-П.

Статья 21. Требования к ипотечному покрытию ипотечных сертификатов участия

В статье устанавливаются требования к составу имущества и требований, включаемых в ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия (п. 1), а также запрет на замену требований и другого имущества, входящего в состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия (п. 2).

1. В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только:

- требования по обеспеченным ипотекой обязательствам; ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;

- денежные средства, полученные в связи с: исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие; обращением взыскания по таким требованиям; исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие.

 2. Замена требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, не допускается.

Статья 22. Обособление имущества, составляющего ипотечное покрытие

В статье устанавливается не только норма об обособлении имущества, составляющего ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия от других видов имущества владельцев и управляющих ипотечным покрытием (п. 1), но также специальные правила, существенно отличающиеся от общего порядка в отношении:

- открытия банковских счетов и счетов депо (п. 2);

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество (п. 2);

- обращения взыскания на имущество владельцев ипотечных сертификатов участия (п. 3); продолжения доверительного управления ипотечным покрытием ипотечных сертификатов участия при признании управляющего банкротом или при аннулировании его лицензии (п. 4).

1. Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, обособляются от: имущества управляющего ипотечным покрытием, имущества владельцев ипотечных сертификатов участия, имущества, составляющего иные ипотечные покрытия, находящиеся в доверительном управлении указанного управляющего, иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у указанного управляющего.

Имущество, составляющее ипотечное покрытие, учитывается управляющим ипотечным покрытием на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

2. Для расчетов по операциям, связанным с доверительным управлением ипотечным покрытием, открывается отдельный банковский счет (отдельные банковские счета), а для учета прав на ценные бумаги, составляющие ипотечное покрытие, открываются отдельные счета депо. Такие счета, за исключением случаев, установленных законодательством РФ, открываются на имя управляющего ипотечным покрытием с указанием того, что он действует в качестве доверительного управляющего, и индивидуального обозначения, идентифицирующего ипотечные сертификаты участия. Имена (наименования) владельцев ипотечных сертификатов участия при этом не указываются.

О доверительном управлении имуществом см. комментарий к ст. 18.

При государственной регистрации залога недвижимого имущества (государственной регистрации ипотеки), обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление ипотечным покрытием, включающим в себя соответствующие требования, и делается следующая запись: "Залогодержатели данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев ипотечных сертификатов участия в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия".

3. По долгам владельцев ипотечных сертификатов участия, в том числе при их несостоятельности (банкротстве), обращение взыскания на имущество, составляющее ипотечное покрытие, не допускается. По долгам владельцев ипотечных сертификатов участия взыскание обращается на принадлежащие им ипотечные сертификаты участия. В случае несостоятельности (банкротства) владельцев ипотечных сертификатов участия в конкурсную массу включаются принадлежащие им ипотечные сертификаты участия. В случае если ипотечные сертификаты участия составляют ипотечное покрытие других ипотечных сертификатов участия и принадлежат их владельцам на праве общей долевой собственности, по долгам таких владельцев взыскание обращается и соответственно в конкурсную массу включаются ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на такое ипотечное покрытие.

4. В случае признания управляющего ипотечным покрытием несостоятельным (банкротом) имущество, составляющее ипотечное покрытие, в конкурсную массу не включается.

В случае признания управляющего ипотечным покрытием несостоятельным (банкротом) или аннулирования лицензии управляющего ипотечным покрытием имущество, составляющее ипотечное покрытие, подлежит передаче в доверительное управление государственной управляющей компании, определенной в соответствии с законодательством РФ об инвестировании средств пенсионных накоплений. Указанное доверительное управление учреждается вследствие необходимости постоянного управления ипотечным покрытием в интересах обеспечения прав владельцев ипотечных сертификатов участия. Заключение нового договора доверительного управления ипотечным покрытием при этом не требуется.

Основным актом законодательства РФ об инвестировании средств пенсионных накоплений является Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №111-ФЗ "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 10 ноября 2003 г.).

Имущество, составляющее ипотечное покрытие, подлежит передаче государственной управляющей компании в порядке, определяемом Правительством РФ. При этом денежные средства, составляющие ипотечное покрытие, подлежат передаче государственной управляющей компании в срок, не превышающий трех дней со дня признания управляющего ипотечным покрытием несостоятельным (банкротом).

Статья 23. Ограничения деятельности управляющего ипотечным покрытием

В статье устанавливаются ограничения деятельности управляющего ипотечным покрытием по управлению имуществом, составляющим ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия.

Управляющий ипотечным покрытием не вправе:

- распоряжаться имуществом, составляющим ипотечное покрытие, без согласия специализированного депозитария;

- приобретать за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие, любое другое имущество;

- безвозмездно отчуждать имущество, составляющее ипотечное покрытие; получать на условиях договоров займа и кредитных договоров денежные средства, подлежащие возврату за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;

- предоставлять займы за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;

- использовать имущество, составляющее ипотечное покрытие, для обеспечения исполнения собственных обязательств или обязательств третьих лиц;

- приобретать имущество, составляющее ипотечное покрытие, за исключением случаев получения вознаграждения в соответствии с правилами доверительного управления ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 25);

- отчуждать собственное имущество в состав имущества, составляющего ипотечное покрытие, находящееся в его доверительном управлении.

Статья 24. Ответственность управляющего ипотечным покрытием

В статье устанавливается ответственность управляющего ипотечным покрытием.

Управляющий ипотечным покрытием несет перед владельцами ипотечных сертификатов участия ответственность в размере реального ущерба в случае причинения им убытков в результате нарушения Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", иных федеральных законов, правил доверительного управления ипотечным покрытием, в том числе неправильного определения суммы денежных средств, подлежащей перечислению (выплате) владельцу ипотечного сертификата участия, и суммы денежных средств, подлежащей выплате в связи с погашением ипотечного сертификата участия.

Для целей гражданского законодательства РФ в соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Статья 25. Правила доверительного управления ипотечным покрытием

В статье устанавливаются:

- перечень сведений, которые должны содержаться в правилах доверительного управления ипотечным покрытием (п. 1); порядок внесения изменений и дополнений в правила доверительного управления ипотечным покрытием (п. 2);

- требование о соответствии правил доверительного управления ипотечным покрытием типовым правилам, утверждаемым Правительством РФ (п. 3).

1. В правилах доверительного управления ипотечным покрытием должны содержаться следующие сведения:

- индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия с данным ипотечным покрытием;

- полное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием;

- полное фирменное наименование специализированного депозитария;

- полное фирменное наименование регистратора, осуществляющего ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия;

- права и обязанности управляющего ипотечным покрытием;

- срок действия договора доверительного управления;

- количество ипотечных сертификатов участия и порядок их выдачи;

- порядок и сроки выплаты денежных средств в связи с погашением ипотечных сертификатов участия;

- порядок выплаты по каждому ипотечному сертификату участия денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также срок такой выплаты, который не должен превышать три месяца со дня получения соответствующих платежей;

- порядок определения суммы денежных средств, подлежащих выплате в связи с погашением ипотечного сертификата участия;

- порядок и сроки внесения в реестр владельцев ипотечных сертификатов участия записей о приобретении, передаче и погашении ипотечных сертификатов участия;

- права владельцев ипотечных сертификатов участия;

- порядок созыва и проведения общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия (см. комментарий к статье 26);

- размер вознаграждения управляющего ипотечным покрытием,

- специализированного депозитария, регистратора, осуществляющего ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия (см. комментарий к ст. 30);

- виды и максимальный размер расходов, связанных с доверительным управлением ипотечным покрытием и подлежащих оплате за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;

- порядок раскрытия информации, связанной с доверительным управлением ипотечным покрытием, в том числе наименование периодического печатного издания, в котором публикуется соответствующая информация (см. комментарий к ст. 37);

- иные сведения в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

 2. Управляющий ипотечным покрытием вправе внести изменения и дополнения в правила доверительного управления ипотечным покрытием, которые вступают в силу только после их утверждения общим собранием владельцев ипотечных сертификатов участия (см. комментарий к ст. 26).

В случае аннулирования лицензии специализированного депозитария, осуществляющего ведение реестра ипотечного покрытия, управляющий ипотечным покрытием вправе внести в правила доверительного управления ипотечным покрытием изменения, связанные с заменой специализированного депозитария. Одновременно управляющий ипотечным покрытием обязан принять решение о созыве общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия для решения вопроса об утверждении нового специализированного депозитария (см. комментарий к ст. 32).

3. Правила доверительного управления ипотечным покрытием должны соответствовать типовым правилам доверительного управления ипотечным покрытием, утвержденным Правительством РФ.

Указанная норма фактически обязывает составлять правила доверительного управления ипотечным покрытием ипотечных сертификатов участия по единой модели - типовым правилам.

Статья 26. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия

В статье устанавливаются правила созыва и проведения общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия. Следует отметить, что владельцы ипотечных сертификатов участия являются учредителями и/или бенефициарами доверительного управления, но не членами какого-либо общества или товарищества. Тем не менее законодатель установил для них возможность проведения общего собрания, решениями которого могут быть внесены изменения в правила доверительного управления ипотечным покрытием, а также права и обязанности управляющего ипотечным покрытием переданы другому лицу. Такого рода права владельцев ипотечных сертификатов участия соответствуют правам участников хозяйственных обществ (товариществ). В определенной мере такой механизм управления находится в противоречии с общими нормами и правилами доверительного управления имуществом. Фактически создается возможность для обладателей трех четвертей голосов от общего числа голосов владельцев ипотечных сертификатов участия, присутствующих на общем собрании, изменять весьма существенные условия доверительного управления не только для себя, но и для остальных владельцев соответствующих сертификатов участия.

1. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия созывается управляющим ипотечным покрытием по собственной инициативе или по требованию в письменной форме владельцев не менее чем 10% ипотечных сертификатов участия на дату подачи требования о созыве общего собрания.

Требование в письменной форме владельцев ипотечных сертификатов участия о созыве общего собрания должно содержать причины его созыва, а также повестку дня общего собрания.

Сообщение о созыве общего собрания должно быть опубликовано в периодическом печатном издании, указанном в правилах доверительного управления ипотечным покрытием.

2. При голосовании каждый ипотечный сертификат участия предоставляет его владельцу один голос.

Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия принимает решения большинством голосов владельцев ипотечных сертификатов участия, если иное не предусмотрено Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

3. Решением в 3/4 голосов всех присутствующих владельцев ипотечных сертификатов участия права и обязанности управляющего ипотечным покрытием могут быть переданы иному лицу, которое в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" имеет право выдавать ипотечные сертификаты участия (см. комментарий к ст. 17), а в правила доверительного управления ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 25) могут быть внесены изменения, касающиеся дополнения состава ипотечного покрытия новыми требованиями и (или) закладными и соразмерной выдачи дополнительных ипотечных сертификатов участия.

4. Решения общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия оформляются протоколом, копия которого должна быть направлена в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг не позднее чем через три дня со дня проведения общего собрания.

5. Дополнительные требования к порядку подготовки, созыва и проведения общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия устанавливаются нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

6. Расходы, связанные с созывом и проведением общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия, возмещаются за счет ипотечного покрытия (см. комментарий к ст. ст. 21, 22).

Статья 27. Регистрация правил доверительного управления ипотечным покрытием и изменений и дополнений, вносимых в них

Статья содержит нормы, устанавливающие порядок регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием и изменений и дополнений, вносимых в них. 1. Управляющий ипотечным покрытием вправе осуществлять выдачу ипотечных сертификатов участия только при условии регистрации федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг правил доверительного управления ипотечным покрытием, долю в праве общей собственности на которое эти сертификаты удостоверяют.

Изменения и дополнения, вносимые в правила доверительного управления ипотечным покрытием, вступают в силу при условии их регистрации федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг (о вступлении в силу изменений и дополнений см. комментарий к ст. 28).

2. Регистрация правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также изменений и дополнений, вносимых в них, осуществляется по заявлению лица, имеющего в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" право выдавать ипотечные сертификаты участия (см. комментарий к ст. 17).

