ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 30 ДЕКАБРЯ 2004 Г. №214-ФЗ "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" (Профессор МГЮА, к.ю.н. С.П. Гришаев)

От редакции: Федеральный закон №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в настоящее время находится в стадии доработки администрацией Президента РФ, Госдумой и правительственными управлениями.

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

Статья 5. Цена договора

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

Статья 9. Односторонний отказ от исполнения договора

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

Статья 11. Уступка прав требований по договору

Статья 12. Исполнение обязательств по договору

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору

Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога

Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору

Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

Статья 19. Проектная декларация

Статья 20. Информация о застройщике

Статья 21. Информация о проекте строительства

Статья 22. Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства

Статья 23. Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Статья 24. О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. В течение длительного времени одним из проблемных оснований возникновения права собственности на жилые помещения является строительство жилых помещений с помощью так называемых инвестиционных договоров. В практической деятельности такие договоры получили различные названия. Ранее наиболее распространенное название было "Договор о долевом участии в финансировании строительства". Встречаются также такие названия, как: договоры "О долевом инвестировании", "О совместной деятельности в строительстве дома", "Об участии в инвестициях в строительство дома", "Инвестиционный контракт на строительство объекта" и т.д. В комментируемом законе подобные договоры были названы "договоры участия в долевом строительстве".

Указанный закон регулирует гражданские и административные отношения, возникающие в связи с привлечением для строительства объектов недвижимости денежных средств граждан и юридических лиц (дольщиков) хозяйствующими субъектами, обещающих дольщикам возникновение в будущем права собственности на объекты строительства. Его действие распространятся на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления комментируемого закона в силу.

Привлечение денежных средств организаций и физических лиц для финансирования жилищного строительства необходимо вследствие отсутствия у населения денег для приобретения нового жилья, имеющегося в наличии, либо жилья на вторичном рынке; отсутствия у застройщиков денежных средств, необходимых для финансирования строительства, а также ввиду слабо развитой системы ипотечного кредитования.

Проблемы с инвестиционными договорами возникают прежде всего в связи с многочисленными случаями злоупотреблений, допускаемых при реализации таких договоров, когда люди, вложившие в строительство значительные суммы либо не получают взамен вообще жилых помещений, либо получают жилье более низкого качества. Нередки были случаи, когда на одно и то же жилое помещение претендовало несколько инвесторов.

Принятие комментируемого закона направлено на решение указанных проблем.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

1. В комментируемой статье даются определения основных понятий, используемых в комментируемом Законе. В частности, речь идет о таком субъекте отношений по договору долевого строительства, как застройщик и объект этих отношений.

Определения, содержащиеся в комментируемой статье, имеют значение прежде всего "для целей настоящего закона". Из этого следует, что в других законах, подзаконных правовых актах могут встречаться и другие толкования перечисленных терминов. Сами определения содержат ряд понятий, которые требуют дальнейших разъяснений.

В качестве застройщика может выступать прежде всего юридическое лицо, под которым понимается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Однако застройщиком может быть и физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя.

Для того чтобы застройщик имел право привлекать денежные средства участников долевого строительства, он должен предварительно получить разрешение на строительство и земельный участок, который ему принадлежал бы либо на праве собственности либо аренды. Это в определенной степени оградит рынок жилья от недобросовестных застройщиков, поскольку для того чтобы получить земельный участок и разрешение на строительство, застройщик должен доказать серьезность своих намерений.

Застройщик, как следует из комментируемой статьи, - это всегда предприниматель, то есть лицо, чья деятельность направлена на систематическое извлечение прибыли (им может быть как юридическое лицо, так и физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя).

Термин "многоквартирный дом" упоминается в Жилищном кодексе РФ в главе 6, однако его законодательное определение отсутствует. В одном из проектов ЖК он определялся как жилой дом, в котором имеются две и более жилые единицы, имеющие выход в места общего пользования дома. Очевидно, такой формулировки и следует придерживаться.

В настоящее время понятие недвижимости приводится в статье 130 ГК РФ. В частности, к ней относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.

Комментируемая статья по непонятной причине не дает определения участника долевого строительства и не указывает, кто именно может выступать в качестве такового. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что им может быть любое дееспособное физическое или юридическое лицо.

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. В п.1 комментируемой статьи перечислены условии, при наличии которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.(ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике (см. к ст. 20) и информацию о проекте строительства (см. к ст. 21).

2. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома имеют только застройщики, отвечающие требованиям ст. 2 комментируемого Закона и только на основании договора участия в долевом строительстве.

3. В п. 3 комментируемой статьи делается отсылка к ст. 395 ГК, согласно которой взыскиваются проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования, то есть учетной ставки ЦБ РФ по кредитам, предоставляемым коммерческим банкам. Такие проценты, как следует из комментируемого пункта, взимаются сверх понесенных убытков.

Под убытками согласно ст. 15 ГК понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы это право не было бы нарушено (упущенная выгода).

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. В комментируемой статье дается определение договора участия в долевом строительстве и содержится ряд условий, которые должен включать договор. Таким образом, отсутствие таких условий делает договор незаключенным.

В частности, существенным условием договора является срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Закон ничего не говорит о том, возможно ли досрочное предоставление такого объекта. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что оно возможно только в случае согласия участника долевого строительства (см. ст. 315 ГК РФ).

Сторонами данного договора являются застройщик и участник долевого строительства (в последнем случае речь идет об инвесторе, то есть лице, которое вкладывает определенные денежные средства в строительство).

2. Предполагается принятие Правительством РФ специальных правил, которые будут обязательны для сторон при заключении и исполнении договора. Возможно, что будут приняты также типовые формы таких договоров. Однако до настоящего времени этого сделано не было.

3. Под случайными понимаются гибель или повреждение объекта долевого строительства при отсутствии вины любой из сторон договора (например, в результате действия непреодолимой силы).

4. Вытекающие из договора долевого участия права и обязанности входят в наследственную массу и в случае смерти гражданина - участника долевого строительства переходят к наследникам. Гражданский кодекс РФ определил наследство как принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК). Другими словами, наследство представляет собой единство прав (актива) и долгов (пассива) принадлежащих наследодателю на день открытия наследства.

В указанной статье ГК особо подчеркивается, что не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности, право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Надо обратить внимание на противоречие между п. 8 и 7 ст. 4 Закона о долевом участии. Так, в п. 7 Закона говорится в общем виде о переходе прав и обязанностей, вытекающих из договора о долевом участии, к наследнику. При этом законодатель говорит о том, что застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что по наследству переходят и неимущественные права, к числу которых следует отнести и право на вступление в договор. (Следует отметить, что использованный в Законе термин "вступление в договор" является юридически некорректным и правильнее было бы говорить "заключение договора").

Тогда как в п. 8 указанной статьи Закона о долевом участии говорится о том, что существующие на день открытия наследства участника долевого строительства только имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с Законом о долевом участии, входят в состав наследства участника долевого строительства.

5. Необходимость государственной регистрации договора о долевом участии говорит о принципиальном отличии данного договора от договоров, предусмотренных ФЗ "Об инвестиционной деятельности", которые заключались в простой письменной форме. Следует отметить, что в некоторых регионах РФ практика регистрации договоров о долевом участии существовала и ранее. Так, в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 28 августа 2001 г. №272/28 "Об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта" в целях защиты прав инвесторов вновь заключаемые инвестиционные контракты (договоры) на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости в Московской области и договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилых домов подлежали учетной регистрации. Однако такая регистрация имела лишь уведомительный характер.

6. Под гарантийным сроком понимается период времени, в течение которого объект долевого строительства должен соответствовать требованиям о качестве. Значение его состоит в том, что до его окончания участник долевого строительства освобождается от обязанности доказывать, что выявленные недостатки возникли по его вине. Напротив, застройщик должен доказать собственную невиновность.

Под законодательством о защите прав потребителей понимается Закон РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей (с изменениями и дополнениями). Указанный закон предусматривает ряд льгот материального и процессуального характера для потребителей, к числу которых комментируемый закон относит и участников долевого строительства. В частности, речь идет о возможности требовать компенсации морального вреда в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора долевого участия в строительстве.

Статья 5. Цена договора

1. В п. 1 комментируемой статьи дается формулировка цены договора и устанавливается порядок ее определения.

2. Комментируемый закон в п.2 допускает возможность изменения первоначальной цены только при одновременном соблюдении двух условий:

а) Такая возможность должна была быть предусмотрена в самом договоре.

