FREGAT: ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ЗАКОНЕ ЭСКРОУ (ESCROW ACCOUNT) ЭМИРАТА ДУБАЙ

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ЗАКОНЕ ЭСКРОУ (ESCROW ACCOUNT) ЭМИРАТА ДУБАЙ

Правила для застройщиков были приняты правительством Эмирата Дубай в качестве гарантии и защиты интересов инвесторов и их приобретений. С целью сделать процветающий рынок недвижимости более прозрачным, в качестве регулирующего органа при Земельном департаменте было создано Агентство нормативного и правового регулирования в сфере недвижимости (RERA), где в настоящее время должны пройти регистрацию все застройщики.

В сущности, это обеспечивает высокий уровень безопасности инвесторов, позволяя завершить строительство и осуществить передачу собственности, которую они приобретают.

1. Что означает термин "эскроу"?

Эскроу - это юридический термин, подразумевающий депонирование денежных средств одной стороны на счет эскроу, доверительное управление которым передается нейтральной и независимой третьей стороне (эскроу-агенту) до выполнения условий контракта.

2. Что представляет собой новый закон эскроу эмирата Дубай?

Закон эскроу в Дубае - это Закон №8 "О гарантийных счетах строительств недвижимости в Эмирате Дубай". Настоящий закон гласит, что денежные средства, полученные застройщиками объектов недвижимости за собственность, строящуюся в эмирате Дубай, должны проходить через счет эскроу, который в свою очередь управляется Земельным департаментом эмирата Дубай.

Целью закона является предоставление определенных гарантий и страховки инвесторам в недвижимость, что превращает недвижимость эмирата Дубай в реально осуществимую и безопасную инвестиционную возможность, а также способствует осущтствлению прав и удовлетворению ожиданий покупателя.

3. Кто обязан исполнять закон эскроу?

Все застройщики недвижимости без исключения, занимающиеся продажей объектов незавершенного строительства в Дубае и получающие платежи от покупателей до завершения строительства, обязаны соблюдать закон эскроу.

4. Кто ведет учет застройщиков объектов недвижимости, исполняющих закон эскроу?

Земельный департамент Дубая ведет реестр застройщиков, обладающих лицензией на сделки с недвижимостью. Управление и контроль за соблюдением закона осуществляется Агентством нормативного и правового регулирования в сфере недвижимости (RERA).

5. Кто имеет право управлять счетом эскроу?

Банки либо финансовые учреждения, обладающие лицензией Центрального банка ОАЭ на прием депозитов, а также имеющие дополнительную аккредитацию и разрешение Земельного департамента Дубая.

6. Кто распоряжается счетом эскроу?

Соответствующий банк становится Доверительным управляющим счетом и распоряжается счетом эскроу. Управление осуществляется под постоянным контролем со стороны агентства RERA и Земельного департамента Дубая.

7. Предполагает ли счет эскроу выплату причитающихся процентов?

Счета эскроу не предполагают выплату причитающихся процентов. На самом деле справедливо обратное: застройщик обязан оплатить расходы, связанные с открытием и управлением счетом эскроу Доверительному управляющему счетом и Земельному департаменту Дубая.

8. Используется ли застройщиком один счет эскроу в отношении всех его проектов?

Нет - в случае, если у застройщика много проектов, для каждого проекта открывается отдельный счет эскроу. Счет эскроу открывается в отношении определенного проекта, и все поступления предназначены исключительно для строительства данного объекта недвижимости.

Кредиторы застройщика не имеют права распоряжаться средствами, хранящимися на счету эскроу. Эти средства рассматриваются в качестве независимых для защиты интересов инвестора.

9. Какие суммы подлежат перечислению на счет эскроу?

Суммы, полученные от покупателей объектов незавершенного строительства в качестве платежей (в том числе средства, полученные от их ипотечных компаний), а также суммы, предназначенные для финансирования строительства, должны перечисляться на счет эскроу данного проекта.

10. В каких случаях могут выплачиваться средства со счета эскроу?

Как правило, со счета эскроу могут осуществляться платежи на покрытие счетов подрядчиков и консультантов проекта. Общие накладные расходы застройщика, а также средства, необходимые для покупки участка земли, не могут выплачиваться со счета эскроу.

Письменное соглашение между застройщиком и назначенным Доверительным управляющим счетом включает основные этапы строительства, которые необходимо осуществить для проведения выплат со счета эскроу. Руководитель строительства застройщика уведомляет Доверительного управляющего счетом о завершении определенного этапа строительства и необходимости осуществить выплаты подрядчикам и консультантам.

Инженер Доверительного управляющего счетом проводит проверку строительства и подтверждает завершенность либо незавершенность указанного этапа. При положительном заключении Доверительный управляющий счетом отдает распоряжение осуществить выплаты со счета эскроу для покрытия счетов подрядчиков и консультантов. Данные платежи осуществляются Доверительным управляющим напрямую соответствующим подрядчикам и/или консультантам в соответствии с счетами, утвержденными к оплате, и не могут быть выплачены напрямую или через застройщика.

11. Существуют ли другие гарантии после завершения проекта?

Да - в течение 1 года после передачи прав собственности покупателям закон требует, чтобы Доверительный управляющий удерживал сумму в размере 5% от общей выплаченной суммы в качестве гарантии своевременных действий застройщика в случае обнаружения каких-либо дефектов.

12. Применяется ли закон эскроу в других эмиратах (например, Умм-Аль-Кувейн и Рас-Аль-Хайма)?

Эмират Дубай является лидером в плане регулирования и обеспечения открытости в регионе.

Другие эмираты, такие как Умм-Аль-Кувейн, Аджман, Рас-Аль-Хайма, Абу-Даби, Шарджа и Фуджейра находятся в процессе принятия подобного законодательства, в чем достигли значительного успеха, ожидая введения в силу данных законов в ближайшем году.

13. Каким образом "обеспечивается исполнение" закона эскроу?

Соответствие законодательству обеспечивают совместно Земельный департамент Дубая, агентство RERA и Банк Эскроу, поскольку все они работают с застройщиками и участвуют в проекте с самого начала и до завершения и передачи объекта.

____________________

Источник: http://emiratesproperty.ru/publ/7-1-0-28

ООО "Технопромэк" 603016 г. Н.Новгород, ул. Героя Смирнова 2; ОГРН 1065256041168
т./ф. +7 831 294 45 66; моб. +7 951 917 43 68; E-mail fregat51@ya.ru