К заявлению о регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием должна быть приложена копия реестра ипотечного покрытия, заверенная специализированным депозитарием, который ведет соответствующий реестр. Указанная копия не может содержать сведения, срок давности которых составляет более чем два месяца до дня принятия заявления и иных документов, представленных для регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием.

3. Решение о регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием или изменений и дополнений, вносимых в них, либо об отказе в их регистрации должно быть принято не позднее чем через 30 дней после дня принятия документов, представленных для их регистрации. Решение об отказе в регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием или изменений и дополнений, вносимых в них, должно быть мотивированным.

В течение указанного срока федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг вправе проводить проверку сведений, содержащихся в правилах доверительного управления ипотечным покрытием и иных представленных документах.

Уведомление о принятии решения о регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием или изменений и дополнений, вносимых в них, либо об отказе в их регистрации направляется заявителю в течение трех дней со дня принятия соответствующего решения.

4. В регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также изменений и дополнений, вносимых в них, может быть отказано в случае: несоответствия представленных документов Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах", типовым правилам доверительного управления ипотечным покрытием; наличия в правилах доверительного управления ипотечным покрытием, изменениях и дополнениях, вносимых в них, и иных документах, представленных для их регистрации, сведений, не соответствующих действительности или вводящих в заблуждение; отсутствия у заявителя, специализированного депозитария, осуществляющего ведение реестра ипотечного покрытия, регистратора, имеющего намерение осуществлять ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, соответствующих лицензий.

Отказ в регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием или изменений и дополнений, вносимых в них, а также уклонение от принятия решения об их регистрации может быть обжаловано в суд.

5. Требования к составу и содержанию документов, представляемых для регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также изменений и дополнений, вносимых в них, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг ведет реестр зарегистрированных им правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также несет ответственность за соответствие зарегистрированных им правил доверительного управления ипотечным покрытием, изменений и дополнений, вносимых в них, требованиям Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Статья 28. Вступление в силу изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием

В статье приведены нормы о вступлении в силу зарегистрированных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг (см. комментарий к ст. 27) изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием.

1. Сообщение о регистрации изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием, в том числе полный текст этих изменений и дополнений, должно быть опубликовано в периодическом печатном издании, указанном в правилах доверительного управления ипотечным покрытием.

2. Изменения и дополнения, вносимые в правила доверительного управления ипотечным покрытием и связанные с увеличением вознаграждения управляющего ипотечным покрытием, специализированного депозитария, регистратора, осуществляющего ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, с увеличением видов расходов и увеличением максимального размера расходов, связанных с доверительным управлением ипотечным покрытием, вступают в силу по истечении месяца со дня опубликования сообщения об их регистрации.

3. Иные изменения и дополнения, вносимые в правила доверительного управления ипотечным покрытием, вступают в силу со дня опубликования сообщения об их регистрации.

Статья 29. Выдача ипотечных сертификатов участия

1. Выдача ипотечных сертификатов участия осуществляется лицу, которому принадлежат права требования, составляющие ипотечное покрытие (см. комментарий к ст. 18).

2. В случае если ипотечное покрытие сформировано за счет прав требований нескольких лиц, правилами доверительного управления ипотечным покрытием должно быть предусмотрено количество ипотечных сертификатов участия, которые приобретаются каждым из них.

Статья 30. Вознаграждение и расходы, связанные с доверительным управлением ипотечным покрытием

В статье устанавливаются специальные правила:

- выплаты вознаграждений управляющему ипотечным покрытием, специализированному депозитарию, регистратору (п. 1);

- осуществления расходов, связанных с доверительным управлением ипотечным покрытием (п. 2).

Следует отметить, что эти специальные правила схожи со специальными правилами выплаты вознаграждений и осуществления расходов, установленных для паевых инвестиционных фондов.

1. Вознаграждение управляющему ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 17), специализированному депозитарию (см. комментарий к ст. ст. 32 - 35), регистратору, осуществляющему ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия (см. комментарий к ст. 31), выплачивается за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие, и сумма вознаграждения не должна превышать 5% суммы исполненных обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

2. Расходы, связанные с доверительным управлением ипотечным покрытием, в том числе с обращением взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также с совершением сделок с указанным имуществом в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" (см. комментарий к ст. ст. 17, 23) и правилами доверительного управления ипотечным покрытием, осуществляются за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие (см. комментарий к ст. 25).

Статья 31. Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия

В статье устанавливаются:

- значение понятия "реестр владельцев ипотечных сертификатов участия" (п. 1);

- специальные правила по ведению реестра владельцев ипотечных сертификатов участия (п. п. 2 - 4), а также в отношении ответственности управляющего ипотечным покрытием и регистратора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по ведению указанного реестра (п. 5).

Реестр владельцев ценных бумаг - часть системы ведения реестра владельцев ценных бумаг, представляющая собой список зарегистрированных владельцев с указанием количества, номинальной стоимости и категории принадлежащих им именных ценных бумаг, составленный по состоянию на любую установленную дату и позволяющий идентифицировать этих владельцев, количество и категорию принадлежащих им ценных бумаг. Владельцы ценных бумаг и номинальные держатели ценных бумаг обязаны соблюдать правила представления информации в систему ведения реестра.

Держателем реестра может быть эмитент или профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по ведению реестра владельцев ценных бумаг на основании поручения эмитента. В случае если число владельцев превышает 500, держателем реестра должна быть независимая специализированная организация, являющаяся профессиональным участником рынка ценных бумаг и осуществляющая деятельность по ведению реестра. Договор на ведение реестра заключается только с одним юридическим лицом (см. п. 1 ст. 8 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

1. Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия - система записей:

- об ипотечных сертификатах участия, выданных согласно соответствующим правилам доверительного управления ипотечным покрытием;

- об общем количестве выданных и погашенных ипотечных сертификатов участия;

- о владельцах ипотечных сертификатов участия и о количестве принадлежащих им ипотечных сертификатов участия;

- о номинальных держателях;

- об иных зарегистрированных лицах и о количестве зарегистрированных на них ипотечных сертификатов участия;

- о приобретении, о передаче, об обременении или о погашении ипотечных сертификатов участия.

2. Ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия вправе осуществлять только юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг (далее - регистратор).

Деятельность по ведению реестра владельцев ценных бумаг - сбор, фиксация, обработка, хранение и предоставление данных, составляющих систему ведения реестра владельцев ценных бумаг; вид профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, осуществляемый регистраторами (держателями реестра). Деятельностью по ведению реестра владельцев ценных бумаг имеют право заниматься только юридические лица (см. ст. 8 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Реестродержатель (держатель реестра; регистратор) - профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по ведению реестра владельцев ценных бумаг. Регистратором может быть только юридическое лицо.

Регистратор не вправе осуществлять сделки с ценными бумагами эмитента, зарегистрированного в системе ведения реестра владельцев ценных бумаг. Регистратор имеет право делегировать часть своих функций по сбору информации, входящей в систему ведения реестра, другим регистраторам. Передоверие функций не освобождает регистратора от ответственности перед эмитентом. Регистратор может вести реестры владельцев ценных бумаг неограниченного числа эмитентов.

Эмитент, поручивший ведение системы ведения реестра регистратору, один раз в год может требовать у последнего предоставления реестра за вознаграждение, не превышающее затраты на его составление, а регистратор обязан предоставить реестр за это вознаграждение. В остальных случаях размер вознаграждения определяется договором эмитента и регистратора.

Держатель реестра имеет право взимать со сторон по сделке плату, соответствующую количеству распоряжений о передаче ценных бумаг и одинаковую для всех юридических и физических лиц. Держатель реестра не вправе взимать со сторон по сделке плату в виде процента от объема сделки.

Порядок определения максимального размера оплаты услуг держателя реестра по внесению данных в реестр и выдаче выписок из реестра определяется федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Держатель реестра обязан по требованию владельца или лица, действующего от его имени, а также номинального держателя ценных бумаг предоставить выписку из системы ведения реестра по его лицевому счету в течение пяти рабочих дней. Владелец ценных бумаг не имеет права требовать включения в выписку из системы ведения реестра не относящейся к нему информации, в том числе информации о других владельцах ценных бумаг и количестве принадлежащих им ценных бумаг.

Выписки из системы ведения реестра, оформленные при размещении ценных бумаг, выдаются владельцам бесплатно.

Права и обязанности держателя реестра, порядок осуществления деятельности по ведению реестра определяются действующим законодательством и договором, заключенным между регистратором и эмитентом.

В обязанности держателя реестра входит:

- открыть каждому владельцу, изъявившему желание быть зарегистрированным у держателя реестра, а также номинальному держателю ценных бумаг лицевой счет в системе ведения реестра на основании уведомления об уступке требования или распоряжения о передаче ценных бумаг, а при размещении эмиссионных ценных бумаг - на основании уведомления продавца ценных бумаг; вносить в систему ведения реестра все необходимые изменения и дополнения;

- производить операции на лицевых счетах владельцев и номинальных держателей ценных бумаг только по их поручению; доводить до зарегистрированных лиц информацию,

- предоставляемую эмитентом;

- предоставлять зарегистрированным в системе ведения реестра владельцам и номинальным держателям ценных бумаг, владеющим более 1% голосующих акций эмитента, данные из реестра об имени (наименовании) зарегистрированных в реестре владельцев и о количестве, категории и номинальной стоимости принадлежащих им ценных бумаг;

- информировать зарегистрированных в системе ведения реестра владельцев и номинальных держателей ценных бумаг о правах, закрепленных ценными бумагами, и о способах и порядке осуществления этих прав;

- строго соблюдать порядок передачи системы ведения реестра при расторжении договора с эмитентом.

Форма распоряжения о передаче ценных бумаг и указываемые в нем сведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг. Держатель реестра не вправе предъявлять дополнительные требования при внесении изменений в данные системы ведения реестра помимо тех, которые устанавливаются в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О рынке ценных бумаг".

В случае прекращения действия договора по поддержанию системы ведения реестра между эмитентом и регистратором, последний передает другому держателю реестра, указанному эмитентом, информацию, полученную от эмитента, все данные и документы, составляющие систему ведения реестра, а также реестр, составленный на дату прекращения действия договора. Передача производится в день расторжения договора.

При замене реестродержателя эмитент дает объявление об этом в средствах массовой информации или уведомляет всех владельцев ценных бумаг письменно за свой счет. Все выписки, выданные держателем реестра после даты прекращения действия договора с эмитентом, недействительны. Отказ от внесения записи в систему ведения реестра или уклонение от такой записи, в том числе в отношении добросовестного приобретателя, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (см. ст. 8 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

3. Договор о ведении реестра владельцев ипотечных сертификатов участия может быть заключен только с одним регистратором.

4. Порядок ведения реестра владельцев ипотечных сертификатов участия определяется нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

В частности, постановлениями ФКЦБ РФ утверждены:

- Особенности учета в системе ведения реестра залога именных эмиссионных ценных бумаг и внесения в систему ведения реестра изменений, касающихся перехода прав на заложенные именные эмиссионные ценные бумаги (Постановление ФКЦБ РФ от 22 апреля 2002 г. №13/пс);

- Положение о лицензировании деятельности по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг (Постановление ФКЦБ РФ от 19 июня 1998 г. №24);

- Положение о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг (Постановление от 2 октября 1997 г. №27);

- Положение о порядке передачи информации и документов, составляющих систему ведения реестра владельцев именных ценных бумаг (Постановление от 24 июня 1997 г. №21).

Отдельные вопросы порядка ведения реестра владельцев ценных бумаг раскрываются в следующих документах:

- распоряжение ФКЦБ РФ от 9 октября 1998 г. №1118-р "О представлении документов на продление действия лицензии на осуществление деятельности по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг";

- письмо ФКЦБ РФ от 4 августа 2000 г. №ИК-07/3905 "О порядке действий при приостановке лицензии на осуществление деятельности по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг";

- письмо ФКЦБ РФ от 3 февраля 2003 г. №03-ИК-09/1755 "О приеме информации и документов, составляющих систему ведения реестра, без заключения договора с эмитентом".

5. Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, и управляющий ипотечным покрытием несут субсидиарную ответственность перед владельцами ипотечных сертификатов участия за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по ведению указанного реестра, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", правилами доверительного управления ипотечным покрытием и договором с управляющим ипотечным покрытием.

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, несет ответственность перед управляющим ипотечным покрытием за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по ведению указанного реестра, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", правилами доверительного управления ипотечным покрытием, договором с управляющим ипотечным покрытием.

Глава 4. КОНТРОЛЬ ЗА РАСПОРЯЖЕНИЕМ ИМУЩЕСТВОМ, СОСТАВЛЯЮЩИМ ИПОТЕЧНОЕ ПОКРЫТИЕ

Статья 32. Специализированный депозитарий ипотечного покрытия

В статье устанавливаются требования, предъявляемые: к учету и хранению имущества, составляющего ипотечное покрытие облигаций с ипотечным покрытием или ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, а также к контролю за распоряжением таким имуществом (п. 1); к специализированному депозитарию ипотечного покрытия (п. 2).

1. Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением этим имуществом осуществляются специализированным депозитарием, если иное не предусмотрено Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями, может осуществляться этими кредитными организациями (см. комментарий к ст. 7). Иной порядок учета и хранения имущества, составляющего ипотечное покрытие, предусмотрен также для государственных ценных бумаг, выпускаемых в бездокументарной форме.

2. Специализированным депозитарием должна быть коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности специализированных депозитариев инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов (см. комментарий к ст. 17) и лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг.

Депозитарий - профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий депозитарную деятельность. Депозитарием может быть только юридическое лицо. Отношения депозитария и депонента регулируются депозитарным договором. Депозитарий несет гражданско-правовую ответственность за сохранность депонированных у него сертификатов ценных бумаг.

Депозитарий обязан утвердить условия осуществления им депозитарной деятельности, являющиеся неотъемлемой составной частью заключенного депозитарного договора. Заключение депозитарного договора не влечет за собой переход к депозитарию права собственности на ценные бумаги депонента.

Депозитарий не имеет права:

1) распоряжаться ценными бумагами депонента;

2) управлять ценными бумагами депонента;

3) осуществлять от имени депонента любые действия с ценными бумагами, кроме осуществляемых по поручению депонента в случаях, предусмотренных депозитарным договором;

4) обусловливать заключение депозитарного договора с депонентом отказом последнего хотя бы от одного из прав, закрепленных ценными бумагами.

Депозитарий имеет право на основании соглашений с другими депозитариями привлекать их к исполнению своих обязанностей по хранению сертификатов ценных бумаг и/или к учету прав на ценные бумаги депонентов (то есть становиться депонентом другого депозитария или принимать в качестве депонента другой депозитарий), если это прямо не запрещено депозитарным договором. Если депонентом одного депозитария является другой депозитарий, то депозитарный договор между ними должен предусматривать процедуру получения в случаях, предусмотренных законодательством РФ, информации о владельцах ценных бумаг, учет которых ведется в депозитарии-депоненте, а также в его депозитариях-депонентах.

В обязанности депозитария входят:

1) регистрация фактов обременения ценных бумаг депонента обязательствами;

2) ведение отдельного от других счета депо депонента с указанием даты и основания каждой операции по счету;

3) передача депоненту всей информации о ценных бумагах, полученной депозитарием от эмитента или держателя реестра владельцев ценных бумаг.

Депозитарий имеет право регистрироваться в системе ведения реестра владельцев ценных бумаг или у другого депозитария в качестве номинального держателя в соответствии с депозитарным договором. Депозитарий несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по учету прав на ценные бумаги, в том числе за полноту и правильность записей по счетам депо. Депозитарий в соответствии с депозитарным договором имеет право на поступление на свой счет доходов по ценным бумагам, хранящимся с целью перечисления на счета депонентов.

Депозитарий может быть зарегистрирован в качестве номинального держателя ценных бумаг (см. ст. ст. 7, 8 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Депозитарная деятельность (на рынке ценных бумаг) - оказание услуг по хранению сертификатов ценных бумаг и/или учету и переходу прав на ценные бумаги; вид профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, осуществляемый депозитариями (см. ст. 7 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"). Положение о депозитарной деятельности в Российской Федерации утверждено Постановлением ФКЦБ РФ от 16 октября 1997 г. №36, устанавливающим порядок введения его в действие и область применения.

Депонент - лицо, пользующееся услугами депозитария по хранению ценных бумаг и/или учету прав на ценные бумаги (см. ст. 7 Федерального закона "О рынке ценных бумаг"). Отношения депонента и депозитария регулируются депозитарным договором. На ценные бумаги депонентов не может быть обращено взыскание по обязательствам депозитария.

Депозитарный договор (договор о счете депо) - договор между депозитарием и депонентом, регулирующий их отношения в процессе депозитарной деятельности.

Депозитарный договор должен быть заключен в письменной форме.

Депозитарный договор должен содержать следующие существенные условия:

а) однозначное определение предмета договора: предоставление услуг по хранению сертификатов ценных бумаг и/или учету прав на ценные бумаги;

б) порядок передачи депонентом депозитарию информации о распоряжении депонированными в депозитарии ценными бумагами депонента;

в) срок действия договора;

г) размер и порядок оплаты услуг депозитария, предусмотренных договором;

д) форму и периодичность отчетности депозитария перед депонентом;

е) обязанности депозитария (см. ст. 7 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Статья 33. Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие

В статье устанавливаются правила учета и хранения имущества, составляющего ипотечное покрытие: облигаций с ипотечным покрытием; ипотечных сертификатов участия.

1. Имущество, составляющее ипотечное покрытие, учитывается специализированным депозитарием путем ведения им реестра ипотечного покрытия.

Специализированный депозитарий обязан хранить документы, которыми подтверждены обеспеченные ипотекой требования и права на иное имущество, учитывающееся в реестре ипотечного покрытия.

2. Ценные бумаги в документарной форме, составляющие ипотечное покрытие, должны храниться в специализированном депозитарии, за исключением государственных ценных бумаг, если нормативными правовыми актами РФ для них предусмотрен иной порядок хранения.

3. Учет и хранение имущества, составляющего одно ипотечное покрытие, могут осуществляться только одним специализированным депозитарием.

Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, не могут осуществляться специализированным депозитарием, являющимся по отношению к эмитенту облигаций, выпущенных с ипотечным покрытием, или управляющему ипотечным покрытием аффилированным лицом.

Специализированный депозитарий не вправе пользоваться и распоряжаться имуществом, составляющим ипотечное покрытие, а также совершать сделки с ипотечными ценными бумагами, реестр ипотечного покрытия которых он ведет.

Для целей Положения по бухгалтерскому учету "Информация об аффилированных лицах" ПБУ 11/2000 (утверждено Приказом Министерства финансов РФ от 13 января 2000 г. №5н) под аффилированными лицами понимаются юридические и физические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц в соответствии с Законом РФ от 22 марта 1991 г. №948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (см. п. 4 Положения).

Указанное Положение (см. п. п. 1 - 3 Положения):

- устанавливает порядок раскрытия информации об аффилированных лицах в бухгалтерской отчетности акционерных обществ (кроме кредитных организаций);

- применяется также акционерными обществами (в случае наличия у них дочерних и зависимых обществ) при составлении сводной бухгалтерской отчетности;

- не применяется при формировании отчетности, разрабатываемой акционерным обществом для внутренних целей (включая внутреннюю бухгалтерскую отчетность), отчетности, составляемой для государственного статистического наблюдения, отчетной информации, предоставляемой кредитной организации в соответствии с ее требованиями и для иных специальных целей;

- может не применяться при формировании бухгалтерской отчетности субъектами малого предпринимательства.

К информации об аффилированных лицах в бухгалтерской отчетности относятся данные об операциях между организацией, подготавливающей бухгалтерскую отчетность, и аффилированным лицом.

Операцией между организацией, подготавливающей бухгалтерскую отчетность, и аффилированным лицом считается любая операция по передаче каких-либо активов или обязательств между организацией, подготавливающей бухгалтерскую отчетность, и аффилированным лицом.

Операциями с аффилированным лицом могут быть (см. п. 5 Положения):

- приобретение и продажа товаров, работ, услуг;

- приобретение и продажа основных средств и других активов;

- аренда имущества и предоставление имущества в аренду;

- передача результатов научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ;

- финансовые операции, включая предоставление займов и участие в уставных (складочных) капиталах других организаций;

- предоставление и получение гарантий и залогов;

- другие операции.

В бухгалтерской отчетности организации раскрывается информация об аффилированных лицах в случаях, когда (см. п. 6 Положения):

- контролируется или оказывается значительное влияние на организацию, подготавливающую бухгалтерскую отчетность, другой организацией или физическим лицом;

- организация, подготавливающая бухгалтерскую отчетность, контролирует или оказывает значительное влияние на другую организацию;

- организация, подготавливающая бухгалтерскую отчетность, и другая организация контролируются (непосредственно или через третьи организации) одним и тем же юридическим или одним и тем же физическим лицом (одной и той же группой лиц).

Организация или физическое лицо контролирует другую организацию, когда такая организация или физическое лицо имеет право (см. п. 7 Положения):

- распоряжаться (непосредственно или через свои дочерние общества) более чем 50% голосующих акций акционерного общества или более чем 50% уставного (складочного) капитала общества с ограниченной ответственностью;

- распоряжаться (непосредственно или через свои дочерние общества) более чем 20% голосующих акций акционерного общества или более чем 20% уставного (складочного) капитала общества с ограниченной ответственностью и имеет возможность определять решения, принимаемые в этих обществах.

Организация или физическое лицо оказывает значительное влияние на другую организацию, когда имеет возможность участвовать в принятии решений другой организацией, но не контролирует ее (см. п. 8 Положения).

В бухгалтерской отчетности может не раскрываться информация об операциях (см. п. 9 Положения):

- головной организации с дочерними обществами и между дочерними обществами, входящими в одну и ту же группу взаимосвязанных организаций (под группой взаимосвязанных организаций понимается объединение дочерних и зависимых обществ), - в сводной бухгалтерской отчетности;

- головной организации с дочерними обществами - в бухгалтерской отчетности головной организации, когда эта отчетность представляется или публикуется вместе со сводной бухгалтерской отчетностью;

- дочернего общества с головной организацией - в бухгалтерской отчетности дочернего общества, когда выполняются одновременно следующие условия: головная организация и дочернее общество являются юридическими лицами по законодательству РФ; 100% голосующих акций или уставного капитала дочернего общества принадлежат головной организации; головная организация публикует сводную бухгалтерскую отчетность.

Перечень аффилированных лиц, информация о которых раскрывается в бухгалтерской отчетности организации, устанавливается самостоятельно организацией, подготавливающей бухгалтерскую отчетность, на основе Положения исходя из содержания отношений между организацией и аффилированным лицом с учетом соблюдения требования приоритета содержания перед формой. Перечень аффилированных лиц для целей сводной бухгалтерской отчетности устанавливает головная организация группы взаимосвязанных организаций (см. п. 10 Положения).

Содержание информации об аффилированных лицах в бухгалтерской отчетности определяется Положением. Информация об аффилированных лицах должна быть изложена ясно и полно, с тем чтобы заинтересованным пользователям бухгалтерской отчетности были понятны характер и содержание отношений и операций с аффилированными лицами. Показатели, отражающие аналогичные по характеру отношения и операции с аффилированными лицами, могут быть сгруппированы, кроме случаев, когда обособленное раскрытие их необходимо для понимания влияния операций с аффилированными лицами на бухгалтерскую отчетность организации, подготавливающую бухгалтерскую отчетность (см. п. 11 Положения).

Если в отчетном периоде организация проводила операции с аффилированными лицами, то в бухгалтерской отчетности по каждому аффилированному лицу раскрывается как минимум следующая информация (см. п. 12 Положения):

- характер отношений с ним (в соответствии с п. 6 Положения);

- виды операций с ним;

- объем операций каждого вида (в абсолютном или относительном выражении);

- стоимостные показатели по не завершенным на конец отчетного периода операциям;

- использованные методы определения цен по каждому виду операций с ним.