б) На изменение цены необходимо дополнительно получить согласие сторон договора участия в долевом строительстве.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о том, что участник долевого строительства может вносить платежи как в виде единовременно выплачиваемой суммы, так и разбить выплату денежных средств на определенные временные периоды, исчисляемые годами, месяцами или неделями. Причем в договоре должно быть установлено, в какие именно из указанных периодов будут производиться выплаты

4. В п. 4 и п. 5 комментируемой статьи говорится о возможности расторжения договора в судебном порядке по инициативе застройщика в случае просрочки оплаты со стороны участника долевого строительства. Если речь идет о внесении единовременной суммы, то указанное последствие наступает в случае трехмесячной просрочки. А если речь идет о периодической оплате, то в случае нарушении срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочке внесения платежа в течение более чем три месяца.

5. В п. 6 комментируемой статьи предусмотрена ответственность участника долевого строительства за нарушение установленного договором срока внесения платежа. Ответственность предусмотрена в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. О ставке рефинансирования см. к ст. 3.

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора долевого участия в строительстве (см. к ст. 4). При этом в комментируемой статье особо подчеркивается, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Следует отметить, что в соответствии с ранее сложившейся практикой сроки сдачи объекта могли произвольно сдвигаться и никакой компенсации участник долевого строительства не получал.

В п.1 комментируемой статьи подчеркивается, что срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Единственным исключением являются случаи, когда в силу невозможности завершения строительства (законодатель не уточняет по объективным или субъективным причинам), о чем застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию, в договор были внесены изменения, касающиеся срока. При этом следует обратить внимание на то, что в договоре указывается не срок ввода дома в эксплуатацию, а срок передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

2. Комментируемым законом предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства построенного объекта застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере 1/75 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. Следует отметить, что это существенно ниже, чем законная неустойка, предусмотренная Законом о защите прав потребителей (3 процента за каждый день просрочки). О ставке рефинансирования см. к ст. 3.

3. Возможны ситуации, когда строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок (в том числе по объективным причинам). В таких случаях застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение срока договора рассматривается как изменение договора, которое осуществляется по правилам гл. 29 ГК. Основанием изменения договора признается, по общему правилу, соглашение сторон. Оно подлежит облечению в ту же форму, что и изменяемый договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота.

В порядке исключения основанием изменения договора может быть решение суда. Главным поводом изменения договора по этому основанию служит существенное нарушение договора другой стороной. Критерий такого нарушения содержится в п.2 ст. 450 ГК РФ : "Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора".

Изменение договора сохраняет обязательства сторон, хотя и в измененном виде. При этом стороны не вправе требовать того, что было предоставлено ими друг другу по обязательству до момента изменения договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон,

Если изменение или расторжение договора обусловлено существенным нарушением его одной из сторон, другая вправе требовать возмещения убытков, причиненных таким изменением или расторжением.

Таким образом, общий подход ГК к договорам сводится к тому, что они жестко связывают две стороны. Однако жесткость этого подхода смягчается правилом о допустимости изменения или даже расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В частности, к таким изменениям относятся резкие изменения рыночной конъюнктуры, которые стороны не могли предвидеть (например, резкий рост цен на сырье, из которого должна производиться поставляемая продукция).

Стороны, заключившие договор, могут попытаться достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении. Однако если этого сделать не удалось, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора при одновременном наличии следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Технические регламенты на объекты строительства устанавливаются в соответствии с Законом о техническом регулировании. Согласно ст.6 указанного закона исключительной целью технических регламентов является защита жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества, охрана окружающей среды, предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей. Они принимаются федеральными законами в течение семи лет со дня вступления в силу указанного закона. До их принятия продолжают действовать требования к качеству, установленные нормативными актами РФ и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти (ГОСТы и т.д.)

Под проектной документацией понимается совокупность графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства зданий и сооружений.

Градостроительный регламент охватывает устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

2. В п. 2 комментируемой статьи перечислены требования, которые может предъявить участник долевого строительства застройщику в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

3. Хотя законодатель прямо этого не говорит, именно указанные в п. 2 комментируемой статьи нарушения можно рассматривать как существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, которые дают основания для участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 комментируемого закона (см. к ней).

4. В п. 4 комментируемой статьи содержится общее для гражданского права правило о недопустимости включения в договор условия об освобождении одной из сторон от ответственности. В том случае, если это будет сделано, такое условие будет признано абсолютно недействительным (ничтожным)

5. Гарантийные сроки в договоре долевого участия - это сроки, в течение которых застройщик гарантирует участнику долевого строительства определенный уровень качества результата работ. В п. 5 комментируемой статьи устанавливается минимальный срок гарантии, который составляет 5 лет.

По общему правилу гарантийный срок начинает течь со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Однако эта норма носит диспозитивный характер и в договоре может быть предусмотрено иное.

6. В п. 5 комментируемой статьи установлено общее правило о том, что требование о ненадлежащем качестве может быть предъявлено только в том случае, если недостатки объекта долевого строительства были выявлены в течение гарантийного срока. Нельзя не обратить внимания на противоречие комментируемого пункта ст. 756 ГК, согласно которой предельный срок обнаружения ненадлежащего качества строительных работ составляет пять лет. Однако, как было отмечено выше, 5 лет в данном случае - это минимальный гарантийный срок.

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

1. Назначение передаточного акта или иного документа о передаче заключается в том, что в подобных документах письменно фиксируется состояние имущества на момент передачи и его соответствие условиям договора и назначению данного объекта. Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами. Если стороны (сторона) уклоняются от подписания акта передачи, закон оценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности.

Условием передачи объекта долевого строительства является получение в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. О понятии многоквартирного дома и иных объектов недвижимости см. к ст.3.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о сроке, в течение которого застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

4. П. 5 комментируемой стати говорит о праве участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям о качестве либо техническим регламентам. В таких случаях участник долевого строительства имеет право отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до(по своему выбору):

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Статья 9. Односторонний отказ от исполнения договора

1. В комментируемой статье перечислены случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. В этом случае участник долевого строительства ограничивается тем, что только информирует своего контрагента об отказе от договора. Обращаться в суд для расторжения договора не надо.

2. Поскольку во всех перечисленных в п.1 комментируемой статьи случаях присутствует виновное поведение застройщика, то в п.2 этой статьи установлен размер его ответственности, который равен одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Подставкой рефинансирования понимается размер процентов, под которые ЦБ РФ выдает кредиты коммерческим банкам.

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В комментируемой статье говорится об ответственности любой из сторон, допустившей неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Под гражданско-правовой ответственностью понимаются неблагоприятные имущественные последствия для лица, допустившего гражданское правонарушение, выразившиеся в утрате таким лицом части имущества. Таким образом, гражданско-правовая ответственность всегда носит имущественный характер. Она может выступать в форме возмещения убытков (вреда, в том числе морального вреда), уплаты неустойки, потери, задатка. Меры ответственности устанавливаются в правовых нормах, реализация которых обеспечивается принудительной силой государства.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы это право не было бы нарушено (упущенная выгода).

В комментируемой статье подчеркивается, что убытки возмещаются сторонами договора в полном объеме (то есть взыскиваются и реальный ущерб и упущенная выгода), а неустойка носит штрафной характер, то есть взимается сверх убытков.

Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором обязательства и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Согласия должника на уступку требования не требуется, однако должник должен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровья). Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Если уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, то такая уступка должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для данной сделки.

2. В п. 2 комментируемой статьи установлены временные рамки, в течение которых возможна уступка участником долевого строительства прав требований по договору долевого участия.

Статья 12. Исполнение обязательств по договору

1. Под исполнением обязательства понимается совершение должником действия, составляющего предмет обязательства либо воздержание от совершения определенного действия. Конкретные сроки исполнения обязательства устанавливаются в договоре. Моментом исполнения обязательства застройщика считается момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

2. Исполнение обязательства участником долевого строительства предполагает не только уплату в полном объеме денежных средств в соответствии с договором, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору

1. В результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя - участник долевого строительства.

Поскольку предметом залоговых отношений является недвижимое имущество, то речь идет об ипотеке (залоге недвижимости). К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости). В п. 1 комментируемой статьи говорится об особой разновидности залога недвижимости (ипотеке), возникающей в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии.

2. В тех случаях, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него, заложенным считается сам объект незавершенного строительства. Согласно п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны соответствующих государственных органов. Согласно п. 2 комментируемой статьи объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6.04.1994 №ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения. Ранее объекты незавершенного строительства прямо не упоминались в качестве разновидности недвижимости, однако ФЗ от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ в п.1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.

3. После того, как застройщик зарегистрировал право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, уже указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента такой регистрации.