Если организация или физическое лицо контролирует другую организацию или организация контролируется (непосредственно или через третьи организации) одним и тем же юридическим или одним и тем же физическим лицом (одной и той же группой лиц), то характер отношений между ними подлежит описанию в бухгалтерской отчетности независимо от того, имели ли место в отчетном периоде операции между ними (см. п. 13 Положения).

Информация об аффилированных лицах, предусмотренная Положением, включается в пояснительную записку, входящую в состав бухгалтерской отчетности, в виде отдельного раздела.

Построение аналитического учета организации должно обеспечивать формирование информации об аффилированных лицах, предусмотренной Положением (см. п. п. 14 - 15 Положения).

Порядок ведения учета аффилированных лиц и представления информации об аффилированных лицах акционерных обществ был утвержден Постановлением ФКЦБ РФ от 30 сентября 1999 г. №7. Постановление №7 утратило силу в связи с изданием Постановления ФКЦБ РФ от 1 апреля 2003 г. №03-14/пс "О признании утратившим силу Постановления ФКЦБ России от 30 сентября 1999 г. №7 "О порядке учета аффилированных лиц и представления информации об аффилированных лицах акционерных обществ".

ЦБ РФ было утверждено Положение №227-П от 14 мая 2003 г. о порядке ведения учета и представления информации об аффилированных лицах кредитных организаций.

4. Специализированный депозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей по хранению и (или) учету прав на ценные бумаги, составляющие ипотечное покрытие, другой депозитарий, если это предусмотрено решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием или правилами доверительного управления ипотечным покрытием. В этом случае специализированный депозитарий отвечает за действия определенного им депозитария как за свои собственные.

Управляющий ипотечным покрытием несет ответственность за действия определенного им депозитария в случае, если привлечение депозитария производилось по его указанию в письменной форме.

Вверх

Статья 34. Контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие

В статье устанавливаются правила по контролю специализированного депозитария за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие:

- облигаций с ипотечным покрытием;

- ипотечных сертификатов участия.

1. Специализированный депозитарий обязан осуществлять контроль за соблюдением эмитентом облигаций с ипотечным покрытием требований Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", Федерального закона "О рынке ценных бумаг", иных нормативных правовых актов РФ и условий эмиссии, установленных зарегистрированным решением о выпуске таких облигаций.

Специализированный депозитарий обязан осуществлять контроль за соблюдением управляющим ипотечным покрытием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", иных нормативных правовых актов РФ и правил доверительного управления ипотечным покрытием.

Специализированный депозитарий не вправе давать эмитенту облигаций с ипотечным покрытием, управляющему ипотечным покрытием согласие на распоряжение имуществом, составляющим ипотечное покрытие, а также исполнять поручения указанных лиц по передаче ценных бумаг, составляющих ипотечное покрытие, в случае, если такие распоряжение и (или) передача противоречат Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах", иным нормативным правовым актам РФ либо зарегистрированному решению о выпуске таких облигаций или правилам доверительного управления ипотечным покрытием.

2. В случае неисполнения обязанностей, предусмотренных п. 1 ст. 34 (см. комментарий), специализированный депозитарий несет солидарную ответственность вместе с эмитентом облигаций с ипотечным покрытием или управляющим ипотечным покрытием перед владельцами соответственно облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Статья 35. Обязанности специализированного депозитария

В статье устанавливаются обязанности специализированного депозитария ипотечного покрытия.

1. Специализированный депозитарий должен действовать исключительно в интересах владельцев ипотечных ценных бумаг, реестр ипотечного покрытия которых он ведет.

2. Специализированный депозитарий обязан:

- принимать на хранение и хранить документы, которыми подтверждены обеспеченные ипотекой требования, ценные бумаги в документарной форме и документы, подтверждающие права на иное имущество, составляющее ипотечное покрытие, за исключением государственных ценных бумаг, если нормативными правовыми актами РФ для них предусмотрен иной порядок хранения;

- давать эмитенту облигаций с ипотечным покрытием или управляющему ипотечным покрытием согласие на распоряжение имуществом, составляющим ипотечное покрытие, а также исполнять поручения указанных лиц о передаче ценных бумаг, составляющих ипотечное покрытие, в случаях, если такие распоряжение и (или) передача не противоречат требованиям Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах";

- представлять в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг отчетность в порядке, установленном его нормативными правовыми актами;

- представлять эмитенту облигаций с ипотечным покрытием или управляющему ипотечным покрытием информацию и документы, необходимые для осуществления прав по ипотечным ценным бумагам и раскрытия информации об ипотечных ценных бумагах;

- представлять владельцам ипотечных ценных бумаг по их требованию в письменной форме копии реестра ипотечного покрытия, а также информацию и документы о составе и размере ипотечного покрытия, в том числе информацию об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;

- регистрироваться в качестве номинального держателя ценных бумаг, составляющих ипотечное покрытие, если иной порядок учета прав на ценные бумаги не предусмотрен в соответствии с законодательством РФ;

- информировать владельцев облигаций с ипотечным покрытием в порядке, предусмотренном ст. 16 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" (см. комментарий), о наличии у них права требовать досрочного погашения таких облигаций не позднее чем через 10 дней со дня получения документального подтверждения наступления события или совершения действия, повлекших за собой возникновение у владельцев облигаций с ипотечным покрытием указанного права, и при отсутствии доказательств, подтверждающих осуществление надлежащего информирования владельцев облигаций с ипотечным покрытием эмитентом таких облигаций;

- соблюдать иные требования, предусмотренные Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" и нормативными правовыми актами федерального орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

3. Специализированный депозитарий обязан уведомить федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг о выявленных им в ходе осуществления контроля нарушениях в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" не позднее чем через три дня со дня выявления указанных нарушений.

Статья 36. Страхование ответственности эмитента облигаций с ипотечным покрытием, управляющего ипотечным покрытием, специализированного депозитария, регистратора перед владельцами ипотечных ценных бумаг

В статье устанавливаются правила страхования риска ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг эмитента облигаций с ипотечным покрытием, управляющего ипотечным покрытием, специализированного депозитария, регистратора.

Эмитент облигаций с ипотечным покрытием, управляющий ипотечным покрытием, специализированный депозитарий, регистратор вправе застраховать за свой счет свою ответственность перед владельцами ипотечных ценных бумаг (риск ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг). В случае заключения договора страхования ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг сведения о страховании должны быть включены соответственно в:

- решение о выпуске облигаций с ипотечным покрытием;

- правила доверительного управления ипотечным покрытием.

В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" и другими законодательными актами РФ о ценных бумагах, участники рынка ценных бумаг обязаны обеспечивать имущественные интересы владельцев залогом, гарантией и другими способами, предусмотренными гражданским законодательством РФ, а также страховать имущество и риски, связанные с деятельностью на рынке ценных бумаг (см. п. 9 ст. 51 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Глава 5. РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ

Статья 37. Раскрытие и предоставление информации об облигациях с ипотечным покрытием

В статье содержатся:

- отсылочная норма в отношении раскрытия и предоставления информации об облигациях с ипотечным покрытием (п. 1);

- специальное правило о раскрытии и предоставлении сведений о проведении оценки облигаций с ипотечным покрытием, производимой рейтинговым агентством, признанным в установленном законодательством РФ порядке (п. 2).

1. Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием обязаны раскрывать и предоставлять информацию об облигациях с ипотечным покрытием в соответствии с Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" с учетом требований Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" (см. комментарий к ст. 38).

Раскрытие информации регламентировано в ст. 30 гл. 7 разд. IV "Информационное обеспечение рынка ценных бумаг" Федерального закона "О рынке ценных бумаг".

Под раскрытием информации понимается обеспечение ее доступности всем заинтересованным в этом лицам независимо от целей получения данной информации по процедуре, гарантирующей ее нахождение и получение.

Раскрытой информацией на рынке ценных бумаг признается информация, в отношении которой проведены действия по ее раскрытию.

Общедоступной информацией на рынке ценных бумаг признается информация, не требующая привилегий для доступа к ней или подлежащая раскрытию в соответствии с Федеральным законом "О рынке ценных бумаг".

В случае регистрации проспекта ценных бумаг (см. комментарий к ст. 12) эмитент обязан осуществлять раскрытие информации в форме:

- ежеквартального отчета эмитента эмиссионных ценных бумаг (ежеквартальный отчет);

- сообщения о существенных фактах (событиях, действиях), затрагивающих финансово-хозяйственную деятельность эмитента эмиссионных ценных бумаг (сообщения о существенных фактах).

Ежеквартальный отчет должен содержать информацию, состав и объем которой соответствуют требованиям Федерального закона "О рынке ценных бумаг", предъявляемым к проспекту ценных бумаг, за исключением информации о порядке и об условиях размещения эмиссионных ценных бумаг.

Годовая бухгалтерская отчетность за последний завершенный финансовый год включается в состав ежеквартального отчета за первый квартал.

В случае составления сводной бухгалтерской отчетности эмитента такая бухгалтерская отчетность за последний завершенный финансовый год включается в состав ежеквартального отчета за второй квартал.

Годовая бухгалтерская отчетность эмитента, а также сводная бухгалтерская отчетность эмитента за два завершенных финансовых года, предшествующих последнему завершенному финансовому году, в составе ежеквартального отчета не представляются.

В ежеквартальный отчет за четвертый квартал бухгалтерская отчетность не включается.

Ежеквартальный отчет представляется в

регистрирующий орган не позднее 45 дней с даты окончания отчетного квартала. Ежеквартальный отчет должен быть подписан лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа эмитента, его главным бухгалтером (иным лицом, выполняющим его функции), подтверждающими тем самым достоверность всей содержащейся в нем информации.

Ежеквартальный отчет должен предоставляться владельцам эмиссионных ценных бумаг эмитента по их требованию за плату, не превышающую затраты на изготовление брошюры. Лица, подписавшие ежеквартальный отчет, несут ответственность за полноту и достоверность сообщенных в нем сведений.

Сообщениями о существенных фактах признаются:

- сведения о реорганизации эмитента, его дочерних и зависимых обществ; сведения о фактах, повлекших разовое увеличение или уменьшение стоимости активов эмитента более чем на 10%, о фактах, повлекших разовое увеличение чистой прибыли или чистых убытков эмитента более чем на 10%, о фактах разовых сделок эмитента, размер которых либо стоимость имущества по которым составляет 10% и более от активов эмитента по состоянию на дату сделки;

- сведения о выпуске эмитентом ценных бумаг, о начисленных и/или выплаченных доходах по ценным бумагам эмитента;

- сведения о появлении в реестре эмитента лица, владеющего более чем 25% его эмиссионных ценных бумаг любого отдельного вида; сведения о датах закрытия реестра, о сроках исполнения обязательств эмитента перед владельцами, о решениях общих собраний;

- сведения о принятии уполномоченным органом эмитента решения о выпуске эмиссионных ценных бумаг.

Сообщения о существенных фактах должны направляться эмитентом в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг или уполномоченный им орган, а также публиковаться эмитентом не позднее пяти дней с момента наступления этих фактов в печатных средствах массовой информации, распространяемых тиражом, доступным для большинства владельцев ценных бумаг эмитента.

Владелец обязан осуществлять раскрытие информации о своем владении эмиссионными ценными бумагами какого-либо эмитента, за исключением облигаций, не конвертируемых в акции, в следующих случаях:

- владелец вступил во владение 20% или более любого вида эмиссионных ценных бумаг эмитента;

- владелец увеличил свою долю владения любым видом эмиссионных ценных бумаг эмитента до уровня, кратного каждым 5% свыше 20% этого вида ценных бумаг;

- владелец снизил свою долю владения любым видом эмиссионных ценных бумаг эмитента до уровня, кратного каждым 5% свыше 20% этого вида ценных бумаг.

Владелец раскрывает указанную информацию (содержащую имя или наименование владельца, вид и государственный регистрационный номер ценных бумаг, наименование эмитента, количество принадлежащих ему ценных бумаг) не позднее пяти дней после соответствующих действий путем уведомления федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг или уполномоченного им органа.

Профессиональные участники рынка ценных бумаг обязаны осуществлять раскрытие информации о своих операциях с ценными бумагами в следующих случаях:

- профессиональный участник рынка ценных бумаг произвел в течение одного квартала операции с одним видом ценных бумаг одного эмитента, если количество ценных бумаг по этим операциям составило не менее 100% от общего количества указанных ценных бумаг;

- профессиональный участник рынка ценных бумаг произвел разовую операцию с одним видом ценных бумаг одного эмитента, если количество ценных бумаг по этой операции составило не менее 15% от общего количества указанных ценных бумаг.

Профессиональные участники рынка ценных бумаг раскрывают указанную информацию (содержащую наименование профессионального участника рынка ценных бумаг, вид и государственный регистрационный код ценных бумаг, наименование эмитента, цену одной ценной бумаги, количество ценных бумаг по соответствующим сделкам) не позднее 5 дней после окончания соответствующего квартала или после соответствующей разовой операции путем уведомления федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг или уполномоченного ею органа.

Профессиональный участник рынка ценных бумаг при предложении и/или объявлении цен покупки и/или продажи эмиссионных ценных бумаг обязан раскрыть имеющуюся у него общедоступную информацию, раскрываемую эмитентом этих эмиссионных ценных бумаг, или сообщить о факте отсутствия у него этой информации.

Состав, порядок и сроки раскрытия информации, а также представления отчетности профессиональными участниками рынка ценных бумаг определяются нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг (см. ст. 30 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Постановлением ФКЦБ РФ от 12 августа 1998 г. №32 было утверждено Положение о порядке раскрытия информации о существенных фактах (событиях и действиях), затрагивающих финансово-хозяйственную деятельность эмитента эмиссионных ценных бумаг. Постановление №32 утратило силу в связи с изданием Постановления ФКЦБ РФ от 13 августа 2003 г. №03-35/пс "О признании утратившими силу отдельных нормативных правовых актов Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг, регулирующих процедуру эмиссии ценных бумаг и порядок раскрытия информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг". Указанное Постановление вступило в силу с даты вступления в силу Постановления ФКЦБ РФ от 2 февраля 2003 г. №03-32/пс "О раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг".

Информация о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг, раскрываемая эмитентом, определена в ст. 23 Федерального закона "О рынке ценных бумаг".

В случае регистрации проспекта ценных бумаг эмитент обязан обеспечить доступ к информации, содержащейся в проспекте ценных бумаг, любым заинтересованным в этом лицам независимо от целей получения этой информации.

В случае открытой подписки эмитент обязан опубликовать сообщение о государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, при этом указав порядок доступа любых заинтересованных лиц к информации, содержащейся в проспекте ценных бумаг, в печатном органе массовой информации, распространяемом тиражом не менее 10 тыс. экземпляров. В случае закрытой подписки, сопровождающейся регистрацией проспекта ценных бумаг, эмитент обязан опубликовать сообщение о государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, при этом указав порядок доступа потенциальных владельцев эмиссионных ценных бумаг к информации, содержащейся в проспекте ценных бумаг, в печатном органе массовой информации, распространяемом тиражом не менее 1 тыс. экземпляров.

2. В случае проведения оценки облигаций с ипотечным покрытием рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством РФ, эмитент облигаций с ипотечным покрытием обязан раскрывать и предоставлять сведения о такой оценке.

В соответствии со ст. 6 "Предоставление информации инвестору в связи с обращением ценных бумаг" Федерального закона от 5 марта 1999 г. №46-ФЗ "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг" эмитент обязан предоставить инвестору информацию, определенную законодательством РФ.

Профессиональный участник рынка ценных бумаг, предлагающий инвестору услуги на рынке ценных бумаг, обязан по требованию инвестора предоставить ему следующие документы и информацию:

- копию лицензии на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг;

- копию документа о государственной регистрации профессионального участника в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;

- сведения об органе, выдавшем лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг (его наименование, адрес и телефоны);

- сведения об уставном капитале, о размере собственных средств профессионального участника и его резервном фонде.

Профессиональный участник при приобретении у него ценных бумаг инвестором либо при приобретении им ценных бумаг по поручению инвестора обязан по требованию инвестора помимо информации, состав которой определен федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, предоставить следующую информацию:

- сведения о государственной регистрации выпуска этих ценных бумаг и государственный регистрационный номер этого выпуска;

- сведения, содержащиеся в решении о выпуске этих ценных бумаг и проспекте их эмиссии;

- сведения о ценах и котировках этих ценных бумаг на организованных рынках ценных бумаг в течение шести недель, предшествовавших дате предъявления инвестором требования о предоставлении информации, если эти ценные бумаги включены в листинг организаторов торговли, либо сведения об отсутствии этих ценных бумаг в листинге организаторов торговли;

- сведения о ценах, по которым эти ценные бумаги покупались и продавались этим профессиональным участником в течение 6 недель, предшествовавших дате предъявления инвестором требования о предоставлении информации, либо сведения о том, что такие операции не проводились;

- сведения об оценке этих ценных бумаг рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, в частности, путем создания и развития сети информационно-аналитических центров, осуществляющих регулярное проведение рейтингов и публикацию рейтинговых оценок субъектов инвестиционной деятельности.

Статья 38. Требования к содержанию распространяемой или публикуемой информации об ипотечных ценных бумагах

В статье устанавливаются требования к содержанию распространяемой или публикуемой информации об ипотечных ценных бумагах:

- об ипотечных сертификатах участия (п. п. 1, 3, 4 - 7);

- об облигациях с ипотечным покрытием (п. п. 2, 3, 5 - 7).

1. В распространяемой или публикуемой информации об ипотечных сертификатах участия и осуществлении доверительного управления их ипотечным покрытием должны содержаться:

- полное или сокращенное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием, индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на ипотечное покрытие, номер и дата регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также номер и дата выдачи соответствующей лицензии управляющему ипотечным покрытием;

- информация о местах (с указанием адреса и (или) номера телефона), где до приобретения ипотечных сертификатов участия можно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием, реестром ипотечного покрытия, а также иными документами, предусмотренными Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг;

- сведения об оценке ипотечных сертификатов участия рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством РФ, в случае проведения такой оценки;

- положение о том, что стоимость ипотечных сертификатов участия может увеличиваться и уменьшаться, государство не гарантирует доходность инвестиций в ипотечные сертификаты участия, а также сведения о том, что, прежде чем приобрести ипотечный сертификат участия, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием.

2. Эмитент облигаций с ипотечным покрытием и управляющий ипотечным покрытием несут ответственность за содержание и форму распространяемой или публикуемой информации о выпуске ипотечных ценных бумаг и об их ипотечном покрытии, в том числе за распространение или опубликование неточной, неполной или вводящей в заблуждение информации, а также за ее несвоевременное распространение или опубликование.

3. Любые предоставляемые для распространения или опубликования сведения о выпуске ипотечных ценных бумаг и об их ипотечном покрытии не должны содержать:

- недобросовестную, недостоверную, неэтичную, заведомо ложную, скрытую, вводящую в заблуждение информацию;

- информацию, которая не имеет документального подтверждения;

- информацию, не имеющую непосредственного отношения к выпуску ипотечных ценных бумаг и их ипотечному покрытию;

- ссылки на утверждение или одобрение органами государственной власти какой-либо информации о деятельности, связанной с выпуском ипотечных ценных бумаг.

4. Коммерческая организация до получения соответствующей лицензии, предоставляющей ей в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" право выпускать ипотечные сертификаты участия, не вправе предоставлять для распространения или опубликования информацию о своей деятельности в качестве управляющего ипотечным покрытием.

5. Управляющий ипотечным покрытием одновременно с распространением или опубликованием информации обязан представить в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг копии документов, содержащих указанную информацию.

6. Несоблюдение управляющим ипотечным покрытием требований Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", иных нормативных правовых актов РФ, а также неустранение нарушений в установленные сроки является основанием для отзыва, приостановления или аннулирования у него соответствующей лицензии.

7. Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг вправе обращаться в суд с исками в случае нарушения прав владельцев ипотечных ценных бумаг в результате несоблюдения требований, предусмотренных гл. 5 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Статья 39. Информация об ипотечных ценных бумагах, предъявляемая по требованию заинтересованных лиц

В статье устанавливаются объем и правила предъявления по требованию заинтересованных лиц информации об ипотечных ценных бумагах, осуществляемого:

- эмитентом облигаций с ипотечным покрытием (п. 1);

- управляющим ипотечным покрытием (п. 2).

1. Эмитент облигаций с ипотечным покрытием в местах продажи таких облигаций при их размещении или приобретении помимо иной информации, предусмотренной федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ об эмиссионных ценных бумагах (см. комментарий к ст. 37), обязан обеспечить всем заинтересованным лицам по их требованию возможность ознакомления с реестром ипотечного покрытия, а также получение копий реестра или выписок из него.

2. Управляющий ипотечным покрытием в местах приема заявок на приобретение, погашение ипотечных сертификатов участия обязан предъявлять всем заинтересованным лицам по их требованию следующие подлинные документы или их нотариально заверенные копии:

- устав управляющего ипотечным покрытием, правила доверительного управления ипотечным покрытием, а также полный текст зарегистрированных изменений и дополнений, вносимых в них;

- правила ведения реестра владельцев ипотечных сертификатов участия;

- реестр ипотечного покрытия;

- справка о размере ипотечного покрытия, рассчитанном в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг;

- баланс имущества, составляющего ипотечное покрытие, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и об убытках управляющего ипотечным покрытием, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и об убытках специализированного депозитария, заключение аудитора, составленные на последнюю отчетную дату;

- отчет об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, документы, содержащие сведения о вознаграждении управляющего ипотечным покрытием и расходах, подлежащих возмещению за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие, по состоянию на последнюю отчетную дату;

- документы, содержащие иную информацию, распространенную или опубликованную управляющим ипотечным покрытием в соответствии с требованиями Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, устава управляющего ипотечным покрытием или правил доверительного управления ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 25).

Статья 40. Информация, подлежащая опубликованию

В статье устанавливается информация, подлежащая опубликованию:

- эмитентом облигаций с ипотечным покрытием (п. 1);

- управляющим ипотечным покрытием (п. п. 2 - 5).

1. Эмитент облигаций с ипотечным покрытием публикует информацию об эмиссии таких облигаций в соответствии с Федеральным законом "О рынке ценных бумаг", иными федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ об эмиссионных ценных бумагах.

В соответствии с Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. №39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" распоряжением ФКЦБ РФ от 17 февраля 1998 г. №133-р был утвержден Порядок распространения информации о ценных бумагах, в соответствии с которым распространению подлежит следующая информация о ценных бумагах, поступающая и имеющаяся в Управлении регулирования выпуска и обращения эмиссионных ценных бумаг ФКЦБ в электронном виде:

- решение о выпуске эмиссионных ценных бумаг эмитента, зарегистрированное ФКЦБ;

- проспект эмиссии эмитента, зарегистрированный ФКЦБ;

- отчет об итогах выпуска эмиссионных именных бумаг эмитента, зарегистрированный в ФКЦБ;

- ежеквартальный отчет по ценным бумагам эмитента;

- сообщение о существенных событиях и действиях,

- затрагивающих финансово-хозяйственную деятельность эмитента.

Распространяемая информация передается ФКЦБ организациям, с которыми ФКЦБ заключила соответствующие договоры о распространении информации, составляется по форме договора согласно приложению 1 к Порядку.

Ответственность за предоставление недостоверных данных в распространяемой информации несет эмитент ценных бумаг.

Перечень организаций и условия заключения договора определяются ФКЦБ. Для рассмотрения ФКЦБ вопроса о подписании договора о распространении информации распространитель представляет в ФКЦБ нотариально заверенные копии регистрационных документов (устав и свидетельство о регистрации в качестве юридического лица), копию справки из Госкомстата России о кодах предприятия и заявление по форме согласно приложению. Срок рассмотрения заявления ограничивается двумя неделями с момента предоставления документов. Результат рассмотрения заявления сообщается распространителю письменно.