4. Пункт 4 комментируемой статьи по существу повторяет ст. 337 ГК, согласно которой залог обеспечивает требование в том объеме, какой существует к моменту его удовлетворения.

5. В п.5 комментируемой статьи говорится о том, что в случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога(такими основаниями является неспособность застройщика исполнить свои обязательства) застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Если же он этого не сделает, то участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога. В случае удовлетворения иска государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда

6. Согласно ст. 342 ГК заложенное имущество может закладываться несколько раз. В связи с этим в п. 6 и 7 комментируемой статьи говорится о ситуациях, когда указанное в комментируемой статье недвижимое имущество передается в залог также и банку в качестве средства обеспечения возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства. Причем если в п.6 комментируемой статьи говорится о ситуациях, когда имущество было заложено до заключения договора долевого участия, то в п. 7 - после заключения такого договора.

7. В п.8 комментируемой статьи говорится о том, что право залога действует до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (о передаточном акте или ином документе о передаче см. к ст.8).

8. В п.9 комментируемой статьи подчеркивается, что залоговые отношения, регулируемые комментируемым законом, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к нормам ГК и Закона об ипотеке.

Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога

1. В п. 1 комментируемой статьи говорится об основаниях обращения взыскания на предмет залога и о сроке, по истечении которого после наступления указанных оснований можно обращать взыскание на предмет залога.

Под обращением взыскания на заложенное имущество понимается его арест (опись), изъятие и принудительная реализация (п. 1 ст. 46 Закона РФ "Об исполнительном производстве". Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 4 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ №6\8 от 1 июля 1996 г).(1.Вестник ВАС РФ, 1996, №8.)

2. Предусмотренный в п.1 комментируемой статьи срок как основание обращения взыскания на заложенное имущество будет применяться независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями - банками (см. к п.п. 6,7 ст. 13).

3. При буквальном толковании п. 3 комментируемой статьи вытекает, что как застройщики, так и залогодержатели-банки выступают в качестве солидарных должников участника долевого строительства при обращении взыскания на предмет залога. Это значит, что к каждому из первых может быть предъявлено требование в полном объеме.

Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

1. В комментируемой статье подчеркивается, что у участников долевого строительства и залогодержателей - банков, которые заключили договор залога до заключения договора долевого участия, есть преимущественное право на денежные средства, полученные в результате обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Если денег на тех и других не хватает, то распределяются они пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

2. Что касается залогодержателей - банков, которые заключили договор залога после заключения договора долевого участия (см. к п. 7 ст. 13), то их требования подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в п. 6 статьи 13 комментируемого закона.

3. Принятие нотариусом в депозит денежных сумм и ценных бумаг регулируется ст. 87, 88 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. №4462-1. Нотариус принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.

Передача указанного имущества нотариусу производится на основании письменного заявления должника, в котором должны быть указаны имя (наименование) и адрес должника и последнее известное место жительства (нахождения) кредитора, а также причины, по которым исполнение не может быть произведено непосредственно кредитору.

Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

1. Поскольку в результате исполнения договора долевого участия у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, который является недвижимым имуществом, то указанное право подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью (например, ипотека и аренда недвижимого имущества). Проведенная регистрация по ходатайству правообладателя может быть удостоверена путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершении надписи на документе, представленном для регистрации.

Особенностью государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является ее заявительный порядок. Только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются соответствующие регистрационные действия.

2. В п. 2 комментируемой статьи указаны документы, необходимые для того, чтобы осуществить государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства.

3. Для подачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенной копии этого разрешения установлен максимальный срок, равный 10 дням. Законодатель ничего не говорит о последствиях пропуска этого срока. Буквальное толкование п. 3 комментируемой статьи позволяет сделать вывод о том, что этот срок является пресекательным, однако исходя из практической целесообразности очевидно, что регистрирующие органы примут разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения и после истечения этого срока

4. В п. 4 комментируемой статьи подчеркивается, что участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства только после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

5. В п. 5 комментируемой статьи говорится об особой разновидности общей долевой собственности, которой является собственность на общее имущество многоквартирного дома, распоряжение которой по существу нереализуемо. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Так, если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования и квартиры (кухня, коридор, ванная комната и др.), и многоквартирного дома. К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и/или оборудование за пределами или внутри квартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются собственники помещений в многоквартирном доме.

Ограниченный характер правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается прежде всего в невозможности выделить свою долю в натуре. Так, согласно п. 4 ст. 37 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В п. 5 комментируемой статьи подчеркивается, что государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору

Договор участия в долевом строительстве (уступка прав требований по договору) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, еще не построенная конкретная квартира закрепляется за будущим собственником и ее перепродажа (как это происходило на практике ранее) становится невозможной. Для того чтобы осуществлять такую регистрацию, в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дополнительно вводится статья 25.1 "Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве", в которой, как следует из ее названия, определен порядок регистрации и перечень документов, необходимых для ее осуществления. Таким образом, государственная регистрация договора защитит интересы дольщиков и представляющих их интересы банков от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства. Следует иметь в виду, что требование о государственной регистрации распространяется только на договоры, заключенные после первого апреля 2005 г. (даты вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве).

Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

В комментируемой статье подчеркивается целевой характер использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. В этом случае согласно ст.841 ГК у участника долевого строительства, выступающего в данном случае в качестве кредитора, есть право осуществлять контроль за целевым характером использования уплаченных денежных средств. Однако осуществить это право на практике бывает достаточно сложно.

Статья 19. Проектная декларация

1. В комментируемой статье раскрывается понятие проектной декларации. На застройщика возлагается обязанность доведения ее содержания до неопределенного круга лиц. Законодатель не конкретизирует, в каких именно средствах массовой информации и (или) информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования он должен это сделать (единственное исключение составляет прямо упоминаемая сеть "Интернет"), однако нельзя не обратить внимания на то, что 14-дневный срок, в течение которого должна быть опубликована проектная декларация, является чрезмерно коротким.

2. В проектную декларацию должны быть внесены изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения в нее изменений в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

3. Обязанность по хранению оригинала возложена на застройщика.

4. Согласно ст.178 ГК сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Последствие признания такой сделки недействительной заключается в том, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Лицом, уполномоченным на предъявление иска, является сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Статья 20. Информация о застройщике

1. В комментируемой статье раскрывается понятие информации о застройщике.

Согласно ст.54 ГК юридическое лицо должно иметь свое наименование, а юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, - фирменное наименование. Поскольку юридические лица-застройщики всегда являются коммерческими организациями, информация о застройщике должна содержать информацию о фирменном наименовании. Структурно фирменное наименование юридического лица включает два компонента: указание на организационно-правовую форму и собственно наименование юридического лица. При этом последнее не может состоять из слов, составляющих только род деятельности. Наряду с полным фирменным наименованием юридическое лицо может иметь и сокращенное фирменное наименование. Правовую защиту сокращенное фирменное наименование получает только в том случае, если оно внесено в единый государственный реестр.

Место жительства гражданина - 4 это место, где он постоянно или преимущественно проживает. Юридические лица должны иметь официальное место нахождения (юридический адрес), которое обычно определяется местом его государственной регистрации и обязательно указывается в его учредительных документах.

Государственная регистрация застройщика (независимо от того, является ли он юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, лицензирование - Законом о лицензировании отдельных видов деятельности.

2. В п. 2 комментируемой статьи установлен принцип информационной открытости в отношении сведений о застройщике, в соответствии с которым указанные в нем документы должны быть предоставлены для ознакомления любому обратившемуся лицу. Очевидно, законодатель в этом случае стремился к максимальной прозрачности, однако вполне очевидно, что полученная информация может быть использована в конкурентной борьбе и что застройщики приложат все усилия для того, чтобы не исполнять требования закона. При этом следует учитывать то обстоятельство, что конкретные санкции за неисполнение указанного закона в комментируемой статье не установлены.

Под учредительными документами понимаются устав и учредительный договор. В отдельных случаях юридические лица могут действовать на основании типового положения.

Порядок составления аудиторского заключения регулируется Законом об аудиторской деятельности.

Статья 21. Информация о проекте строительства

1. В п. 1 комментируемой статьи перечислены сведения, которые должна содержать информация о проекте строительства.

2. В п. 2 комментируемой статьи дан перечень документов, которые застройщик обязан представить для ознакомления участнику долевого строительства. О проектной документации см. к ст. 7

Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, включают:

- Договор аренды на земельный участок, договоры и другие сделки о переходе права собственности на земельные участки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации земельных участков, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты.