Распоряжением ФКЦБ РФ от 5 марта 2001 г. №187-р утверждено Положение о конкурсе на право участия в оказании услуг по публичному предоставлению информации, раскрываемой на рынке ценных бумаг.

2. Управляющий ипотечным покрытием обязан опубликовать правила доверительного управления ипотечным покрытием до начала срока выдачи ипотечных сертификатов участия (см. комментарий к ст. 20).

3. Управляющий ипотечным покрытием обязан опубликовать сообщения о регистрации изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 25).

4. Опубликованию в соответствии с требованиями нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг подлежат:

- баланс имущества, составляющего ипотечное покрытие, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и об убытках управляющего ипотечным покрытием;

- отчет об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, сведения о вознаграждении управляющего ипотечным покрытием и расходах, подлежащих возмещению за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие (см. комментарий к ст. 30);

- иные документы в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах";

- информация о принятии решения о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления ипотечным покрытием другому лицу, которое в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" имеет право выдавать ипотечные сертификаты участия (см. комментарий к ст. 32).

5. Информация, связанная с деятельностью управляющего ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 18), должна раскрываться в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Статья 41. Отчетность, представляемая в государственные органы по рынку ипотечных ценных бумаг

В статье устанавливаются правила представления отчетности профессиональными участниками рынка ценных бумаг, осуществляющих обслуживание: облигаций с ипотечным покрытием; ипотечных сертификатов участия.

1. Эмитент облигаций с ипотечным покрытием, управляющий ипотечным покрытием и специализированный депозитарий обязаны представлять отчетность в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Центральный банк РФ (кредитные организации) в порядке, установленном их нормативными правовыми актами.

2. Объем, сроки и форма представления указанной отчетности устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Центральным банком РФ (для кредитных организаций).

Постановлением ФКЦБ РФ №33 и Министерства финансов РФ №109-н от 11 декабря 2001 г. было утверждено Положение об отчетности профессиональных участников рынка ценных бумаг (вступило в силу с 1 июля 2002 г.).

Положение об отчетности профессиональных участников рынка ценных бумаг (далее - Положение) устанавливает состав и порядок представления отчетности профессиональными участниками рынка ценных бумаг (далее - профессиональные участники).

Состав и сроки представления отчетности профессиональных участников определены в приложениях №1 и №2 к Положению. Профессиональные участники несут в соответствии с законодательством РФ ответственность за недостоверность данных, представляемых в отчетности, и за нарушение сроков ее предоставления.

Профессиональный участник представляет свою отчетность в одну из саморегулируемых организаций, членом которых он является.

Профессиональный участник, не являющийся членом ни одной саморегулируемой организации, представляет отчетность по своему выбору в одну из саморегулируемых (иных уполномоченных ФКЦБ на получение отчетности профессиональных участников) организаций или в ФКЦБ.

В саморегулируемую (иную уполномоченную ФКЦБ на получение отчетности профессиональных участников) организацию отчетность представляется в порядке, утвержденном соответствующей организацией и согласованном с ФКЦБ. При этом отчетность может представляться в бумажной форме или в электронной форме посредством телекоммуникационных каналов связи, в том числе через сеть Интернет. В ФКЦБ РФ отчетность представляется в бумажной и в электронной форме на магнитных носителях (дискетах). Датой представления отчетности считается дата поступления отчетности в ФКЦБ или иной уполномоченный орган.

Страницы отчетности, представляемой в бумажной форме, нумеруются, отчетность сшивается, подписывается лицом, выполняющим функции единоличного исполнительного органа профессионального участника, а также лицом, ответственным за ее составление, скрепляется печатью профессионального участника.

Электронная версия отчетности, представляемая на магнитных носителях (дискетах), а также отчетность, представляемая посредством телекоммуникационных каналов, заполняется с использованием программного продукта в формате, установленном Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг (распоряжением ФКЦБ РФ от 15 августа 2003 г. №03-1729/р утверждены Временные требования к магнитным носителям и формату текстов документов, представляемых эмитентами эмиссионных ценных бумаг).

Саморегулируемая (иная уполномоченная ФКЦБ на получение отчетности профессиональных участников) организация передает полученную от профессиональных участников отчетность (содержащуюся в ней информацию) в ФКЦБ. Порядок такой передачи определяется соглашениями между ФКЦБ и указанной организацией.

Отчетность, представленная в саморегулируемую (или иную уполномоченную ФКЦБ на получение отчетности профессиональных участников) организацию, хранится у профессиональных участников в бумажной и электронной форме не менее пяти лет.

Распоряжением ФКЦБ РФ от 14 августа 2002 г. №991/р утверждены Методические рекомендации по заполнению форм отчетности профессиональных участников рынка ценных бумаг.

Бухгалтерская отчетность - термин, значение которого установлено в ст. 2 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. №129-ФЗ "О бухгалтерском учете", означающий единую систему данных об имущественном и финансовом положении организации и о результатах ее хозяйственной деятельности, составляемая на основе данных бухгалтерского учета по установленным формам.

Все организации обязаны составлять на основе данных синтетического и аналитического учета бухгалтерскую отчетность. Бухгалтерская отчетность организаций, за исключением отчетности бюджетных учреждений (организаций), а также общественных организаций (объединений) и их структурных подразделений, не осуществляющих предпринимательской деятельности и не имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров (работ, услуг), состоит из:

а) бухгалтерского баланса;

б) отчета о прибылях и убытках;

в) приложений к ним, предусмотренных нормативными актами;

г) аудиторского заключения, подтверждающего достоверность бухгалтерской отчетности организации, если она в соответствии с федеральными законами подлежит обязательному аудиту;

д) пояснительной записки.

Состав бухгалтерской отчетности бюджетных организаций определяется Министерством финансов РФ. Для общественных организаций (объединений) и их структурных подразделений, не осуществляющих предпринимательской деятельности и не имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров (работ, услуг), устанавливается упрощенный состав годовой бухгалтерской отчетности. Другие органы, осуществляющие регулирование бухгалтерского учета, утверждают в пределах своей компетенции формы бухгалтерской отчетности банков, страховых и других организаций и инструкции о порядке их заполнения, не противоречащие нормативным актам Министерства финансов РФ.

Пояснительная записка к годовой бухгалтерской отчетности должна содержать существенную информацию об организации, ее финансовом положении, сопоставимости данных за отчетный и предшествующий ему годы, методах оценки и существенных статьях бухгалтерской отчетности. В пояснительной записке должно сообщаться о фактах неприменения правил бухгалтерского учета в случаях, когда они не позволяют достоверно отразить имущественное состояние и финансовые результаты деятельности организации, с соответствующим обоснованием. В противном случае неприменение правил бухгалтерского учета рассматривается как уклонение от их выполнения и признается нарушением законодательства РФ о бухгалтерском учете. В пояснительной записке к бухгалтерской отчетности организация объявляет изменения в своей учетной политике на следующий отчетный год.

Бухгалтерская отчетность подписывается руководителем организации и главным бухгалтером (бухгалтером) организации. Бухгалтерская отчетность организаций, в которых бухгалтерский учет ведется централизованной бухгалтерией, специализированной организацией или бухгалтером-специалистом, подписывается руководителем организации, централизованной бухгалтерии или специализированной организации либо бухгалтером-специалистом, ведущим бухгалтерский учет (см. ст. 13 Федерального закона "О бухгалтерском учете").

Все организации, за исключением бюджетных, представляют годовую бухгалтерскую отчетность в соответствии с учредительными документами учредителям, участникам организации или собственникам ее имущества, а также территориальным органам государственной статистики по месту их регистрации. Государственные и муниципальные унитарные предприятия представляют бухгалтерскую отчетность органам, уполномоченным управлять государственным имуществом. Другим органам исполнительной власти, банкам и иным пользователям бухгалтерская отчетность представляется в соответствии с законодательством РФ. Организации, за исключением бюджетных и общественных организаций (объединений) и их структурных подразделений, не осуществляющих предпринимательскую деятельность и не имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров (работ, услуг), обязаны представлять квартальную бухгалтерскую отчетность в течение 30 дней по окончании квартала, а годовую - в течение 90 дней по окончании года, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Представляемая годовая бухгалтерская отчетность должна быть утверждена в порядке, установленном учредительными документами организации.

Бюджетные организации представляют месячную, квартальную и годовую бухгалтерскую отчетность вышестоящему органу в установленные им сроки. Общественные организации (объединения) и их структурные подразделения, не осуществляющие предпринимательской деятельности и не имеющие кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров (работ, услуг), представляют бухгалтерскую отчетность только один раз в год по итогам отчетного года в упрощенном составе (см. ст. 15 Федерального закона "О бухгалтерском учете").

Акционерные общества открытого типа, банки и другие кредитные организации, страховые организации, биржи, инвестиционные и иные фонды, создающиеся за счет частных, общественных и государственных средств (взносов), обязаны публиковать годовую бухгалтерскую отчетность не позднее 1 июня года, следующего за отчетным.

Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ и их представительства и филиалы на территории субъектов РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования, а также в случаях, установленных федеральными законами, иные организации обязаны публиковать квартальную бухгалтерскую отчетность.

Публичность бухгалтерской отчетности заключается в ее опубликовании в газетах и журналах, доступных пользователям бухгалтерской отчетности, либо распространении среди них брошюр, буклетов и других изданий, содержащих бухгалтерскую отчетность, а также в ее передаче территориальным органам государственной статистики по месту регистрации организации для предоставления заинтересованным пользователям (см. ст. 16 Федерального закона "О бухгалтерском учете").

У налогоплательщиков, обязанных осуществлять раскрытие информации, расходы на такое раскрытие относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, учитываемым в целях определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Под обязанностью раскрывать информацию обычно понимается обязанность предоставлять и (или) публиковать сведения и информацию в объеме, превышающем стандартный.

В ст. 25 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" установлены следующие требования к отчету о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг. Не позднее 30 дней после завершения размещения эмиссионных ценных бумаг эмитент обязан представить отчет об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг в регистрирующий орган. Отчет об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг должен содержать следующую информацию:

1) даты начала и окончания размещения ценных бумаг;

2) фактическую цену размещения ценных бумаг (по видам ценных бумаг в рамках данного выпуска);

3) количество размещенных ценных бумаг;

4) общий объем поступлений за размещенные ценные бумаги, в том числе:

а) объем денежных средств в рублях, внесенных в оплату размещенных ценных бумаг;

б) объем иностранной валюты, внесенной в оплату размещенных ценных бумаг, выраженной в валюте РФ по курсу Центрального банка РФ на момент внесения;

в) объем материальных и нематериальных активов, внесенных в качестве платы за размещенные ценные бумаги, выраженных в валюте РФ.

Для акций в отчете об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг дополнительно указывается список владельцев, владеющих пакетом эмиссионных ценных бумаг, размер которого определяется федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Одновременно с отчетом об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг в регистрирующий орган представляются заявление о его регистрации и документы, подтверждающие соблюдение эмитентом требований законодательства РФ, определяющих порядок и условия размещения ценных бумаг, утверждения отчета об итогах выпуска ценных бумаг, раскрытия информации, и иных требований, соблюдение которых необходимо при размещении ценных бумаг. Исчерпывающий перечень таких документов определяется нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Регистрирующий орган рассматривает отчет об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг в двухнедельный срок и при отсутствии связанных с выпуском ценных бумаг нарушений регистрирует его. Регистрирующий орган отвечает за полноту зарегистрированного им отчета (см. ст. 25 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

В соответствии с п. 1 ст. 92 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. №208-ФЗ "Об акционерных обществах" Постановлением ФКЦБ РФ от 1 апреля 2003 г. №03-19/пс было утверждено Положение о раскрытии информации об аффилированных лицах открытых акционерных обществ.