Проектная документация может подлежать государственной экспертизе как сама по себе, так и в рамках экспертизы инвестиционных проектов, входя составной частью в документацию по инвестиционному проекту. Порядок проведения государственной экспертизы инвестиционных проектов определяется Правительством РФ (п. 2 ст. 14 Закона об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталовложений.

По общему правилу экспертиза при строительстве объектов недвижимости проводится по отраслевому признаку. Так, экологическая экспертиза проводится в соответствии с Федеральным законом от 23 ноября 1995 г. "Об экологической безопасности". Экспертиза градостроительной и проектной документации предусмотрена Градостроительным кодексом РФ и т.д.

Страховые риски - это предполагаемые события, на случай наступления которых проводится страхование. В комментируемой статье подчеркивается, что речь идет только о добровольном страховании, которое осуществляется по усмотрению сторон, которые на основе соглашения самостоятельно определяют условия договора страхования.

Статья 22. Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства

1. Реклама в настоящее время регулируется ФЗ от 18.07.1995 (с дополнениями и изменениями) "О рекламе", который содержит общий запрет на недостоверную и недобросовестную рекламу (ст.ст. 6 и 7). В п.1 комментируемой статьи конкретизируются положения указанного закона применительно к долевому строительству.

2. В п. 2 комментируемой статьи содержится жесткая привязка распространения рекламы с указанием мест и способов получения проектной декларации, предусмотренной ст. 19 комментируемого закона.

3. В п. 3 комментируемой статьи установлено, что если застройщик приостановил свою деятельность, то в этом случае он лишается права распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Статья 23. Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

1. Поскольку при строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в порядке долевого строительства затрагиваются не только частные, но и публичные интересы, комментируемая статья предусматривает государственное регулирование, контроль и надзор за ним.

Указанные функции осуществляются, как сказано в комментируемой статье, уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

В комментируемой статье перечислены конкретные полномочия указанного органа.

2. В п. 2 комментируемого закона законодатель допустил неточность, поскольку правила ведения бухгалтерского учета установлены Законом о бухгалтерском учете и даже если будут приняты специальные правила, касающиеся ведения бухгалтерского учета организациями застройщиками, они не могут противоречить указанному закону.

3. Законодатель не уточняет, что имеется в виду под неоднократным или грубым нарушением положений комментируемого закона. Представляется, что под неоднократным понимается нарушение, допущенное два и более раза. Что касается грубого нарушения, то это - оценочное понятие и в каждом конкретном случае определяется в зависимости от конкретных обстоятельств.

Статья 24. О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

1. В комментируемой статье говорится об изменениях, которые было необходимо внести в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с принятием Комментируемого закона. В частности, дополнительно была принята статья 25.1. "Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве". !

2. В основополагающем документе, в котором содержится информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним - Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в настоящее время указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства.

Кроме того, в ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указаны документы, необходимые для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, а также процедура регистрации таких договоров.

В этой же статье дается процедура расторжения договора участия в долевом строительстве.

Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

Комментируемая статья установила административную ответственность за отдельные правонарушения, связанные с участием в долевом строительстве. Соответствующие изменения были внесены в Кодекс об административных правонарушениях РФ. В частности, были приняты ст. 14.28. "Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и ст. 23.64. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

В них установлены конкретные санкции за отдельные виды правонарушений, а также органы, уполномоченные рассматривать дела об административных правонарушениях.

Согласно Федеральному закону о минимальном размере оплаты (ФЗ от 19.06.2000) один минимальный размер оплаты труда, взимаемый в качестве штрафа, равен 100 рублям.

Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Ипотека может возникнуть не только в силу договора, но и в силу закона. В данном случае речь идет об особой разновидности ипотеки в силу закона. В таких случаях она также подлежит государственной регистрации как обременение. Осуществляется она по общему правилу одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Поскольку сам закон о долевом участии принят относительно недавно, необходимо было внести изменения в законодательство об ипотеке, что и было сделано в комментируемой статье.

Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

1. В п. 1 комментируемой статьи установлена дата вступления в силу комментируемого закона. Под официальным опубликованием понимается опубликование в "Российской газете" или в Собрании законодательства Российской Федерации.

2. В п. 2 комментируемой статьи воспроизводится общий принцип гражданского права о том, что закон не имеет обратной силы и соответственно его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу комментируемого закона.

 

____________________

Источник: http://www.alldocs.ru/zakons/index.php?from=3032