Положение о раскрытии информации об аффилированных лицах открытых акционерных обществ определяет сведения (информацию) об аффилированных лицах акционерных обществ, подлежащие раскрытию открытыми акционерными обществами, и порядок их раскрытия. Действие Положения распространяется на все открытые акционерные общества, созданные в соответствии с законодательством РФ (см. п. п. 1, 2 Положения).

Акционерные общества, эмиссионные ценные бумаги которых по заявлению этих акционерных обществ допущены к листингу хотя бы одним организатором торговли на рынке ценных бумаг, имеющим лицензию Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг, обязаны раскрывать информацию об аффилированных лицах путем:

а) ежеквартального представления списка аффилированных лиц, составленного на дату окончания отчетного квартала, с указанием всех изменений, произошедших в этом списке в отчетном квартале, в регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию выпусков эмиссионных ценных бумаг данного акционерного общества;

б) размещения списка аффилированных лиц акционерного общества с указанием всех происходящих в этом списке изменений на странице (веб-сайте) в сети Интернет.

Иные акционерные общества обязаны раскрывать информацию об аффилированных лицах путем ежеквартального представления в регистрирующий орган списка аффилированных лиц, составленного на дату окончания отчетного квартала, с указанием всех изменений, произошедших в этом списке в отчетном квартале (см. п. 3 Положения).

Список аффилированных лиц акционерного общества должен содержать:

а) полное фирменное наименование (наименование для некоммерческой организации), место нахождения и адрес для получения почтовых отправлений юридического лица или имя (фамилию, имя, отчество) и место жительства физического лица, являющегося аффилированным лицом акционерного общества;

б) дату наступления основания (оснований), в силу которого лицо признается аффилированным лицом акционерного общества в соответствии с законодательством РФ;

в) основание, в силу которого лицо признается аффилированным лицом акционерного общества в соответствии с законодательством Российской Федерации (при наличии двух и более оснований аффилированности в списке должны быть перечислены все основания, в силу которых лицо признается аффилированным лицом акционерного общества в соответствии с законодательством РФ);

г) долю акций акционерного общества каждой категории, принадлежащих его аффилированному лицу; д) дату внесения изменения в список аффилированных лиц и содержание указанного изменения.

Сведения, указанные в подпунктах "а" - "г", приводятся по состоянию на дату окончания отчетного квартала (периода). Сведения, указанные в подпункте "д" настоящего пункта, должны содержать информацию, указанную в подпунктах "а" - "г", до и после внесенного изменения.

Сведения о месте жительства физических лиц, включенных в список аффилированных лиц, раскрываются только с согласия этих лиц (см. п. 4 Положения).

Список аффилированных лиц представляется акционерными обществами в регистрирующий орган в течение 45 дней с даты окончания отчетного квартала. Регистрирующий орган обеспечивает раскрытие представленных ему списков аффилированных лиц акционерных обществ в сети Интернет.

Список аффилированных лиц акционерного общества должен содержать сведения, которые известны или должны быть известны этому акционерному обществу.

Список аффилированных лиц, представляемый акционерным обществом в регистрирующий орган, должен быть подписан лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа этого акционерного общества, подтверждающим тем самым достоверность всей содержащейся в нем информации. В случае если список аффилированных лиц насчитывает более одного листа, он должен быть пронумерован, прошит, скреплен печатью акционерного общества на прошивке и заверен подписью уполномоченного лица акционерного общества.

Одновременно с представлением списка аффилированных лиц акционерного общества в регистрирующий орган представляется магнитный носитель, содержащий текст указанного списка в формате, соответствующем требованиям, установленным ФКЦБ. Соответствие списка аффилированных лиц акционерного общества и текста указанного списка, представленного на магнитном носителе, подтверждается письмом, подписанным лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа акционерного общества, и заверенным печатью акционерного общества (см. п. п. 5 - 7 Положения).

При размещении списка аффилированных лиц акционерного общества на странице (веб-сайте) в сети Интернет на указанной странице (веб-сайте) должны раскрываться:

- список аффилированных лиц акционерного общества на текущую дату;

- списки аффилированных лиц акционерного общества на предыдущие даты, но не менее чем за три последних года начиная с даты вступления в силу настоящего Положения. При этом в таких списках может не раскрываться информация, указанная в подп. "д" п. 4 Положения

Изменения, вносимые в список аффилированных лиц, должны размещаться в сети Интернет в течение трех дней с даты, когда акционерное общество узнало или должно было узнать об указанных изменениях.

В течение трех дней с даты размещения списка аффилированных лиц акционерного общества на странице (веб-сайте) в сети Интернет в регистрирующий орган представляется письмо, подтверждающее, что список аффилированных лиц акционерного общества размещен в сети Интернет, с указанием адреса страницы (веб-сайта) в сети Интернет, на которой размещены указанные сведения. Данное письмо должно быть подписано лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа акционерного общества, и заверено печатью акционерного общества.

Об изменении адреса страницы (веб-сайта) акционерного общества в сети Интернет, а также об отсутствии и возобновлении доступа к указанной странице (веб-сайту) акционерное общество должно уведомить регистрирующий орган в течение трех дней с момента такого изменения или возникновения обстоятельств, препятствующих доступу.

Документы, которые представляются в регистрирующий орган в соответствии с Положением, могут быть представлены в форме электронного документа, подписанного электронной цифровой подписью, в соответствии с нормативными правовыми актами ФКЦБ, устанавливающими порядок предоставления электронных документов. В этом случае представление указанных документов на бумажном и магнитном носителях не требуется (см. п. п. 8 - 9 Положения).

Глава 6. ПОЛНОМОЧИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНОВ ПО РЫНКУ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ

Статья 42. Государственное регулирование и государственный контроль на рынке ипотечных ценных бумаг

Государственное регулирование выпуска ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также государственный контроль за их деятельностью осуществляются федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг (см. комментарий к ст. 43) и Центральным банком РФ в соответствии с законодательством РФ.

Государственное регулирование рынка ценных бумаг осуществляется путем:

- установления обязательных требований к деятельности эмитентов, профессиональных участников рынка ценных бумаг и ее стандартов;

- регистрации выпусков эмиссионных ценных бумаг и проспектов эмиссии и контроля за соблюдением эмитентами условий и обязательств, предусмотренных в них;

- лицензирования деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг;

- создания системы защиты прав владельцев и контроля за соблюдением их прав эмитентами и профессиональными участниками рынка ценных бумаг;

- запрещения и пресечения деятельности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность на рынке ценных бумаг без соответствующей лицензии.

Представительные органы государственной власти и органы местного самоуправления устанавливают предельные объемы эмиссии ценных бумаг, эмитируемых органами власти соответствующего уровня (см. ст. 38 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Все виды профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, указанные в гл. 2 Федерального закона "О рынке ценных бумаг", осуществляются на основании специального разрешения - лицензии, выдаваемой федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг или уполномоченными им органами на основании генеральной лицензии. Кредитные организации осуществляют профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг в порядке, установленном Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" для профессиональных участников рынка ценных бумаг. Дополнительным основанием для отказа в выдаче кредитной организации лицензии на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, ее приостановления или аннулирования является аннулирование или отзыв лицензии на осуществление банковских операций, выданной Банком России.

Органы, выдавшие лицензии, контролируют деятельность профессиональных участников рынка ценных бумаг и принимают решение об отзыве выданной лицензии при нарушении законодательства РФ о ценных бумагах.

Деятельность профессиональных участников рынка ценных бумаг лицензируется тремя видами лицензий:

- профессионального участника рынка ценных бумаг;

- на осуществление деятельности по ведению реестра;

- фондовой биржи.

Условием оказания брокером и/или дилером услуг по подготовке проспекта ценных бумаг является его соответствие установленным нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг требованиям к размеру собственного капитала и квалификационным требованиям к сотрудникам (работникам) (см. ст. 39 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").

Постановлениями ФКЦБ РФ были утверждены:

- Порядок лицензирования видов профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг Российской Федерации (Постановление ФКЦБ РФ от 15 августа 2000 г. №10);

- Положение о лицензировании различных видов профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг Российской Федерации (Постановление ФКЦБ РФ от 23 ноября 1998 г. №50).

Статья 43. Права федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг

В статье устанавливаются:

- права федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и его сотрудников;

- обязанности сотрудников ряда профессиональных участников рынка ценных бумаг по представлению документов, информации и даче объяснений, необходимых для осуществления деятельности федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

1. Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг вправе:

- устанавливать требования к размеру собственных средств ипотечных агентов и порядок его расчета;

- регулировать деятельность ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах";

- устанавливать требования, направленные на предупреждение конфликта интересов управляющих ипотечным покрытием и специализированных депозитариев;

- устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти в области финансов правила бухгалтерского учета и отчетности ипотечных агентов,

- управляющих ипотечным покрытием, специализированных депозитариев;

- устанавливать квалификационные требования к работникам управляющих ипотечным покрытием, специализированных депозитариев, а также требования к профессиональному опыту лиц, осуществляющих функции единоличного исполнительного органа управляющих ипотечным покрытием и специализированных депозитариев;

- устанавливать требования к порядку погашения ипотечных сертификатов участия, в том числе к определению суммы, выплачиваемой при погашении ипотечных сертификатов участия;

- осуществлять контроль за деятельностью ипотечных агентов, управляющих ипотечным покрытием, специализированных депозитариев;

- устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование аудиторской деятельности (Министерством финансов РФ), требования к аудиторам, имеющим право оказывать аудиторские услуги ипотечным агентам, управляющим ипотечным покрытием, специализированным депозитариям;

- контролировать соблюдение Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах";

- осуществлять проверку деятельности ипотечных агентов, управляющих ипотечным покрытием, специализированных депозитариев;

- утверждать правила ведения реестра владельцев ипотечных сертификатов участия;

- направлять ипотечным агентам, управляющим ипотечным покрытием, специализированным депозитариям предписания об устранении нарушений Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

- обращаться в суд с требованием о ликвидации юридических лиц, осуществляющих предусмотренную Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" деятельность без соответствующих лицензий или деятельность, не разрешенную им в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" либо в установленном им порядке;

- обращаться в суд с иском в интересах владельцев ипотечных ценных бумаг в случае нарушения их прав, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах";

- устанавливать порядок определения размера ипотечного покрытия;

- устанавливать дополнительные требования к составу сведений и правила ведения реестра ипотечного покрытия;

- устанавливать дополнительные требования к структуре и минимальному размеру ипотечного покрытия;

- осуществлять иные полномочия, предусмотренные Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".

2. Сотрудники федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, уполномоченные федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг в установленном им порядке, в целях исполнения служебных обязанностей имеют право беспрепятственного доступа в помещения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием, управляющих ипотечным покрытием, специализированных депозитариев, регистраторов и ознакомления на основании запроса в письменной форме с необходимыми документами и информацией, которые указаны в представленном запросе, при условии неразглашения ими государственной тайны, служебной тайны и коммерческой тайны.

Отношения, возникающие в связи с отнесением сведений к государственной тайне, их засекречиванием или рассекречиванием и защитой в интересах обеспечения безопасности Российской Федерации, регулируются Законом РФ от 21 июля 1993 г. №5485-1 "О государственной тайне".

Государственная тайна - защищаемые государством сведения в области его военной, внешнеполитической, экономической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб безопасности Российской Федерации. Перечень сведений, составляющих государственную тайну, - совокупность категорий сведений, в соответствии с которыми сведения относятся к государственной тайне и засекречиваются на основаниях и в порядке, установленных федеральным законодательством (см. ст. 2 Закона РФ "О государственной тайне").

Значение понятий "служебная тайна" и "коммерческая тайна" установлены в ст. 139 ГК РФ. Информация составляет служебную или коммерческую тайну в случае, когда информация имеет действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности ее третьим лицам, к ней нет свободного доступа на законном основании и обладатель информации принимает меры к охране ее конфиденциальности. Сведения, которые не могут составлять служебную или коммерческую тайну, определяются законом и иными правовыми актами (Перечень сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну, утвержден Постановлением Правительства РСФСР от 5 декабря 1991 г. №35; в редакции Постановления Правительства РФ от 3 октября 2002 г.).

Информация, составляющая служебную или коммерческую тайну, защищается способами, предусмотренными ГК РФ и другими законами.

Лица, незаконными методами получившие информацию, которая составляет служебную или коммерческую тайну, обязаны возместить причиненные убытки. Такая же обязанность возлагается на работников, разгласивших служебную или коммерческую тайну вопреки трудовому договору, в том числе контракту, и на контрагентов, сделавших это вопреки гражданско-правовому договору (см. ст. 139 ГК РФ).

Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием, управляющие ипотечным покрытием, специализированные депозитарии, регистраторы обязаны представлять в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг документы, иную информацию и давать в письменной и (или) устной форме объяснения, необходимые для осуществления деятельности федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Постановлением ФКЦБ РФ от 24 сентября 2003 г. №03-40/пс утвержден Порядок проведения проверок эмитентов, профессиональных участников рынка ценных бумаг, саморегулируемых организаций профессиональных участников рынка ценных бумаг и иных лицензируемых Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг организаций.

Статья 44. Ответственность федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг за соблюдение коммерческой тайны

В статье устанавливается ответственность федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг за соблюдение коммерческой тайны.

1. Составляющие коммерческую тайну сведения, полученные федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг в связи с осуществлением деятельности в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", не подлежат разглашению.

2. Сотрудники федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в случае разглашения ими сведений, составляющих коммерческую тайну, несут ответственность в порядке, установленном законодательством РФ. Убытки, причиненные организации таким разглашением, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 45. Предписание федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг об устранении нарушения

Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг (ФСФР) в случае выявления нарушения Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", законодательства РФ о ценных бумагах и (или) нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг эмитентом облигаций с ипотечным покрытием, управляющим ипотечным покрытием, специализированным депозитарием направляет нарушителю в установленном федеральным законом порядке обязательное для исполнения предписание об устранении допущенного нарушения.

Статья 46. Меры, применяемые федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг

В статье устанавливаются меры, применяемые федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг (ФСФР) к профессиональным участникам рынка ценных бумаг.

1. В случае нарушения эмитентом облигаций с ипотечным покрытием, управляющим ипотечным покрытием, специализированным депозитарием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации о ценных бумагах, нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, неисполнения предписания ФСФР, отказа от предоставления информации, предоставления неполной или недостоверной информации, а также ложной и вводящей в заблуждение информации ФСФР имеет право требовать от указанных лиц устранения выявленных нарушений, принимать меры, которые установлены законодательством РФ об административных правонарушениях.

Основным актом законодательства РФ об административных правонарушениях является Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. №195-ФЗ (действует в редакции, вступившей в силу с 1 января 2004 г.).

В главе 15 "Административные правонарушения в области финансов, налогов и сборов, рынка ценных бумаг" КоАП установлена ответственность, в частности, за совершение следующих видов административных правонарушений:

- недобросовестная эмиссия ценных бумаг (ст. 15.17 КоАП);

- незаконные сделки с ценными бумагами (ст. 15.18 КоАП);

- нарушение требований законодательства, касающихся представления и раскрытия информации на рынке ценных бумаг (ст. 15.19 КоАП);

- воспрепятствование эмитентом или регистратором осуществлению инвестором прав по управлению хозяйственным обществом (ст. 15.20 КоАП);

- использование служебной информации на рынке ценных бумаг (ст. 15.21 КоАП);

- нарушение правил ведения реестра владельцев ценных бумаг (ст. 15.22 КоАП);

- уклонение от передачи регистратору ведения реестра владельцев ценных бумаг (ст. 15.23 КоАП); публичное размещение, реклама под видом ценных бумаг документов, удостоверяющих денежные и иные обязательства (ст. 15.24 КоАП).

2. В случае неисполнения в установленный ФСФР срок предписания об устранении нарушений, а также в случае, если эти нарушения создали реальную угрозу законным интересам владельцев ипотечных сертификатов участия, ФСФР вправе приостановить выдачу ипотечных сертификатов участия на срок до шести месяцев.

Глава 7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 47. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" вступил в силу со дня его официального опубликования. Опубликован в:

- Собрании законодательства РФ. 2003. 17 ноября. №46 (ч. 2). Ст. 4448;

- Российской газете. 2003. 18 ноября. №234;

- Парламентской газете. 2003. 19 ноября. №215 - 216.

Раздел II. РАЗЪЯСНЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ

1. Ипотека в силу закона

В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" используется понятие "ипотека в силу закона", под которым понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в Федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (см. п. 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (см. п. 2 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях: при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа; при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (см. ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (см. ст. 584 ГК РФ).

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты (см. ст. 585 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (см. ст. 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (см. ст. 586 ГК РФ).

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (см. ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (см. п. п. 2 - 3 ст. 587 ГК РФ).

Товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (см. п. 5 ст. 488 ГК РФ). Продажа товара в кредит имеет место в тех случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю. При этом покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен - в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ (см. п. 1 ст. 488 ГК РФ).

Статья 314 ГК РФ регламентирует определение срока исполнения обязательств. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (см. ст. 314 ГК РФ). Указом Президента РФ от 20 декабря 1994 г. №2204 было установлено, что предельный срок исполнения обязательств по расчетам за поставленные по договору товары (выполненные работы, оказанные услуги) равен трем месяцам с момента фактического получения товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (см. п. 4 ст. 488 ГК РФ).

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (см. ст. 489 ГК РФ). При оплате товара в рассрочку этот товар также признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (см. п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Ипотека в силу закона может возникать при приобретении (покупке или новом строительстве) жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации. Пункт 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" гласит: "Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры".

Следует подчеркнуть, что ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости.

Если заключаются два самостоятельных договора: договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю, - то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору. Данное обстоятельство следует учитывать при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения соответствующих договоров, при заключении тех или иных сделок с недвижимым имуществом, в результате которых возникает залог недвижимого имущества.

Норма о возникновении ипотеки при передаче недвижимости по договору ренты носит императивный характер и не может быть отменена соглашением сторон. Нормы, содержащиеся в п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ, а также п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", являются диспозитивными нормами. Стороны вправе своим соглашением, приведенным в договоре купли-продажи, отменить ипотеку. При этом продавец по договору (или банк) лишается предоставляемого федеральным законом обеспечения своих денежных требований к покупателю (заемщику).

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (см. п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, могут быть удостоверены закладной. При составлении закладной по ипотеке в силу закона должно быть обеспечено выполнение требований, предъявляемых Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к закладной. При этом в отношении закладной по ипотеке в силу закона установлены следующие особенности.

1. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (см. п. 2 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

2. Если установление ипотеки является обязательным в силу закона, закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика (см. подп. 9 п. 1 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В отношении ипотеки в силу договора соответствующая норма Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не устанавливает обязанности подтверждать денежную оценку имущества заключением лицензированного оценщика, достаточно лишь указания в закладной денежной оценки имущества, на которое установлена ипотека. Денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека, осуществляется на основе соглашения сторон (залогодателя и залогодержателя).

3. В закладной, выдаваемой при ипотеке в силу закона, не требуется указания о нотариальном удостоверении документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя. Закладная по ипотеке в силу договора должна обязательно содержать сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке (см. подп. 13 п. 1 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

4. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную следующих данных обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки:

- наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;

- точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды (см. п. 1 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

5. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. п. 1 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя (например, на договоре ренты или на договоре купли-продажи в кредит, на трехстороннем договоре приобретения жилого дома или квартиры за счет кредита банка) на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки. При ипотеке по договору государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке (см. п. 2 ст. 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

6. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки в силу закона, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, обязательных для закладной, а также сведений о государственной регистрации ипотеки. При ипотеке по договору на орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, возлагается дополнительная обязанность обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке (см. п. 3 ст. 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

7. Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки в силу закона, оставляет в своем архиве копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. В архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки по договору, оставляется копия договора об ипотеке (см. п. 4 ст. 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

8. В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения (см. п. 2 ст. 23 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Порядок регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также порядок регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам утверждены Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг в Инструкции от 16 октября 2000 г. №289/235/290.

2. Последующая ипотека и предшествующая ипотека

Значения понятий "предшествующая ипотека" и "последующая ипотека", используемых при повторном залоге (перезалоге) недвижимого имущества, установлены в п. 1 ст. 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами п. п. 6 и 7 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 1 ст. 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Условия, при которых допускается последующая ипотека, установлены в п. п. 2 - 5 ст. 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

"2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается".

Обязанность залогодателя по предупреждению залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках определена в п. п. 1, 2 ст. 44 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следующим образом:

1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.

2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона".

Следует отметить, что данные обязанности не возникают у залогодателя, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица (см. п. 4 ст. 44 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и ответственность залогодателя за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности, установлены в п. 3 ст. 342 ГК РФ.

Залогодержатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, только если одновременно не выполнены следующие условия:

1) залогодатель не информировал залогодержателя о предшествующих ипотеках;

2) залогодержатель не мог получить необходимых сведений о предшествующих ипотеках от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. п. 1 ст. 44 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

На залогодателя возлагается обязанность уведомлять залогодержателей по предшествующим ипотекам обо всех заключенных последующих договорах об ипотеке, и по их требованию сообщать им сведения о предмете ипотеки, его оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого последующей ипотекой (см. п. 2 ст. 44 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Последствия изменения предшествующего договора об ипотеке при наличии последующего договора об ипотеке установлены в п. 3 ст. 44 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следующим образом: "После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору (см. ст. 3), допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке".

Включение процитированной нормы обусловлено необходимостью защиты прав залогодержателя по последующему договору об ипотеке. Эти права могут быть существенно ущемлены, если в предшествующий договор об ипотеке будут вноситься изменения, увеличивающие объем требований по этому договору, либо будут устанавливаться новые дополнительные требования. Нормы данного пункта не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица (см. п. 4 ст. 44 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Кроме того, Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. №18-ФЗ в п. 3 ст. 44 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" были внесены изменения путем добавления слов "если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке".

Таким образом, согласие залогодержателя по последующему договору об ипотеке на изменение предшествующего договора об ипотеке, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, не требуется в следующих случаях:

- если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица;

- если в предшествующем договоре об ипотеке предусмотрено право сторон вносить указанные изменения без согласия залогодержателей по последующим договорам об ипотеке.

Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил государственной регистрации ипотеки (гл. IV Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества (см. ст. 45 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам осуществляется в соответствии с правилами, установленными в ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Законодатель фактически установил две системы правил: для случаев, когда залогодержателями по предшествующему и последующему договорам об ипотеке является одно и то же лицо (см. п. 5 ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); для случаев, когда залогодержателями по предшествующему и последующему договорам об ипотеке являются разные лица (п. п. 1 - 4 ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо, требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное (см. п. 5 ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Таким образом, стороны в договорах об основном обязательстве (договоре займа или кредитном договоре) и договорах об ипотеке вправе установить иной порядок очередности исполнения соответствующих обязательств.

Если залогодержателями по предшествующей и последующей ипотекам являются разные лица, то очередность погашения обязательств регламентируется следующими правилами (п. п. 1 - 4 ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"):

1. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.

3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

4. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. №18-ФЗ в п. 2 ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" были внесены изменения путем добавления слов "потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и". Таким образом, законодатель установил дополнительное основание для залогодержателя по предшествующей ипотеке требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на это имущество, даже если срок предъявления такого требования еще не наступил.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества (см. п. 3 ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Любой залогодержатель при возникновении у него оснований обратить взыскание на заложенное имущество, обремененное предшествующей и последующей ипотеками, обязан в письменной форме уведомлять о своем решении залогодержателей по другим договорам об ипотеке того же имущества. Нарушение этого правила является основанием для требования о возмещении убытков, причиненных другим залогодержателем. Меры по защите интересов других залогодержателей установлены в ст. 53 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, в этом случае суд (арбитражный суд) вправе отказать в принятии к рассмотрению иска об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке в связи с тем, что обращение взыскания на предмет ипотеки является расторжением договора об ипотеке.

 

____________________

Источник: http://www.property-info.ru/content/45.aspx